昆山城东最新土拍 一场土拍风向突变

昨天，全昆山人都期待的土拍

终于落下帷幕

这次土拍到底有多热

反正小编的朋友圈炸了

公布竞拍结果

周市5-4地块楼面价14271元/㎡

周市5-5地块楼面价7800元/㎡

未拍先火

城北地块起拍价超过了该区域历史最高价

作为昆山房价洼地的城北，在这次土拍前，就受到强烈瞩目。其中，昆太路地块未拍先火，起拍价就超过了历史最高价，最终竞拍价14271元/㎡，毫无悬念成为城北新地王，迎宾路地块最终以7800元/㎡的价格拍出，大城北厉害了！

（地块5-4、5-5竞拍结果）

接下来，KB君来为大家解读下本次土拍最强区域——大城北

城北——昆山曾经最繁华的区域

说起昆山城北，所有人都不会陌生，对于很多昆山人来讲，城北是昆山开发最早的区域之一，也是新房聚集最多的区域，人口居住规模也很大。10年前的现在，城北聚集了昆山最优秀的楼盘项目——江南明珠苑、巴比伦花园等等，那时候的城北房价，站在了城市的最顶端，是昆山售价最高的区域，也是卖得最好的。

当老城区还全部是老房子，当城西大多还是不毛之地的时候，城北俨然是一颗新星，道路宽敞、新盘扎堆、商铺林立，人群密集。城北吸引了很多新昆山人、台湾人来置业。很多昆山人都对这里充满了感情。

城北——昆山现今的房价洼地

房价的高低，决定了区域的发展实力。城市区域发展轮回，曾经最辉煌的区域，如今却是昆山的新价格洼地。从上图可以看到，城北以15400元/㎡的均价，成为市区中房价最低的区域。

10年前，当昆山政府提出了“南延北展”、“东拓西进”的总体战略发展思路之后，东、南、西各区域进入发展期，东拓西进风风火火，但是城北步伐明显很慢。

在规划上，政府给了城西城东大力支持，环森林公园版块、环夏驾河版块，都聚集了大量的资源，从环境、教育、文体、交通等方面，都给予了大力度支持。城南又有高铁交通支撑。

唯独这10年时间，城北一直在沉默。

现在的城北 沉默久了爆发力更惊人

10年前，昆山发展看城北，10年后，昆山发展看哪里？

首先，跟大家安利一个词：版块轮动效应——一个城市房价的上涨不是均匀的，而是轮流上涨的。版块有的时候能跑赢大盘成为明星版块，比如前两年的城西；有时则相对沉寂。

每个买房者都期望能抄底明星版块，但是面对眼花缭乱的信息有些不知所措。

其实，版块的轮动并不是靠猜想，轮动的基础是城市发展，而发展是有迹可循，那就是版块进入利好集中兑现期。

新一轮版块轮动效应已经开始，这一次，轮到了我大城北：

城西版块，房价已经触顶，有的甚至达到了3万/㎡，政府给予的规划支持大部分都落实到位。城中心和城南版块，空余地块寥寥无几，未来可供开发的地块很少。反观城东，相关配套也落实到位，但是近两年土拍地块很少，新项目也很少，缺少明显的爆发点。

从去年到现在，城北先后有4大地块进行了土拍，表现抢眼。加之政府在教育、环境和各项配套的大力推进，城北的爆发不鸣则已，一鸣惊人！

政府强力规划 城北将迎来华丽转身

城北位于昆山北部，连接昆山、太仓、常熟三市，南部与昆山老城区和经济技术开发区仅一河之隔，西部与高新区相接，近半区域都是昆山中心城区的重要组成部分。

根据昆山《2016-2030》城市总规划，整个昆山北部将成为城市集中建设区，中环内将全部纳入昆山发展主中心，而北部新中心也将成为昆山城北发展新城。北部新城将打造成以商业服务区、行政办公区、文教休闲区、中高端居住区为特色的“四大城市服务功能组团”。

如今，依托强大的人口支撑，城北的商业氛围极为繁荣。北门路老牌商圈、九方城商圈、卜蜂莲花，中楠都汇广场商圈、万达商圈，多个大型商圈环绕，大大提升了区域的商业格局。另外，从其他方面，城北也将迎来大变化！

交通大变身

长江路、青阳路等交通主干道贯穿南北，汽车客运北站和中环快速路，洞庭湖大桥的通车、苏昆中环对接持续推进，等都使得城北交通更加便捷通达。根据城市总体规划和综合交通规划，规划南北向轨道交通K1线主要沿人民路布设，将串联客运汽车站、高铁昆山南站、昆城广场及昆山站、玉山广场等节点，成为城市南北向联系的重要客流走廊。玉山广场将成为S1线与K1线的换乘站。

教育大变身

城北属于昆山老牌教育重地。城北小学、裕元实验小学、永平小学、城北中学、周市中学等十余个中小学校。其中裕元实验小学和新镇中学，在昆山学校排名靠前。裕元实验学校东校区将于2018年秋季投入使用。此外，陆杨中心小学、野马渡中学新建工程等项目正有序推进中。而昆山电大未来也将搬迁，原地块将建设一所小学、一所中学，据说也将是名牌学区分校。

环境大变身

说到城北的公园，第一个想到的就是位于迎宾路上的体育生态公园，它是昆山除森林公园之外最大的城市生态公园，体育公园附近还有一些其他面积较小的公园，形成了一个群落。此外，还有周市医院对面的樱花园。

根据市规划局《昆山市城市总体规划(2016-2030)》，城北未来还有4个大型湿地公园，其中城隍塘生态园地处周市镇东北，位于昆山、太仓、常熟三市接壤处，占地1488.75亩，相当于半个森林公园的大小。

房价大变身

最最重要的是，城北目前依然是房价洼地。城北区域，素来有昆山价格洼地之称，在昆山其他版块房价不断蹿升时，城北就像楼市中的一股清流，一直以价格洼地的属性造福刚需购房者。但是，这样的格局即将被改写。

经历这次土拍之后

城北

将再也不是我们心中的那个大城北了

将成为新的聚焦中心

2017年，

城北土拍最高成交楼面价11899元/㎡

2018年，

城北土拍最高成交楼面价14271元/㎡

未来昆山城北新房会卖到什么价格？

根据近两年的土拍情况，KB君来算一笔帐，未来城北的新房会卖到多少钱？

成本价=楼面价 建安成本 配套费 财税管理费用 企业所得税…等一系列费用组成。根据保守估计，实际成本价=楼面价 7000元/㎡左右。

周市5-4地块成本价将达到21271元/㎡

周市5-5地块成本价将达到14800元/㎡

如果加上未来开发商的利润

城北中环内新房售价

不会低于21000元/㎡

其他区域不会低于14800元/㎡

而现在

城北新房的均价才15400元/㎡

空间有多少，大家自己想想吧！

目前版块内新房上市量小，尤其是高端产品市场供应更是稀缺。以此次土拍的大热地块---迎宾路地块为例，其周边的在售项目基本无房在售，尤其是北门路/玉杨路附近，仅余部分高层项目在售，稀缺的高端别墅、洋房空缺，完全不能满足区域内强劲的购房需求。或许你可以等土拍地块新入市，但是价格必将拔高。接下来，这是个不可多得的机会！

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