零首付的坑在哪里（0首付的水有多深）

文：阿信

在这个市场下行的大环境里，如何获客，成为各个营销人最头疼的事情了，毕竟客户容量就这么大，热门的项目就这么几个。

怎么才能卖好？

营销三把斧上场：降价、加佣、高奖励。

当然，降价虽然是最直观的策略，但是每个项目是有自己的成本指标的，降价太狠，成本包不住，营销团队也很难做，但价格不降吧，客户又不认，难搞。

所以很多项目想到了一招，0首付或者首付超长分期。

政策的目的就是帮助那些刚需得不能再刚需的客户解决买房的门槛问题。毕竟月供咬咬牙可能还能坚持，但是首付不解决，买房的资格都没有。

来，看个段子。

最近深圳有个项目也上了0首付政策，火得不行。毕竟在大家的印象里，深圳的房子都是靠抢的啊，没想到这么卑微。

抱着好奇心阿信也去了解一下，这个项目的具体操作是这样的：

先给开发商10万元的定金，向金融公司借款100万元，分5年还清，其中贷款当天还款10万，每半年还10万（1-4年），第五年每半年还5万元，免利息免手续费。

其实就相当于一开始你只需要准备20万，就可以签约买房了。

不过这件事引发关注之后，开发商马上就出来辟谣了，大概意思就是纯粹中介包装，开发商本身是不知情而且不支持这种操作的，毕竟政策规定是不能低于三成首付成交的，懂的都懂。

其实不只是深圳，在广州也是有一部分0首付或低首付的项目，普遍存在于黄埔、番禺、增城、南沙、花都等刚需客比较青睐的片区。

这部分项目要么是以跑量为主，如黄埔近期热盘XX新城，推出今年内交齐首付签约、番禺热盘XX海推出16个月交齐首付签约；

要么就是片区内太卷了，要卷出重围，如中新XX城推出0首付一年免息、XX名著推出首付10万，定制分期方式政策。

△花都某项目

△增城中新某项目

据悉，目前各项目普遍的操作方式有三个：

一是如前文所说，开发商与金融公司合作，客户向金融公司借款，免息部分由开发商营销费用支付，不免息部分由客户每月支付。

二是首付分期，部分项目可做长达一年首付分期，首付支付完毕后再进行签约。

三是通过返现的方式，由于不能明面降价，故客户支付首付之后，开发商进行返现操作，但由于此方式开发商税费支付较高，故较少见。

客户在购房时会因为此优惠政策而心动，然而首付分期不是人人适合的。

从客户的角度来看

首先，0首付并没有从根本上解决购房者的资金问题（借的钱始终都是要还的），而且首付贷会产生利息（即使部分开发商愿意贴息1-2年，但实际客户也还是要多付利息），其实是加重了客户的还款压力的。以头几年为例，客户同时需要还月供，还需要还首付贷，而且首付贷年限通常都比较短，所以整体压力是非常大的。

其次，实际上0首付涉及部分违规操作，虽可能在合同中有相关约定，但其合同有效性万一不被法律认可，一旦房企或金融公司无法兑现约定，则消费者可能存在银行拒贷的风险。

第三，目前市场趋冷，远郊的部分项目价格未必能站稳，如后续出现降价的情况，每月辛苦还月供 首付贷的朋友，怕是要爆炸了。

所以，大家在选择0首付/低首付的时候，一是要选择靠谱的开发商，二是要了解清楚低首付的相关规定以及是否贴息，三是一定要量力而为，评估自身的月供支付能力再签订低首付政策。

从开发商的角度

首先，在市场下行的大环境下，远郊项目或会进行进一步的以价换量，客户知悉后或会采取断供，不支付剩余首付款（部分项目为交齐首付签约）等手段申请退房，客诉问题将相当棘手。

其次，首付贷（与金融公司合作）实为违规操作，一旦查处开发商将受到行政处罚。

总结一下。

延长首付时间或0首付，实际上能反映出，在现在大环境下，客户的购买力还是较弱的。

前段时间东莞、佛山政府官宣了首付最低2成的相关政策，但实际的市场效果并不明显。对于广州来说，可能要等增值税“5改2”了，市场上的房子真正流转起来了，才会有明显的好转吧。

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