滨江大道梅山段（滨江新城VS梅溪湖VS高铁新城）

自今日起，老左将开辟【横评长沙】系列栏目，今天是第一篇：梅溪湖VS滨江VS高铁新城，欢迎提供更多选题。

在长沙楼市，最热板块莫过于滨江、梅溪湖和高铁新城，而且三者的规划级别类似，因此首篇选择了这三个片区，鸡头和凤尾的比较才有看头。

01地段与资源：稀缺性为王，滨江当仁不让

就房地产开发来说，地段和资源（山水等）是基础条件，稀缺性是衡量地段和资源价值的重要指标，也是房产价值的重要体现。

1、滨江新城

3000年历史的长沙，五一路是当仁不让的主轴。直到2019年，长沙政府工作报告正式宣告：长沙进入了“湘江时代”，一江两岸比翼齐飞的格局就此奠定。

▲滨江天际线|网络

长沙滨江岸线很长，而命名为滨江新城的只有市府东片。这，就是唯一性，今天的三大板块中，唯一坐拥湘江的片区。湖，可以再挖；高铁站，可以再建；江，你无法复制。

▲民间一环线|网络

上图是出自民间的一环示意图，紧紧围绕湘江展开，是有一定道理的（长沙并没有真真意义上的一环，二环内并没有成环的快速化道路）。核心地段可供开发的片区也只有滨江，这就是稀缺性。

当然，安置区、老旧工厂也是滨江难以抹去的噪点，不过，这并不影响其地段价值。

2、梅溪湖国际新城

梅溪湖不沿江，也不在核心地段，二期甚至在三环线以外（这里应该是距离市中心最近的三环线），梅溪湖天生就不占据地段优势，但是梅溪湖有名山秀水。

▲滨江与梅溪湖位置比较|老周侃房

山就是桃花岭和象鼻窝，未来将与岳麓山、莲花山连为一体，岳麓山西大门已经开工，将于桃花岭东大门联通，他们一起将成为湘江新区的中央公园。

▲岳麓山西大门与桃花岭东入口

水就是龙王港，以及梅溪湖，梅溪湖不是天然湖，可与龙王港联通，并不是一潭死水。梅溪湖二期的雷锋湖已被国土部门枪毙，因此，目前想挖湖也不是想挖就能挖。

▲梅溪湖城市岛|网络

山水资源，是金山银山绿水青山，也是割裂城市的天然屏障，河西组团式多中心发展模式就是山水环境所决定的。

3、高铁会展新城

该片区不在核心地段，没有山，有浏阳河，一马平川，发展基础良好。以浏阳河为天然界标，西侧为高铁片区，东侧为会展片区，两者合二为一，谓之“高铁会展新城”。

▲高铁会展新城区位图

此外，该片区有高铁南站，京广高铁和沪昆高铁交汇于此，这不是自然资源，但是重要的地段价值。

第一回合，滨江得5分，梅溪湖山水得4分，高铁新城得4.5分。

02规划定位：买房子买的就是规划和预期，滨江处于C位

城市规划是对城市格局的总体安排，是各个片区的座次排位。这里重点关注两个层面，一个是总体规划，另外一个是重点片区。

总规层面，2017年曾经有一主六副的规划建议，后来，长沙入选多规融合试点城市，城市总规升级为国土空间总体规划，2035年国土空间总规正在编制之中，下面的国土总规版本供参考。

▲长沙2035年空间结构规划（过程稿，高铁西站版）

▲长沙2035年空间结构规划（过程稿）

实际推进的重点片区，层级上略低，但更加具体，长沙目前是六大片区：马栏山、岳麓山大科城、南部新城、空港新城、湖南金融中心、高铁西城。

▲ 一主两副六大片区|开福区规划大纲

上述两个层面的规划，老左说过多次，这里不展开，直接看今天的三位主角。

1、滨江新城

2014年修订的长沙市城市总体规划中，滨江新城的功能定位：国家智慧城市示范区、滨江金融商务区、长沙市新都会中心和文旅基地。

根据2015年公布的控规，滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积6.7平方公里，规划人口16.15万。

▲滨江新城控规|市规划局

滨江新城定位为：国家智慧城市示范区、长沙复合型新都会中心，湘江新区新的商业商务中心，长沙市新文旅基地。

在上述多个版本的总规层面中，滨江新城均进入了城市主中心，这个主中心的中心无疑是五一广场；在首条地铁环线规划中，滨江新城也位于环内（北部部分为环外）。

▲地铁8号线示意图

滨江新城还包括湖南金融中心，规划面积2.8平方公里，东临湘江，西至银杉路，南起渔人码头，北达北津城公园。将被打造为湖南省唯一的省级金融中心，并将其努力建成立足中部，辐射西部的全国区域性金融中心。

▲湖南金融中心城市设计2017|湘江新区官网

2、梅溪湖国际新城

2017年10月，梅溪湖国际新城二期控制性详细规划公示，规划定位为“全国科创新引擎，长沙城市副中心”。

▲梅溪湖二期控规2017|梅溪湖投资公司

梅溪湖国际新城二期规划用地面积为23.4平方公里，规划容量人口为24.88万人。

梅溪湖一期用地规模14.80平方公里、人口规模36.0万人。功能定位为：国家级绿色低碳示范新区，长沙新城中心，主体功能为国际服务、科技创新和医疗健康城。

▲梅溪湖一期控规|市资规局

梅溪湖一二期加起来，规划面积约38平方公里，人口规模约61万。

3、高铁会展新城

在长沙总规层面，高铁新城作为城市副中心的定位被一再确认。从地铁环线的角度来说，武广片区甚至可以算主城。

▲高铁新城遥感影像2018|市规划勘测设计院

根据《长沙市高铁新城规划提升》总体功能定位：以高铁枢纽和国际会展中心为发展引擎，构建一个区域CBD综合发展区，愿景发展成为具有区域与服务功能的城市副中心。

▲高铁新城规划提升图2015|市资规局

高铁新城规划面积46.9平方公里，人口规模50万人。

下表是三大片区的总体规划对照表：

总体规划方面，滨江新城体量变小，是优势也是劣势，浓缩就是精华得5分，梅溪湖得4分，高铁新城得3.5分。

03交通规划：地铁一响黄金万两，梅溪湖将要补齐短板

1、滨江新城

主要规划3条地铁，4号线横贯南北，在是茶子山路与10号线交汇，形成南中心，在福元路大桥西与8号线交汇，形成北中心。

▲湖南金融中心城市设计2017|湘江新区官网

另外城际铁路在观沙岭站与4号线也可以出站换乘，城铁可算作准地铁，共计3.5条轨道交通线路。

滨江新城因为体量小，地铁数量较少，不过密度达到了每2平方公里1条地铁。

2、梅溪湖国际新城

高铁方面（可能为城铁），规划了渝长厦联络线，在梅溪湖二期中轴线与松柏路交汇处布置麓谷站枢纽站。

地铁方面，2号线、6号线在金菊站交汇；地铁14号线沿紫荆路敷设。

▲来自长沙高新区2019.08

轨道快线方面，长沙至宁乡城际快线沿枫林路敷设；长浏快线、河西快线均预计经过麓谷枢纽，二者可能在麓谷以北共线。

▲麓谷枢纽规划|来自大科城规划2017

如此一来，除开尚未确认的高铁站，梅溪湖片区共有6条轨道交通线路，平均6平方公里1条地铁。

2、高铁会展新城

高铁新城目前轨道交通走在前列，已经开通2号线、4号线和磁浮线3条轨道线路，未来预计将有8号线、12号线经过高铁新城。

轨道快线方面，长浏快线也会接入片区，不过，可能与磁浮线共线；城际铁路方面，长株快线会经过黄兴片区。

下图是老版的高铁新城地铁规划，原规划是8号线和11号线经过片区。

▲高铁新城地铁规划2015|市资规局

如此一来，高铁新城，预计共有6条轨道交通线路，平均7公里一条地铁。交通方面，不能忽视京广，沪昆高铁的作用。

地铁交通方面，滨江得4分，梅溪湖得4.5分，高铁新城得5分。

04 教育配套：房产最重要的附加值之一，梅溪湖堪称典范

在无地铁、不沿江的情况下，长郡双语周边的楼盘二手房价格超过2万，给了买房者再好不过的明示。

1、滨江新城

根据控规，滨江新城将有3所中学，5所小学，2所九年一贯制学校，已经开学的有：师大滨江附属学校（九年制）、长郡滨江（初高中）、麓山滨江（初高中）、德润园小学、郝家坪小学等。

下表是滨江新城中小学规划：

▲

根据实际派位情况来看，市府片区的长郡双语、麓山国际、博才卓越也与滨江联系较为紧密。

2、梅溪湖国际新城

梅溪湖二期规划中小学用地100.51公顷，包括高中4所、初中7所、小学15所、九年一贯制学校1所，共计中学414班，可容纳中学生20700人，小学480班，可容纳小学生21600人。

▲梅溪湖二期控规|市资规局

一期规划建设中小学15所，长梅、师梅、周梅、西雅、一中岳麓、博才梅溪湖、实验小学等名校均已开学，首届成绩均让人刮目相看。

▲梅溪湖学校布局|梅溪湖投资公司

▲师大附中梅溪湖中学

只要是金茂等公司在一级开发阶段配建了学校的，均可配套入学，也就是真正的学区房。就大片区来说，在新房市场，梅溪湖的教育配套无人出其右。

3、高铁会展新城

根据控规，高铁新城规划有37宗教育配套用地，规划有十四所中学，其中新华都一中、雅礼雨花中学已建成并投入使用，黄兴中学即将重建。

规划有花侯小学、太平小学等二十三所小学及幼儿园，其中长托小学、砂子塘万科魅力之城小学、枫树山明昇小学、砂子塘潭白小学已投入使用。

此外，长房东旭国际引进枫树山品牌，绿地城际空间站引进砂子塘品牌，万科魅力之城引进南雅品牌，明昇壹城引进长郡双语品牌，高铁新城逐步在追赶梅溪湖。

在教育配套方面，滨江得4分，梅溪湖得5分，高铁新城得4分。

05 产业支撑：产城融合方能可持续发展，梅溪湖走在前列

产业，特别是高端产业，带来的稳定的就业和可观的财政收入，是留住人，特别是留住人才的重要因素，是城市发展的动力之源。

1、滨江新城

滨江以金融业为主打，对于芙蓉路CBD来说，是分庭抗礼，在南湖新城也规划有金融中心，从产业聚集的角度来说，滨江的金融产业发展任重道远。

▲湖南金融中心城市设计|湘江新区官网

重大项目方面，以湖南金融中心（FFC）为代表，328米的高度，为河西第一高楼。此外，滨江还规划有湖南民生银行大厦、奥克斯广场、世茂希尔顿酒店、楷林国际大厦、绿地中央广场、保利都市综合体、渔人码头、基金小镇等重大项目。

▲湖南金融中心(FFC)效果图

2、梅溪湖国际新城

梅溪湖产业支撑雄厚，国家级长沙高新区是最好的支撑，梅溪湖二期与麓谷新区浑然一体，还规划有健康医疗城等，正显现出产城融合典范的迹象。

▲梅溪湖二期产业规划|梅溪湖国际新城官微

重大项目方面，梅溪湖一期以文化艺术中心和金茂双子塔为代表，世界计算机大会、互联网岳麓峰会等重大活动的举办，使得文化艺术中心逼格越来越高！

▲梅溪湖夜景|网络

梅溪湖CBD以323米高的金茂大厦为代表，目前已经动工，周边高楼林立。梅溪湖二期还将规划的重大项目包括：省图书馆、行政中心、麓谷交通枢纽等。

▲金茂大厦效果图

3、高铁会展新城

高铁会展新城经历了体育新城、武广新城的不同定位，产业定位较为曲折，目前是依靠高铁培育商务商业，依靠会展培育相关产业，尚未形成气候。

▲长沙国际会议中心效果图

重大项目方面，国际会展中心和国际会议中心是众所周知的，另外的就是（2019）长沙市078号地块，限高300米，目前因为拆迁问题中止了挂牌。

▲武广核心区城市设计|市资规局

另外在会展片区，环球世纪未来城规划有280米高的地标建筑两栋。需要指出的是会展片区还有国际交流区，规划有领事馆用地，这点成为鲜明的特色。

▲环球世纪未来城效果图

在产业支撑和重大项目方面，滨江得4分，梅溪湖得4.5分，高铁新城得3.5分。

06 推进机制：建设管理主体的地位和多寡会影响推进力度

推进机制方面，滨江新城与梅溪湖类似，均是湘江新区的主战场，梅溪湖由湘江集团开发建设（金茂退出梅溪湖二期，或将增添变数），滨江由先导控股开发建设。

梅溪湖的具体行政等事务需要与岳麓区、高新区协调，滨江主要是湘江新区和岳麓区，协调成本较低。

高铁会展新城比较特殊，管理主体为高铁新城管委会，是长沙市人民政府派出机构，正县级全额事业编制单位。长沙市政府已将30项与项目建设相关市级行政审批事项委托下放高铁新城。

▲黄兴会展经济区管委会官网​

另外，长沙县层面还成立了黄兴会展片区管委会，长沙轨道交通集团在高铁新城也有一级开发的地块。周边有空港、经开区，因此，高铁新城的协调成本最大。

从这个角度上看，滨江得4.5分，梅溪湖4分，高铁新城3分

07 供货量与品牌开发商：房产的稀缺性和开发商的认可度

关于商品房供应，滨江新城无疑是最小的，几乎屈指可数，开发进入了下半场，住宅的稀缺性日趋明显。滨江新城聚集的品牌开发商有：万科、保利、龙湖、金茂、正荣、卓越、北辰等等。

目前梅溪湖一期开发已进入尾声，二期已经正式开张，如日中天，梅溪湖目前聚集了大批品牌开发商，不完全统计如下：金茂、万科、绿地、中建、中铁、建发、中海、正荣、佳兆业、福晟、长房、新城、越秀等等。

高铁新城的武广板块将进入尾声，黄兴会展板块方心未艾，有很大的体量。高铁会展新城聚集的品牌开发商主要有：万科、绿地、保利、融创、长房、阳光城等等。

这个方面来说，滨江得5分，梅溪湖得4分，高铁新城得4分。

08 客群圈层：购房者用脚投票

买房子，不仅是买的是规划和预期，也是买的圈层。高端楼盘因为住户的鱼龙混杂导致品质降低的例子不少。

滨江置业客群主要是改善自住，金融业相关人士占比较大，居住舒适性来说还有提升空间，增值保值性能最强，外地TZ客也不在少数；

梅溪湖主要定位为教育和改善，长沙最集中的双学区配套片区，以返乡置业、外地炒房团为主，近年来入住率逐步攀升，是高端新长沙人的聚集地；

高铁会展新城，因为定位多变，体育新城，高铁新城，到现在的会展，所以各路客群特征不太明显，四面八方全都有。

这个方面来说，滨江得5分，梅溪湖得4.5分，高铁新城得4分。

小结：分数有高低，潜力有大小，选择无对错

综合以上，来看各个片区的得分：

滨江新城36分，第一；梅溪湖34.5分，第二名，高铁会展新城32分，第三。

滨江新城的地位已经奠定，不接受辩驳；梅溪湖已经卓有成效，名声在外，未来发展值得期待；高铁会展新城虽排名末尾，但潜力最盛，正在奋起直追。

关于这个排名，需要注意以下几点：

1、8个维度的选取，权重系数的设定都有提升空间，例如权重系数，地铁、教育等维度就非常重要，这里有待细化。

2、为了更加直观，8个维度都进行了量化，不过主观性较大，并非绝对科学量化，仅供参考。

3、得分与排名具有实效性，大多数维度都在动态变化之中，待新总规或新战略出台就会有新的态势，因此，出现新情况就会有新的量变，甚至引起质变。

▲长沙时空主轴|大科城规划​

从购房者的角度看，如果看重地段，看重成熟配套，特别是金融商务相关人士，首选滨江；如果看重教育、环境宜居，首选梅溪湖；如果看重交通，特别是会展相关人士，首选高铁会展新城。

当然，购房之前需要先理清自己的需求和喜好，一一对标，才能买到相对心仪的房子。

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