实际交房和样板房不一样怎么办（实际交付房屋与样板房不一致）

房地产市场中精装期房越来越多，人们对于精装房的需求也逐渐增多，精装房给业主带来的是省心、省力和便捷，尤其在购房者参观过开发商搭建的样板房豪华装修设计之后，购房者就更坚定了其购房决心。

但是因为装修质量的良莠不齐，业主对精装房质量的投诉也逐渐增加，开发商交付的房屋与样板房存在差异的情况引发诉讼的案例也不在少数。

那么样板房能否成为开发商交付房屋的标准，开发商交付房屋与样板房不一致时，业主能否要求解除合同？业主如何维权才能保证自己利益得到最大程度维护？今天就精装房的一系列问题与各位进行讨论。

01

样板房能否作为房屋

交付标准？

实践中，部分业主认为样板房属于开发商的广告宣传，不能当真；有的业主则认为开发商既然以样板房为样品进行宣传，其所交付的房屋就应当与样板房保持一致。

但其实这两种观点都不够全面，样板房作为开发商宣传资料的一种，其效力也应当具体问题具体分析。

《商品房销售管理办法》第三十一条规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

《民法典》第六百三十五条规定：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。

也就是说，样板房展示的房屋质量能否成为合同的效力，应当看开发商是否对样板房与所交付房屋的一致性进行了说明。

河北省高级人民法院（2018）冀民申4309号民事裁定书中法院认为：关于涉案房屋门廊与宣传不一致的问题。双方应当按照合同约定履行各自的义务，涉案补充协议中约定，出卖人展示的示范单位功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准或合同的样品。故宣传的样板间不作为申请人购买别墅的标准，应按照合同约定为准。

浙江省杭州市中级人民法院(2016)浙01民终7747号中法院认为：凯德新运公司认可案涉楼盘仅有一套样板房，其并未明示孟凡丽该样板房中的空调并非交付标准，凯德新运公司交付的房屋配置的空调既与样板房不符，亦不符合噪声规定，原审法院据此根据司法鉴定报告意见要求凯德新运公司赔偿孟凡丽更换空调费用及检测费用并无不当，凯德新运公司的上诉理由不能成立。

由此可知，若开发商没有对一致性进行说明，则可要求开发商交付与样板房一致的房屋。相反，若开发商说明了样板房和交付房屋的不一致性，则业主难以依据样板房作为开发商交付房屋的标准。

02

一致性如何认定？

对于“一致”的认定有不同的认识，不同的认识也会产生不同的结果。那么这种一致性应当如何把握呢？

有观点认为“一致”就是实际交付的房屋与样板间全部一样，这种情况下如果开发商交付的房屋出现阳台大小、窗户位置变化等情形显然属于开发商违约。也有观点认为“一致”是房屋的整体结构、户型设计、装修材质用料等核心问题上保持一致，在其他非核心部分允许适当可接受的偏差。

我们认为，对于法律意义上的“一致”理解，不能简单理解为绝对一样，现实中也不可能完全一致。一致性的认定应当结合房屋的使用目的、双方对于合同的约定等因素进行考虑。例如房屋的结构和布局，是绝大多数购房者购买房屋时首先关注的重点，其将直接决定购房者是否订立合同，因此当房屋的结构和布局与样板房一致时，就应当认为二者具有一致性，否则就不具有一致性。

再如双方约定交付的房屋是毛坯房，购房者就不可能要求开发商交付的房屋与精装修的样板房完全一致，但是开发商所交付的毛坯房应当具备一致的可能性，也就是交付的毛坯房在经过装修过后存在与样板房一致的可能性。关于一致性的认定，在实务中较为复杂，具体的认定标准需要根据个案情况来加以区分。

03

交付房屋与样板房不一致

能否解除合同？

《民法典》第五百六十三条法定解除权中规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同一方的违约行为导致另一方“不能实现合同目的”，则另一方享有法定解除权，这种违约行为系根本违约。

而判断合同目的是否能够实现，主要考虑的违约方的违约行为是否实质剥夺了守约方对合同合法合理的期待利益，例如购房者出于居住为目的购买房屋，但开发商交付的房屋结构极其不合理，无法正常居住使用，此种情况下买受人有权解除购房合同。

《最高人民法院公报》2017年第9期《张俭华、徐海英与启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷》中 :根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张俭华、徐海英合同目的不能实现，其有权解除购房合同。

双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反...且张俭华、徐海英所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张俭华、徐海英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。

其三，张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据，本院予以确认。

在设置了样品房的商品房买卖中，买受人基于合同目的无法实现而行使法定解除权的情形主要是开发商交付房屋与约定严重不符，无法通过替换、修理等方法予以补救。

相反若开发商的违约行为是可以修补，赔偿损失等方式补偿的，则可能不会产生解除合同的法律效果。

江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民再18号中法院认为：根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”

按照上述规定，申请人对套内建筑面积109.39平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，申请人虽系分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，申请人不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，申请人仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。

04

写在最后

住房问题无小事，我们给出以下几点建议以供参考：

对于开发商

第一，规范宣传方式，必要时由工作人员予以充分说明，避免对购房者存在误导，引起纠纷；

第二，应在样板房与实际交付标准不一致时醒目展示公告“此处并非实际交付标准”，若样板房即为交付标准，也建议开发商将样板房的结构、装修装饰等内容细化明确；

第三，开发商可以对样板房进行现场公证，对于提醒公告、告示牌等重点记录。

对于购房者

第一，理性看待开发商的销售广告，保存开发商在销售过程中的相应说明材料；

第二，仔细阅读《商品房预售合同》，注意审查开发商是否对交付房屋与样板房一致性进行了说明；

第三，明确购房目的，可将开发商户型图、宣传手册等说明材料作为合同附件，若开发商根本违约导致合同目的无法实现，则可要求解除合同。

本文由【律建成林】律师团队撰写

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