无锡市区新楼盘价格（别墅盘扎堆入市）

几轮普涨过后，无锡楼市已是今非昔比。

刚需被“驱逐”至二手房市场，新房成了改善购房者的天下。

从土地供应到备案价格，从产品规划再到成交占比，无锡市场的改善趋势已不可逆。

今年出让的66宗涉宅地块中，楼面价上涨、容积率降低已成为普遍认知，不管是市场走势已经非常明确：改善、改善，还是改善。

供应上看

我粗算了一下，已入市、待入市以及公示过规划的项目中，有12个项目规划了叠墅类产品。

其中，御璟天玺以及还未公开案名的仁恒愉樾天成西地块、世纪金源虹桥新村东侧A地块都是纯叠墅社区。

除了传统意义上的改善大区经开、南长、渔港、蠡湖新城、山水城之外，崇安、锡东新城、鸿山、洛社的别墅产品也开始供给。

比如，融创崇安壹号院、华润悦景湾、山河九里、映山风华、和著都规划了部分叠墅。

除此之外，还未公示规划的地块中低密地块的占比并不低，比如惠山新城的华发张村5号地块、城开渔港南地块、城开蠡湖大道东地块、城南置业二泉地块以及山水慧谷盘龙路地块容积率均低于1.5。

山水慧谷盘龙路地块的容积率甚至低至1.03，像这样规格的地块，大概率打造纯别墅社区。

从产品供应商看，2022年将是无锡别墅类产品的供应大年，个别传统意义上的刚需板块由于新产品、新业态的降临将逐步甩掉刚需的“帽子”。

需求上看

无锡市场上现在的改善环境逐渐向好，这一点从开发商敢于做高端业态、敢于将产品面积做大就能看出来。

好比前段时间开盘的朗诗新郡、华润悦玺。

只要具备排他优势，让购房者感知到差异与稀缺，哪怕在市场下行的周期内，也依旧能取得不错的销售结果。

这充分说明了一个问题：唯有好的产品才能战胜周期。

当下无锡市场的矛盾点就在于购房者心中的好产品和市场上推售的好产品存在一定认知差异。

应了那句我们写商务时经常会提到的：无锡人不缺房子，缺的是一套好房子。

去化节奏上看

那么，什么是好房子？

最简单的判断就是购房者买不买账，房子好不好一定会反映到去化数据上。

我印象中去化速度比较快的别墅类项目并不多，云栖墅算一个，甚至听说一些同行都十分认可这个项目，投入了真金白银。

全案244套叠墅，价格区间在460-520万/套，从首开到清盘，只用了一年不到。

这个去化速度在无锡甚至可以吊打一些刚需盘。

别墅产品与刚需产品在设计理念上最大的差异在于“个性化”。如果拿刚需产品千篇一律的思路去做豪宅，那买房人自然不会为高昂的价格买单。

比较令人欣慰的是，这些年无锡的别墅市场还是能看到一些创新趋势的。

比如，云栖墅的四叠，相邻的两套叠墅分别呈“L”和“7”字咬合在一起，从而实现非对称式的拼接，保证了一层的大开间，规避掉了传统叠墅很难把面宽做大的问题。

比如，铂宸府的六叠，同样是咬合式，不同之处在于中叠的设计从传统的跃层进化为大平层。扁平化的设计让开间尺度翻倍。

除了满足大部分别墅用户对产品尺度感、舒适度的考量，华润江南府也专为刚需群体打造了一款89㎡的迷你叠，这在无锡楼市可谓史无前例。

虽然开间尺度无法和其他叠墅抗衡，但是庭院、露台以及上下两层的布局非常具备别墅感。

从去化的角度来说，别墅购房者对价格的敏感程度并产品力那么高，有创新力、懂需求的房子往往更容易被市场所接纳。

政策环境上看

对于别墅这类改善产品而言，政策上最大的利空就是金融环境的收紧。

除了塔尖上的小部分人群，绝大多数别墅购房者都可以归为“改善型换房”，这类购房者在置换过程中无法避免的就是卖房环节。

然而，受到金融政策的影响，许多银行明确表示优先新房放贷，个别银行甚至直接停贷二手房。

买家贷不到款，导致了二手房流动性的丧失。于卖家而言，卖不掉房子就没有钱买新房。

作为房地产市场的核心变量，金融政策几乎牵一发而动全身，各个城市的新房、二手房去化都受到了极大的影响。

换句话说，豪宅的购买力逐渐消失。这也是目前无锡市场上所有高货值产品正在面对的困局。

10月开始，房地产开发贷款投放大额增加，11月初各行房地产贷款投放力度进一步加大，房地产市场也势必从中受益。

写在最后

综合来看，无锡新房市场“改善化”的趋势在未来几年不会发生改变。

随着越来越多高价地的入市，项目的宣传广告上“改善”“豪宅”这样的字眼越来越常见，是包装还是装，购房者心中自有定论。

目前，市场上普遍出现的一个现象就是价格与产品力的不对等，这也导致了部分购房者在购买力比较充裕的情况下也不愿意做出决策。

那么，对于开发商而言，利润降低、流速放缓的大背景下，能不能为项目获取更高的溢价，争取更多的资金周转时间，这一切都要靠产品说话。

接下来的无锡楼市，将全面进入“产品为王”的时代。

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