日本房产近20年价格趋势 东京房产市场预测

在上期的文章「新年东京房产市场预测（上）：多处豪宅将开售，售价继续上涨」中，我们根据近几年的销售情况预测了东京哪些房产将成为2023年的「黑马」。

在地段方面肯定也有讲究，那么2023年，大热的高端住宅地段有哪些呢？

接下来就介绍3个由RENOSY高级（租赁）住宅业务部门票选2023年东京都心最受注目的投资热门地段以及该地区在今年起会陆续竣工的大型高级住宅开发案。众多开发案都是国际级水准的建案，已吸引了不少海内外富裕层人士的关注。

位于东京都港区的虎之门是东京市中心里高层塔楼聚集的区域之一，与邻近的麻布台和赤坂共同形成东京都内数一数二的繁华商业街区。麻布台地段聚集了俄罗斯大使馆、阿富汗大使馆等外馆，该地区高层办公楼、外国大使馆、高档餐厅和高级住宅林立，是东京极具代表性的高档街区。其中虎之门地区目前拥有高度247米，由日本知名豪宅建商森建设所规划的虎之门塔楼群（虎ノ门ヒルズ；2022年完工）是东京都内知名的大型复合式高层塔楼群开发案。

而在这样奢华气息飘荡的区域，2023年起将会再增添几处吸人眼球的国际级豪宅。目前在日本豪宅市场上引起话题的是预计于2023年3月竣工的「Aman Tokyo Residence」。同样由森建设与专门设计奢豪度假村的Aman集团联手，耗时30年规划建设，被称作「虎之门・麻布台A街区开发专案」。是该地区都市再开发案中最具规模的一个案件。完工后总楼高330米，建筑主体占地20.4万m²，打破大阪天王寺的Abeno Harukas的300米纪录，不仅是东京最高，亦将成为全日本最高具备住宅功能的复合式高层塔楼。

「Aman Tokyo Residence」设计理念为「让人彷若置身于森林中，透过建筑串起人与人之间的联系，打造Modern Urban Village 的概念。」该塔楼的最上层区块（54F~64F）规划为高级住宅，可近距离以几乎同高的视线眺望东京铁塔，低楼层区块则预计有高档餐厅、酒店、庆应大学医疗中心以及英国老牌国际学校British School in Tokyo分校进驻，中层则规划作为企业办公室。

该建案特别邀请欧美造景设计团队为塔楼群设计犹如置身森林的住户专属园林造景。专用电梯、泳池、SPA、专业主厨烹饪服务等住户专属服务及设施也是一应俱全。据日本媒体报导该建案目前已开放申请，但审查严格，据传通过申请者皆为在行业中身家极为显赫的成功人士。「Aman Tokyo Residence」希望打造一个集居住、工作、学习、玩乐、休憩一体的符合现代人对「住」的追求的地标性建筑。

对于中华圈顾客「胜どき」这个名字或许不是那么熟悉，但说到银座或东京车站可能很多人都知道。「胜どき」位于东京都的中央区，距离世界闻名的名牌店聚集街区银座仅1.7米，亦邻近东京车站所在，号称「东京玄关的八重洲商业区」、传统歌舞伎剧场云集的日比谷和东京铁塔所在的虎之门。「胜どき」一直以来都是一个充满变化的街区。

该地区2023年最受注目的开发案当属「PARK TOWER KACHIDOKI MID/SOUTH」。由两栋高层塔楼组成，塔楼群与「胜どき车站」直通，具备住商混合功能。「PARK TOWER KACHIDOKI MID/SOUTH」的设计理念为「以街区再造的概念出发，不只是盖楼房而是以建筑为原点出发促进都市更新。」

该塔楼位于东京湾岸区，这个地区自1990年代起，便逐渐形成以高级住宅为主的开发区域，发展至今已成为东京都高端塔楼区的代名词，在不动产业者眼中也是极具高端商品投资价值的区域。

「PARK TOWER KACHIDOKI MID/SOUTH」最受注目的便是以东京湾岸为概念发想设计的水岸休憩区，让住户在东京这般繁忙的大都市中亦能体验度假般的海岸风情。预计2023年8月完工的开发案有望为「胜どき」注入更多活力，也会促使东京湾岸区域再进化。

本次名单中最后一个上榜的是新宿区。

对观光客而言这里仅仅只是以各式百货和世界知名的歌舞伎町闻名的新宿区，实际上亦肩负了强大的商业办公中心功能。新宿区是东京都政府办公楼的所在地，有许多企业聚集。新宿区与丰岛区、涩谷区并称东京三大副都心。其中日本房产业者则习惯加上传统的都心三区：千代田区、港区、中央区，并将这几个区统称为东京都心六区，这六区不仅是日本商业、政治的发展核心区块也是各式高端住宅及特色建筑的集中区。

JR新宿车站为东日本重要的转乘站,不仅是全日本单日乘降人次最多的车站，也是吉尼斯世界纪录单日平均乘坐人次最多的车站，达353万人次。人潮和交通地利之便为不动产发展的重要关键，因此新宿区不仅是日本最大的商业区也是东京都高级塔楼的兵家必争之地。

2023年春天起即将加入东京豪宅市场的是三井不动产的高端住宅系列的最新作品「La Tour Shinjuku First」。邻近新宿中央公园，酒店式管理的塔楼将为新宿区增添更多奢华气息。新宿区是一个不断进化的街区，除了塔楼开发案，同样受市场关注的莫过于新宿西口附近的再开发，预计将有京王百货、Lumine的重建案以及小田急百货新宿店的重建。

其中小田急百货重建案以「大型转运站（Grand Terminal）」为概念，预计打造一栋楼高约260米的全新商用地标，这些改建案预计为新宿区再带来崭新的面貌。

总结：受惠于东京都内多个大型开发及改建案，2023年东京都的房地产市场预计会比过去一两年更有活力。

随着全球逐步走向与疫情共存，一度流出大城市的人口也逐渐回流甚至带来更多新的人口流入。先前的日元贬值除了吸引更多海外投资客进入日本房产市场外，随着人们生活逐步恢复正常，大城市的房产也会重新成为投资人和自住人士的首选。

东京一直以来都是企业和求职、求学人士首先会考虑的地区，人潮带来了钱潮，因为东京庞大的人口为这座城市的发展潜力奠定一定的基础，据日本政府估计就算在未来日本其他地区人口将持续减少，唯有东京会持续呈增加趋势。这也是东京房地产魅力持续不减的关键。伴随都市再开发，市场预估2023年起的东京房市，特别是高端地产市场将能再上推一波。

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房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

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