旧改拆迁如何补偿（旧村改造等剩余户的房屋征收）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

针对未签订城市更新、旧村改造补偿协议剩余户专门开展的房屋征收或将成为2022年及之后一段时间征拆领域新的热点问题。

正在公开征求意见的《北京市城市更新条例》（征求意见稿）也首次将房屋腾退与征收拆迁关联起来进行规范，大有向广东省的“三旧改造 征收”学习借鉴的意思。

那么，对“剩余户”的房屋征收会与一般的征收项目有所区别吗？从城市更新的“物业权利人”到被征收人，老百姓一方又该特别注意些什么呢？

首先需要强调的一点是，无论是城市更新、旧村改造还是腾退，协议搬迁性质行为转换为强制征收后，征收所依据的法规没有任何变化，仍然是大家所熟知的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和当地省、市制定的征补实施办法或者细则。

故此，从大的方面讲，房屋征收的程序规范都是一致的。拟定征收补偿方案、房屋征收决定、入户协商评估、征收补偿决定和申请法院强制执行，这趟线是不会有什么大的出入的。

如果你所遇到的项目转入征收后变得“很不一样”，该有的步骤都没有，或者很多被省略、跳步了，那么几乎可以断定这里面是违法的。

知道了上述原理，在明律师再来告诉各位其中的一些变化和区别。

其一，对房屋征收决定的救济不可轻言放弃。在一般的国有土地上房屋征收中，由于涉及的被征收人户数较多、范围较广，许多被征收人在项目启动初期反应不够敏锐，往往容易无视房屋征收决定的复议、诉讼期限，导致其未经任何司法审查即变得不可撼动，这无疑对后续的权利救济颇为不利。

而在本文所述的“协议搬迁转强制征收”情形下，房屋征收决定不再是针对一大片人作出的，而是仅针对剩下来的5%-10%以内的“个别户”作出的。

这种“点状征收”对于被征收人而言无疑会更加有感，那么大家就千万不可轻易放弃对其的审查，而是要在见到征收决定公告后立即咨询专业律师，由律师根据具体案情决定是提起复议还是诉讼。

尽管指向房屋征收决定的救济程序完全“胜诉”的可能性不大，但却可能在这一程序中通过对其违法点的揭露而对征收方施加足够的影响，这将为后续的协商谈判奠定坚实的基础。

也就是说，房屋征收决定之诉不在于胜诉或非要将其撤销、确认违法，而在于提早将案件引入法律轨道，与征收方搭建沟通的平台。

其二，现场调查登记、测绘和评估环节不可打折扣。《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》第24-25条规定，区城市更新和土地整备部门应当公开发布评估、测绘机构报名公告，并对报名参选的服务机构进行评审；评审结束后在房屋征收范围现场公布已报名且符合条件的中介服务机构预选名单。

区城市更新和土地整备部门应当组织被征收人在预选名单中协商选定评估机构、测绘机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定……

被征收人或区城市更新和土地整备部门对评估报告有异议的，可以按照我市房屋征收相关规定申请复核、鉴定。

也就是说，直接影响被征收剩余房屋补偿价值的调查登记、测绘和评估等环节在“点状征收”中是一个都不能少。

而且，这当中属于被征收人的选定评估机构、申请复核和专家委员会鉴定等权利也一样都不能少。不能因为被征收人属于“剩余户”且此前已推进过城市更新、三旧改造，就随意剥夺、省略被征收人的权利。

评估环节的重要意义不言而喻。不过在明律师也要提示各位被征收人，切勿掉入“评估陷阱”之中。即对政府部门委托的评估机构所出具的评估报告，不可抱有不切实际的期望。

反复由多家机构评估，估出来的数额可能相差不大，也完全可能相差巨大。尤其是在涉及经营性房屋的停产停业损失时更是如此。大家要注意在专业律师的指导下灵活采取权利救济举措，利用评估程序与征收方展开“周旋”，而不是只关注于评估的结果。

譬如征收方认为你的房屋值500万，你真自行委托一评估机构给估出1500万来了，这个报告不能不算数，但这个补偿价值征收方是不会认可的。

评估报告依法是补偿结果的参考依据，而不是估出多少来就能补多少的。充分利用其中的程序来在征收补偿决定作出前后施展我们的法律力量，这才是重要的。

其三，起诉征收补偿决定仍是房屋征收的最后救济环节。房屋征收决定和征收补偿决定，向来是国有土地上房屋征收中的两大救济权利关键节点，在“转强制征收”程序中也不例外。

征收补偿决定作出前，被征收人要把握住与征收方协商对话的几次机会，争取就补偿问题达成协议，实质性化解行政争议。

而若对话无果，征收补偿决定就会很快下达，“法院见”就几乎难以避免。此时被征收人一定要在专业律师的代理下去起诉，千万不可自行维权。

在经过了城市更新、旧村改造等一系列步骤后，征收方对涉案房屋的情况一般已有充分的了解，这时想要撤销补偿决定需要相当的技术性，就不宜自己尝试了。

在明律师最后要提示大家的是，“剩余”到最后的结果是较难预料的，但至少不值得提倡、鼓励。对当事人而言，在与开发商等实施主体协商谈判的阶段中就应当尽早委托专业律师，让律师介入去和开发商沟通，争取在早期解决问题。

而一旦谈不拢转入征收，律师也将能够在充分了解涉案房屋情况、委托人诉求的基础上快速捕捉纠纷焦点，更好的帮助被征收人赢得获取补偿的最后一役。

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