即墨蓝谷未来五年发展（青岛即墨蓝谷和黄岛西海岸相比）

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即墨蓝谷值得不值得投资买房？蓝色硅谷可以不可以买房？

自从开始楼市自媒体写作以来，这个问题被问得很多。毕竟早年的青岛楼市有“红黄蓝”之称，红是红岛高新区，黄是西海岸新区（黄岛），蓝就是蓝色硅谷。

但是这么多年下来，“红黄蓝”之争似乎已经分出了高下，这里首先出局的，就是蓝谷。

第一，西海岸和蓝色硅谷，二者的体量和规划的程度，不在一个量级。

参考百度百科数据如下：

2014年6月，国务院同意设立青岛西海岸新区的批复，成为我国第九个国家级新区。规划范围为青岛市西海岸全域，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里。2010年常住人口139万。

2014年12月25日消息，国家发改委、教育部、科技部、工业和信息化部和国家海洋局5部委联合批复了《青岛蓝色硅谷发展规划》。蓝色硅谷规划范围包括青岛市崂山区、城阳区、即墨区的部分区域，紧邻青岛市中心城区，陆域面积351平方公里，海域面积225平方公里。蓝色硅谷核心区包括即墨区鳌山卫、温泉两街道陆域和海域全部，规划陆域总面积218平方公里，海域面积225平方公里。

从数据上可以看出来，西海岸新区的面积是蓝色硅谷核心区的10倍上下。设立西海岸新区需要国务院批准，而成立蓝色硅谷开发区只需要国家部委批准，很明显，二者无论面积大小还是受重视的程度，都不在一个量级。

第二，严重缺乏人口、产业导入是蓝色硅谷之殇。在这个地方，狂欢的是炒房客，哭泣的也是。

事实上，黄岛西海岸新区和蓝色硅谷，不仅体量不在一个量级，人口密度也不在一个量级。打开青岛地图，看一下热力图，很容易发现西海岸新区和蓝色硅谷“人气”上出现了更加严重的不对等。

虽然被中间的的青岛主城区衬托以后显得西海岸新区也“不过而而”，但西海岸新区看人口总量和集中程度，基本等同于一个弱二线、强三线城市，即使比烟台逊色，但是面对威海、日照可是底气硬得很。

同样比例尺下的黄岛和日照，黄岛人气明显秒杀日照主城区。

但是同样比例尺下的蓝谷热力图，我看完想说，蓝谷有啥？

一句话，足够的人口是发展的前提，没有人口，发展就谈不上。

对楼市而言，房价虽然有高有低，但归根结底，房子是用来住的。产生不了居住需求，只在炒房客之间左手倒右手，这游戏就不好玩了。击鼓传花游戏到最后，总得有人起来表演才艺吧。

第三，真正的富人区必须满足“出则繁华、入则宁静”这一前提，蓝色硅谷不能满足这个条件。

看到这里有人会问，风水师你不是常说“灵山湾房价5年超过浮山后，10-15年追平麦岛”吗？从青岛的热力图上，看起来灵山湾附近人气也不是很高啊。何出此言？

其实，热力图数据，只能直观的说明人气聚集程度。但是楼市这个东西，和人口聚集程度，可不是成简单正比的。豪宅别墅区的人气，怎么能和30多层的大板楼相提并论呢？

所以，你能看到的是，在繁华的青岛主城热力图上，出现了两个离奇的热力空区。

这两个区域会因为人气不足房子不值钱吗？No！它俩的房价，你懂得。

真正的豪宅，不仅要“坐山观海，前照后靠”，还要“出则繁华，入则宁静”，二者缺一不可。也就是说，一个城市最豪华的房子，不会处在城市商业、人流密集的核心区、应该存在于高人气区域附近的环境优美区域。对于青岛这样一个有山有海的旅游城市，这种现象就表现得更明显。

看看浮山湾、灵山湾和鳌山湾附近的情况，我只能说，浮山湾能登顶青岛房价之巅并非偶然。灵山湾虽然初具雏形，但是周边（如唐岛湾、古镇口活力区）的人气相比浮山湾差距甚大，所以尚在发展过程中。

至于鳌山湾……呵呵哒。

第四，青岛地铁11号线过早通车，对蓝色硅谷并不是什么利好，而是巨大的利空。

之前和青岛一位房产圈外的大咖聊天，说到鳌山卫，谈到蓝色硅谷。他摇了摇头，说了一句有些匪夷所思的话：11号线这条青岛最美地铁修早了，如果它再晚出现5年，蓝谷的发展可能会比现在好得多。

何出此言？难道地铁晚修比早修更好？

他是这么解释的：地铁从来就是一个快速拉平城市核心和近郊板块房价的利器。11号线通车以后，什么最美地铁、崂山观景都是虚的，实际内涵等于让在崂山金融中心上班而买不起房的金融精英建立了一个快速外溢的通道，一下子把蓝谷的房价从地铁通车前的几千块拉高到了最高点时候的两万多。

而两万多什么概念？无锡、常州、扬州、长沙、南昌、西安这种城市的市中心担当，说到这里，大家也就明白了。没有认真导入人气，房价反而先涨起来，贻害无穷。

反观青岛西海岸新区，虽然有地铁13号线，但是西海岸和青岛老城之间的青岛地铁1号线、7号线没有通车，压抑了的房价，反而给了项目落地、人才流入的机会。

高房价就导致产业落地和人才引进困难，11号线过早通车，导致刚需在板块发展初期就快速释放，实际上把蓝谷从本来定位的城市分中心、经济带活生生拉低成了炒房客的乐园。初心变了，再改回来很难。相反西海岸新区就有机会慢慢雕琢，通过大学城、写字楼/IT互联网项目慢慢导入人口和产业。人口有了，产业落地，最后地铁一通车，皆大欢喜。

如果1号线早在5年前就第一批通车，难保美丽的唐岛湾、灵山卫板块会变成金沙滩安子片区一样的传统市区刚需外溢区域，唐岛湾公园、积米崖大摩天轮、珊瑚贝桥都不用建了，到处都是建设住宅的钢筋森林……

凡事有利有弊这话真没错，一些东西就是需要用辩证的眼光去看的。

综上所述，即墨蓝谷和黄岛西海岸相比，这个话题似乎不需要讨论。肯定是西海岸新区。但是有些东西，还是要再说一下。

那就是西海岸新区的面积实在太大了。2100平方公里的面积，不乏一些港口工业区、重化工区，充斥着污染、还有燃爆危险。另外还有至少一半的地方实际上还是农地、林地。真正适合买房的位置，满打满算不到20%。也就是300-400平方公里。

西海岸买房，目前首选灵山湾——鳌山湾表示已经哭晕在厕所——灵山湾和鳌山湾，虽然差一个字，可是二者的配套、建设力度却不可同日而语。楼市的关注度，也完全不在一个级别。

当然，有些人总是觉得对于楼市产业最重要，房子应该买在人最多的地方，因此得出谬论西海岸最该买房的地方是唐岛湾、长江路。

不说这个地方本身规划就是商务区，住宅寥寥，对于这些人，我单问一句，在长江路，选房子，不买二手房，老破小，甚至40年产权的烂尾楼，你还有多少楼盘可以选呢？

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。

我们，敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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