为什么说顶楼不要买（顶楼到底能不能买）

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：在选筹的时候，如何看顶层？利弊如何？顶层漏水的风险如何规避？

回答：顶层分两种大类：1.楼梯顶 2.电梯顶

其次，露台，漏水，保温这些另算——拆骨法。电梯顶楼，天然应当最贵，规律不等于当前结果，很多时候顶楼被折价，那么往往存在套利的机会。平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修缮。

这里请复习我前面所讲的：每一份美好都是商品，当你对房子处处都是要求，结果往往是必须溢价。而投资要做的，是看价格。房子完不完美不重要，价格完美才重要。有些楼梯顶楼，存在加装电梯的条件，我反而更喜欢。顶楼漏水，不是风险，而是缺点。缺点换价格。

提问：房姐好，有买房方面的理论问题向您请教，由于投资资金有限，现在在看小面积房和复式房，请问您： 1.有关于这两种特殊房型投资的扫盲文章么？ 2.在总价相差不大的同地段，投资是选小户型平层好呢，还是选楼上楼下加起来使用面积稍大一点的复式房呢？ 3.或者说在同样总价情况下，是买稍远一点的复式还是内环里的小户型？ ps.在重庆转了一圈，发现房子都是塔楼，户型一个比一个奇怪，能看得上的户型都贵的一笔了。

回答：复式不推荐，小面积复式算上赠送面积，其实功能性并不强，虽然有特定的受众人群，但是不是大众主流客群选择的户型。大户型的复式更受欢迎。

能买内环就买内环。

你去重庆转了一圈，肯定知道重庆是个山城，并不是平原城市。地理位置决定了没有大块平整的土地做板楼，跟武汉有很大区别。

所以导致板楼稀缺，价格更贵。

提问：手枪型户型是不是不好，怎么解决

回答：是的，需要进行空间设计，重新拆改

提问：房姐姐，又来麻烦您了！求翻牌。我们在金地澜菲溪岸看的一套用于办公的房子，户型还不错，自住估计要全部拆了当毛坯了重新装修，155万，中间楼层，老证，97平，当时好像是以公司的名义买的，请问这个房子可以入吗？如果买：

1、公司的名义卖给个人好过户吗，税费是否高一些？

2、这个装修成办公室，我要全部拆掉重新装修，就担心不好拆，怕破坏房屋原有的结构，请问好拆吗？

3、我算了一下，房款155万➕税费中介费5万➕后期装修费18万，合计178万搞下来可以住，那是否直接买一个178万的精装房住更划算？望房姐姐解答，谢谢

回答：1.公司名义税费高，除非对方配合做股东变更。一般都是买公司房产，都让上家业主承担税费。

2.非承重墙都可以拆掉

3.具体的成本需要你做精算对比

提问：保利新武昌k5地块的20-22栋是还建房吗？

回答：K5是商品房性质，都给了拆迁户。

提问：房姐您好，我在广州，目前越秀持有一套老破小，市值约200w，贷款剩58w。上个月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大笋盘。首付100w都是借的。两套都是中上省一级学位房，都是快30年。请问是卖掉老破小来付老破大首付，还是用老破大二次贷还老破大首付然后破小继续持有？感觉老破小好像已经没什么上涨空间，腾出房票等有笋盘再入还是继续持有？谢谢

回答：老破小做凤变冰后出手，腾出房票再换筹。详见知识星球内部分享《装修篇——如何花5万装出30万的效果？》

提问：万能的房姐： 请教一事，我购置商铺62W ，50%首付 50%开发商延期一年延期付款（1年分4次付完），今年3月底最后一期付完全部房款。买房时想办银行贷款，但因刚有一次信用卡逾期，没有办下来。现在信用已经可以了，请问还有必要办理贷款吗？贷钱出来买二套房用。 遗憾的很，如果早一点加入房姐群，就不会买此房了。 期待回复，非常感谢！！

回答：可以，全款商铺太占资金了，需要盘活，商铺可以抵押出5成左右。

抵押款用来付首付，会有首付贷嫌疑，建议先借钱买入，按揭下款后，再做抵押。或者换核做抵押。

现在进场不晚。

提问：考虑学区，武昌，想买对口武汉小学的房子，帝斯曼怎么样？可以入手吗？还是老破小更值得购买？

回答：分情况，以下人群分类对号入座

1.倾尽所有财力，只能买一套学区老破小。这类情况不建议买，抗风险能力太弱，不如入一个学区稍微差点的，但居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是具体也要结合自身情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是很大。

2.单纯为了投资买学区房。这种情况更不建议了。武汉可选择范围很大，不用非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产。

3.已有自住房，还想买一个学区老破小，单纯为了挂学区，方便孩子上学。这类人群就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房降价，对自己的影响也不会太大。

4.一步到位，买一个大一点的学区房，比如100多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这类情况也不建议买，面积越大，总价越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。武汉总价超过500万的房产接盘侠很少。不瞒大家，现在武汉老破大的流动性越来越差，未来还会更差。如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。

5.新婚族或者还没有结婚。这类人考虑学区房太早，现在学区的政策变动风险大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。

6.还有一类人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑买学区房的时候，这类人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。

详见知识星球内部分享《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

提问：请问房姐，中介说后期费用一口价代办gpdj和交shui，我自己算确实省了几万块钱，但是没有发票，这样我会不会有其他风险？

回答：没有发票，你怎么知道中介帮你报的低进价格是多低？尽量让自己看起来内行，才不会被中介忽悠的团团转。发票必须要

提问：买二手房贷款，怎么控制中介选贷款利率低的银行呢？

回答：控制不了，中介为了赚钱，你为了省钱，天然矛盾。二手找汇丰银行，外资银行利率更低。

提问：房姐，我刚毕业，与公司签的是实习合同，没有签正式，想申请大学生创业无息贷款。请问创业无息贷款如何申请？有什么利弊？会有人查证你是否在创业吗

回答：所有的无息贷款口子，都是需要”成本”的。大学生创业无息一直都是由团省委联合其他部门联合办理的，需要去团省委咨询，难申请，一般对创业项目有要求，可以去试试。20万最多贷四年。详见知识新星球内部分享《无息贷款申请方案》

提问：房姐，新华尚水湾25000刚需入手自住的话，各方面怎么样？工作附近地铁站就在硚口路，谢谢啦！

回答：各方面都很一般，太贵了，站岗。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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