夫妻一方擅自出售共有房产（夫妻一方擅自出卖共有房屋应如何处理）

【法律条文】《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，我来为大家科普一下关于夫妻一方擅自出售共有房产?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

夫妻一方擅自出售共有房产

【法律条文】《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：

第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；

第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；

第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。

《民法典》第597条改变了《合同法》第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。此时，如果彻底贯彻所有权绝对原则，赋予所有权人无限追及权利，那么受让人就得时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障交易安全。相反，如果一概保护受让人对受让财产的利益，则可能助长欺诈、合谋骗取他人财产的行为，严重侵犯所有权人的合法权益。面对“两难”局面，学理上设计了善意取得制度来加以规制。

善意取得又称即时取得，指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（包括动产和不动产），交付或登记于买受人名下，如买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。

一般认为，善意取得构成要件为：

（1）受让人须为善意。这里的“善意”是指买受人在取得标的物所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力因素的一种心理状态。由于这种心理状态存在于人的内心，外人很难得知，故只能综合当事人交易时的客观情况加以判断。例如，可根据受让财产的性质、受让行为有偿或无偿、出让人的意思能力以及受让人的工作生活背景等因素分析受让人是否知道或应当知道出让人无权转让。如果受让人在出让人转移财产所有权时，知道或应当知道出让人无权转让该财产，则可认定受让人主观上不存在善意。至于受让人在受让后才知晓出让人无权处分财产的情形，则因交易已经完成，此时并不影响受让人取得所有权。

（2）受让人须已支付合理对价。如前所述，善意取得制度主要是为促进并保证交易安全而设。因此，没有真实交易关系，则很难有善意取得制度的适用基础。相应地，是否构成善意取得就可通过是否存在真实交易关系加以厘定。而是否构成真实交易关系的一个很重要外部客观标志就是买受人支付了合理的对价。如果没有支付对价或支付远低于市价的对价则很难说买受人在进行交易时主观上存在善意。退一步而言，即便没有支付合理对价的受让人主观上是善意的，要求该受让人返还财产一般也不会给其造成大的损失，故对其不适用善意取得也并不会导致利益上的失衡。

（3）受让人实际占有该财产。除了现实交付之外，根据《民法典》第226条、第227条及第228条之规定，动产交付的表现形式还包括简易交付、返还请求权之让与、占有改定。简易交付，即受让人已经占有财产，则于买卖财产的合同成立时，视为交付。占有改定，即让与人与受让人之间特别约定，财产仍然由出让人继续占有，在让与财产的合意成立时，即视为交付，受让人取得间接占有。返还请求权让与，即财产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。

（4）客体物为动产或不动产。动产，是指能够移动而不损害其价值或用途的物。

《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”可见，《民法典》在规定善意取得制度时，已将不动产列入了善意取得的对象范畴。

　一、如何理解本条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”

（一）夫妻共同所有房屋

夫妻共同所有房屋，从字面意义而言，是指夫妻共同对房屋拥有所有权。，根据《民法典》第297条、第298条和第299条之规定，共有包括按份共有和共同共有。《民法典》中本条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。这是因为根据《民法典》第301条的规定，除共有人另有约定外，共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时，出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。

（二）如何认定夫妻另一方是否同意

《民法典》第301条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该条适用到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。对此，我们认为，在具体认定夫妻另一方是否同意时需要注意：

第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。所谓意思表示是指表意人向他人发出的表示，据此向他人表明，根据其意思，某项特定的法律后果应该发生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话和电子数据等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法典》第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，鉴于夫妻关系的紧密性，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。

第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订的合同价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。也即，只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。夫妻另一方如要否定该概括同意，必须提出证据证明其对房屋买受人所作的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事项。

二、如何理解本条中“第三人善意购买、支付合理对价”

从《民法典》第311条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：

（一）“善意”的认定标准

由于是否善意是第三人的主观心理状态，他人无法直接探究，故实践中，对何谓“善意”，见解不一。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。理由在于：

1. 房屋权属登记不实并非由第三人导致，第三人客观上很难查明登记不实的实际情形。

2.以第三人对房屋权属登记的信赖作为善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。

3.夫妻另一方的权益损害可以得到充分事后救济。如果登记不实的原因是登记机关的错误所致，那么夫妻另一方的损失可以得到赔偿。《民法典》第220条第2款对于登记机构就登记簿错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受损害时，登记机构即便对此没有过错，也应当向夫妻另一方承担赔偿责任。如果登记不实是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通过本条第2款之规定在离婚时要求另一方赔偿损失。这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益。因此，没有必要再在第三人“善意”判断标准中增加无重大过失等注意义务而过度保护真实权利人。

4.仅以对登记簿记载的信赖作为“善意”与否的判断标准，简单明了，有助于统一司法裁量权。在司法认定时，只需考量登记记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可。

（二）“善意”的证明责任分配

《民法典》第216条也明确承认了登记簿的推定效力。因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。

（三）第三人“善意”状态的时间节点

根据《不动产登记暂行条例》第20条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”之规定，在确定第三人善意的时间节点问题上，至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。在转移登记尚未完成，第三人对房产还未以登记取得公信力的情形下，应当在知道登记簿不实后撤回登记申请。事实上，相关行政法规也对撤回申请作了规定。例如，《不动产登记暂行条例》第15条规定，当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。（3）《民法典物权编解释（一）》第17条也规定“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记之时。

（四）合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：

1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性。

2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。关于如何判断对价合理与否，除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

3.合理对价应已实际支付。在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。

【审判实践中应注意的问题】

一、夫妻另一方无权追回家庭共同生活用房

本条起草过程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的问题上，如果出现第三人耗尽所有财产仍无法取得房屋，而放任夫妻另一方以所谓家庭共同生活用房为由追回别墅、公寓等豪华住宅，则明显与社会一般观念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一个主观判断问题，不同的人有不同的理解，故很难在司法裁量时加以统一把握。综上，在保护交易安全与维护家庭利益及稳定两者之间进行权衡，不宜对“家庭共同生活用房”作出例外规定。

二、夫妻一方请求赔偿损失的构成要件

本条规定的夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿。但考虑到侵权人与被侵权人之间因婚姻关系带来的人身关系、财产关系特殊性，在审判实践中，有几个问题需要明确：

1. 夫妻一方适用本条请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。一般认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方不能向夫妻另一方请求损害赔偿。对此，本解释第88条也明确规定，夫妻一方只有在提起离婚诉讼时才能请求另一方赔偿损失。

2.这里的赔偿损失不涉及精神损害赔偿。虽然本解释第86条将《民法典》第1091条中的“损害赔偿”明确规定为包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。但就本条规范对象而言，仅仅针对房屋这一财产利益，与《民法典》第1091条主要针对精神利益相去甚远。《民法典》第1183条已经将精神损害赔偿明确界定在人身权益的范畴内这一前提下，如当事人仍依据本条提起精神损害赔偿，人民法院应不予支持。

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