公园地产有风口吗（深度公园地产）

出则繁华，入则宁静。居住在钢筋水泥丛林里的都市人，都有一个甩脱尘世、亲近自然、回归自我的梦想。

当古希腊人第一次徜徉在奥林匹亚体育场周围那些美丽茂盛的橄榄树林起，公园便成为人们，特别是远离大自然的城市居民躲避喧嚣、寻找安谧、放松身心的重要场所。

承载着世人共有的居住梦想，公园地产应运而生，并随着我国城市化进程的加速大行其道。在这背后，既有对置业者消费需求的迎合，更离不开政府和开发商的联合推动。

群雄逐鹿公园地产

日前，市投资促进局对外发布2018年对外招商项目，在36个文化旅游类招商项目中，至少有两到三个项目与房地产开发有着千丝万缕的联系，其中一个复合型文旅项目更是明确要开发建设星级度假酒店、主题商业街、产业配套公寓。

在此之前，已经开工或者签约的项目如中海华山珑城、万达文旅城、海尔云世界、华侨城绣源河项目、世茂澄波湖南项目，以及中弘鹊山龙湖新奇世界国际度假区、华润兴隆泛旅游综合体，都是以“公园 地产”的形式出现。

从济南区域看，目前没有和地产结合的主题公园项目，仅有方特东方神话、华谊兄弟（济南）电影城等屈指可数的几个。

除了具备文旅特色的主题公园外，在城市其他区域，还有不少房地产开发项目以社区内部及周边配套的社区公园、市政公园为主要卖点，如天鸿万象新天、蓝石大溪地、万科龙湖城市之光、鲁能泰山7号、绿地新里城、绿地欢乐颂、新城湖畔樾山。

放眼全国，除了上述房地产开发企业外，保利、恒大、佳兆业、碧桂园等多家一、二线房企也纷纷进军公园地产领域，投资开发"主题公园 房地产"模式的公园地产。其他开发企业虽然没有投资打造这样复合型的项目，但在打造社区公园或借力市政公园方面，同样不遗余力，目的是以公园地产之名，提升项目品质和市场美誉度。

品牌开发商群雄逐鹿，公园地产陷入“多国混战”，也因此带来了公园地产概念泛滥，“李逵”、“李鬼”并存。一些项目只要方圆数公里内有一处山、有一片水，哪怕仅仅规划了一个绿化带，就打着公园地产的旗号卖房子，给置业者造成误导，甚而引起购房者反感。

鹊山龙湖↑↑

卖产品到卖资源

业内人士介绍，早期的公园地产是布局在城市公园周边的开发项目，通过"借园"成为理想人居和城市豪宅的代表。

美国中央公园、伦敦海德公园、巴黎凡尔赛花园、东京新宿御苑等城市公园周边的房子，几乎都是豪宅的代称。在济南，位于护城河边的黑虎泉印象，由于独占地利优势和周边繁华配套，从开盘之初就成为价值标杆，到2016年更是攀升至4.3万元/平方米，在民间有“济南最贵的小区”之称。舜耕路城建学校地块，与千佛山、泉城公园等公园、景区毗邻，2013年土拍时引发6家企业争夺，最终开发的佛山静院，同样成为市区豪宅的一个代表。

在当下，环华山湖的中海华山珑城，济西湿地边上的蓝石大溪地，新东站片区规划白泉湿地公园附近的项目，章丘沿绣源河风景区两岸的湖畔樾山等项目，以及济阳澄波湖湿地公园周边的项目，同样是借园的代表。但这样的项目毕竟是少数，原因在于市政公园周边土地资源日益稀缺。

“借园”不成，公园地产转向了另一个途径——“造园”，开发商自己打造或者参与建造社区公园、主题公园。天鸿万象新天、蓝石大溪地、万科龙湖城市之光、鲁能泰山7号、绿地新里城、绿地欢乐颂以及部分规划主题公园的项目，无不如此。

从“借园”到“造园”的过程，也是地产开发从卖产品逐渐向卖资源、卖配套、卖服务转变的过程。这种转变，在“主题公园 地产”项目中尤为显著。以济南万达文旅城为例，根据规划，项目文体旅游产业部分包含万达茂、室外主题乐园、冰篮球馆、鲁秀、星级酒店群、滨河酒吧街六大业态，除了硬件设施之外，更多的考验来自投资运营企业对相关资源的整合、导入，以及后期运营管理服务。

探因各方垂青背后

公园地产集城市资源、自然资源、人文资源等多重资源于一体，相比其他地产项目，能给置业者带来更多的景观、生态、人文价值。因其独特性和稀缺性，公园地产在产品价值、宜居程度和升值潜力等方面具有更大的优势，被北京易居房地产研究所副所长牟增彬称为“唯一性的地产项目”。

此前一份调查显示，置业者喜欢公园地产的主要原因包括：视野开阔，景观好，空气质量好；便于放松休闲，项目稀缺，升值潜力大。两者约占80%。从购买者看，注重精神需求的置业者和改善型、享受型置业者，是公园地产的主要购买人群；注重生存需求和初次、小户型置业者，则更为关注房价以及教育、商业、交通等其他配套。购买目的方面，该调查显示，超9成置业者以自住为主，兼顾一定的投资需求；纯粹用于投资的仅占6%左右。随着户型面积增加，自住比例逐渐增大，投资比例相应减少。

市场反映需求，稀缺决定价值。谈到开发商为何青睐公园地产，天鸿、万科、新城等多家企业的相关负责人认为，公园地产出现并大行其道，根源就在于消费者的需求。

济南万科有关负责人表示，人们对住宅的消费需求已不再局限于简单的买一套房子，“家”也不再只是一处居所，而是承载着人们对美好生活的向往与追求。如今人们愈来愈向往近享生态，愈来愈注重回归自然的生活方式。公园地产正是应这种需求而生。

对开发商来说，在区域、产品、配套等根本性因素之外，“公园”之于地产项目属于锦上添花。相比而言，有公园的项目比没有公园的项目更受欢迎，用济南大学泉城学院文化产业研究中心原主任、现福建省阳光学院教授杨吉华的话说，有公园尤其是主题公园，“开发商好拿地，也好卖房子”。

对地方政府来说，积极引进公园地产尤其是“主题公园 地产”项目，不仅可以大幅提升城市宜居性，满足消费者的置业需求，还能通过公园建设投入增加GDP，促进就业，进而通过文旅项目吸引更多的人流、物流、信息流和资金流，拉动周边土地等发展要素的快速增值，促进关联产业发展，为经济社会发展开辟新的增长点。

万达文旅城↑↑

名词解释——公园地产

公园地产，一般是指与公园相关联的地产项目，即为了营造稀缺的景观和生态环境，依托公园或将房地产开发与公园建设结合起来的房地产项目，包括配套了文旅主题公园的复合型地产项目。居住、人文与自然环境融为一体，是公园地产最大的特色。

记者：刘文忠 刘高君

编辑：王宝泓

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