本村村民能不能买卖宅基地（宅基地只能村内买卖）

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近期，北京在明律师事务所张琨律师团队遇到了这样一起案件：当事人S先生的母亲是B省I市C县某集体经济组织的村民。S先生的户口原本也在该集体组织内，后因工作原因变更为城市户口。

后由于S先生妻子下岗自主创业，S先生便与村里亲戚签订协议，购买了亲戚被分配的宅基地用于经营小卖部。

S先生使用该宅基地经营小卖部的事，村委会及镇政府一直知情并给予支持，S先生也一直服从村委会及镇政府的管理。近几年，当地陆续开始拆迁，原村委会也变更成了居委会。

S先生的小卖部也面临拆迁，但居委会却以S先生并非该集体经济组织成员为由，不给予S先生合法的补偿。

同时，居委会还起诉S先生与其亲戚签订的买卖宅基地协议无效，并要求S先生向居委会返还宅基地。

S先生收到应诉通知书后，决定委托北京在明律师事务所张琨律师团队的张琨律师、宋晓峰律师、刘博韬律师代为处理上述诉讼。

经过一审开庭审理，法院判决支持了原告居委会的全部诉讼请求，即确认S先生与亲戚签订的宅基地协议无效，且需将宅基地无偿返还给居委会。

S先生不服，上诉至二审法院，张琨律师团队宋晓峰律师代理S先生出庭发表了以下上诉意见：

1、居委会请求法院判决S先生将宅基地退还给居委会无事实依据和法律依据。

居委会是城市居民群众依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》组建的城市基层群众自治组织，而农村集体土地属于农村集体所有，居委会对案涉宅基地并不享有所有权及使用权或任何管理权利。

2、居委会请求法院确认S先生与原审被告签订的《协议》无效无法律依据。

S先生与原审被告之间签订的《协议》作为民事合同，其权利与义务只及于S先生与原审被告。居委会并非《协议》的一方主体，《协议》约定的权利和义务与居委会没有任何关系，居委会也就没有提起一审诉讼的主体资格。因此，一审法院受理本案一审起诉无任何法律依据。

3、本案属于个人与单位之间的宅基地权利争议，应当适用《民法典》第三百六十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”以及《土地管理法》第十四条。

本案首先应由当事人协商解决，协商不成的由乡级或县级以上人民政府处理，当事人对处理决定不服的，再向人民法院提起诉讼。

在争议解决之前，任何一方不得改变土地利用现状。本案依法不应由一审法院受理审判，一审法院判决将案涉宅基地返还给居委会也违反了《土地管理法》第十四条中争议解决前任何一方不得改变土地利用现状的规定。

4、原审判决损害了案外人的财产权益。

案涉宅基地转让时是空地转让，现今建有房屋，并由S先生妻子用于经营长达十年之久。原审判决要求将案涉宅基地返还给居委会，但就其不可分割的地上房屋未做出任何处理，因此，案外人即S先生妻子的财产权利因原审判决而遭受到损害。

本案经过二审庭审，法院基本采纳了宋晓峰律师的代理意见。虽然法院仍然认为宅基地买卖协议无效，但也改判S先生无需返还宅基地，且S先生对地上房屋继续享有适用、占有的法定权利。

至此，本案上诉目的已经达到，S先生对房屋的权利正式经过法律文书确认，不容争议，后续的拆迁利益理应由S先生享有。

在明律师在此提醒大家，外村人购买村内宅基地风险较高，但也并非绝对不可以，如有相关争议，可尝试通过法律途径解决。

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