为什么王健林退出房地产（逃离房地产的4年后）

最近关于恒大债务危机的事情，可以说搅得整个地产行业是风声鹤唳、草木皆兵，但大家回想一下，这样的场面是否似曾相识呢，在4年前，王健林和他的万达集团，也陷入了同样令人尴尬的债务危机，万达摇摇欲坠之时，外界也是议论纷纷，王健林也迎来了一生当中最困难、最纠结的日子，不过好在万达的经营策略及时转向，一方面变卖资产及时套现，另一方面开展业务转型，逐步减少房地产业务在集团中的比重，开始轻资产化经营，几年过去了，在恒大危机爆发的时候，大家回过头去才发现，王健林已经全身而退，万达集团已经渡过了最困难的时期，原来王健林才是那个最后赢的男人，到底王健林这几年做了哪些事情来解决危机呢，今天这期我们一起来聊聊，这个率先走出地产危机的男人——王健林。

前几天网上流传出来一张漫画图，大大的标题非常吸引人的眼球，写的是：恒大的危机，从侧面反映出，属于房地产的时代真的过去了，在这幅漫画的最下面，有五个漫画人物，分别对应的是“早早甩卖”的李嘉诚，“没有卖成”的潘石屹，“隐退江湖”的王石、“壮士断腕”的王健林，以及“热锅蚂蚁”许家印。我们已经做了几期节目详细介绍了深陷债务危机的恒大集团，今天我们要换个角度，讲讲万达集团董事长王健林的故事。

从王健林的发家史来看，还真的是应验了那句话，富豪是三分的个人拼搏和七分的时运。王健林和他的万达集团，是踩着中国房地产行业的红利一步一步成为中国顶级富豪的。

从上个世纪80年代开始，中国国内经济改革的重点从农村转到了城市，随着城市化浪潮的启动，国家进而调整了市一级与县一级的设立标准，城市的面积快速扩张，人口也从农村加速涌入，基础设施设备快速更新，在这样的背景下，维持了几十年的房地产红利开始了，而王健林则是少数抓住了这个时代红利的人。

1954年出生的王健林是四川人，受到家庭的影响，王健林很早就入伍从四川来到了东北，并在28岁的时候被提升为正团职务，在当时可以说是年轻有为。1987年，响应国家号召，33岁的王健林顺利退伍，转业成为了辽宁大连市西岗区政府办公室主任。本来以为要在仕途上大展拳脚的，没有想到的是，在企业改制的大浪潮面前，王健林感受到了巨大的商机，竟然弃政从商，从政府手中接过一家亏损的地产开发公司，这家公司就是后来大连万达的前身。

进入房地产行业之后，王健林人生的第一桶金也有很强的时代的印记。80年代末，大连政府要对城市中的一些的棚户区进行改造，而王健林接手的第一个项目就是大连北京街，旧城改造项目，这个项目在当时看来困难重重，并不被外界看好，而万达当时还是一个亏损的民营企业，怎么样赚钱成了王健林第一个需要考虑的问题。

不得不说，王健林真的是一个商业的天才，为了把改造的商品房项目卖出高价，他动了很多脑筋，不仅迎合老百姓的住房改善需求，把暗厅改成明厅，还为每家每户装上了独立的卫生间和防盗门，于是，王健林的项目很快就销售一空，并且卖出了1600元每平方米的高价，就这一个项目，王健林就给公司赚了1000多万。很快，尝到了甜头的王健林便乘胜追击，成立大连万达，加速在大连从事房地产项目开发，到1997年，万达集团销售的住宅面积已经占到了大连整个城市的四分之一。

到了2000年前后，随着中国城市化比重进一步增加，城市市民消费出行的需求也在与日俱增，万达集团瞄准时机，又准备进入商业地产项目领域。在这之后，万达开始在全国建造商业地产项目，最著名的就是无处不在的万达广场，万达广场建成后，通过将广场的商铺进行出租给个体户，万达获得了持续的现金流。迎合了时代发展的需要，王健林和他的万达集团越做越大。

中国的企业家成功了之后，都有一个通病，就是喜欢跨界经营，恒大的许家印是这样，万达王健林也是，在商业地产项目成功了之后，万达集团又进一步拓展业务，在全球开了1000多家影院，万达终于牢牢绑定了中国人的生活，成为了无人不知无人不晓的大企业。

我最早知道的中国首富，就是王健林。在2013年前后，王健林身价就已经超过了850亿，稳坐中国大陆富豪榜首位，他的儿子王思聪，因为有这样的首富老爸，加上他言辞犀利、行为高调，被戏称为“国民老公”，父子二人在国内的一举一动都赚足了眼球。等到2015年左右，由于国内城市化的深入发展，万达集团的业务得以扩展，首富爸爸就更加有钱了，甚至一度超过了香港的李嘉诚，成为了全球华人当中最有钱的人。

王健林当时多有钱呢，可以从他的一些表态当中感受得到，他称一个亿是小目标，让人觉得简直不食人间烟火，其实还真的不是，只是因为王健林实在是太有钱了，一个亿对他来说，真的就是一个小目标。不仅如此，王健林还扬言要大建万达乐园，跟迪士尼抢生意，让迪士尼赚不到钱，万达集团最风光的时候，真的是谁都不放在眼里。

可惜，王健林还没有坐稳华人首富的位子，以地产为主要营业收入来源的万达集团，很快就出事了。

2017年，国家开始在跨境资本流动方面进行严格的管控，目的是要消除国内企业加杠杆在国外融资的金融风险，而万达正好做了几笔跨境的融资与收购，撞到了监管的枪口上，于是万达很快被国内的监管部门点名，屋漏偏逢连夜雨，万达对内的业务发展也并不顺利，这一年万达试水电商行业以失败告终，国内的商业地产发展地也不好，股票还出现了大幅的下跌，种种负面消息加起来，市场出现了不少流言蜚语，很多人认为万达出现了严重的债务危机。

说万达出现了债务危机，也并不是没有道理，当市场开始研究万达的资产负债表才发现，原来万达集团已经负债达到了4000亿元，并且有不少的负债还是在海外的，内部经营不顺利，对内负债规模巨大，这个时候，万达必须要降杠杆自救。

万达的债务危机在当时有多严重呢，至少外界再也看不到意气风发的王健林了，而原本言行高调的王思聪也开始中规中矩，老老实实做人，万达集团必须在最短的时间内完成自救。

于是，在走投无路之下，王健林开始了抛售资产回笼资金进行自救。2017年下半年开始，万达开始了“卖卖卖”的节奏。

2017年7月19日下午，在北京万达索菲特酒店，万达、融创以及富力地产进行了价值700亿元的合约签署仪式，在这场仪式当中，万达集团将名下价值637亿元的酒店和文旅项目，转让给了融创和富力。王健林卖资产降杠杆的决心有多大呢，从他出售资产的架势就可以看出来，卖给富力地产的项目，价格等于市场估值的六折，王健林却眼睛也不眨一下，因为他清楚的知道，如果不能从这次债务危机中走出来，这些资产将更加一文不值。

在2017年万达集团的年会上，王健林说：2017年对万达来说，是非常难忘的一年，经历了风波，承受了磨难。我想，王健林说的是他的真心话。

2018年，万达还在继续卖资产。先是把万达高管手里14%的股权作价340亿元卖给了腾讯，还把万达电影13%的股权卖给了阿里巴巴。

从2017年开始到现在，加起来王健林一共卖掉了1200亿元左右的资产来回笼资金。但是，除了回笼资金，王健林已经切实地感受到了房地产行业高杠杆经营隐藏的巨大风险，如果万达的经营方向不做调整，债务规模还是降不下来，因此，王健林着手重整万达。事实证明，王健林这样的选择是正确的。

就在2020年初，万达就已经对外正式宣布，万达商业管理企业已经不再以房地产为经营重点，而是全面实施轻资产战略，而在当年计划开业的50家万达广场中，有超过一半以上的项目是轻资产运营的。到现在一看，幸亏万达集团的债务危机出现得早，让王健林还有能力来进行资产的整合和套现，如果像恒大一样等到病入膏肓才进行治疗，治疗的手段就非常有限了。

从万达债务风波开始到现在，国内一线的房地产大佬的日子都非常不好过，万科集团王石早早就退位让贤，万科喊着“要活下去”的口号，却在经营策略上一直没有太大的变化。潘石屹就更不用说了，潘石屹和他的美国太太张欣非常精明，虽然说早就看到了房地产行业发展止步的预期，也停止了扩大房地产经营的计划，企业经营没有出现太大的问题，但是潘石屹这几年一直没有能够成功把SOHO中国给卖出去，反而是惹了一身骚，成为了地产界最想要“跑路”出国的走狗。而李嘉诚呢，很早就卖出了国内的房地产项目，转到英国去发展了，结果投资在英国受到了损失，不仅没有赚到钱，晚年的名声也受到了影响。更别提现在一脑门都是包的许家印了，万达集团4000多亿的债务规模或许还可以依靠变卖资产来解决，但是恒大超过万亿的负债，真的是没人知道要怎么样才能解决问题了。

事实证明，王健林的商业判断是正确的，虽然从2017年开始王健林就退出了国内首富的宝座，但跟其他地产公司老板比起来，至少现在的王健林是睡得着、吃得下的，就在2021年全国脱贫攻坚总结表彰大会上，久违了的王健林还露面了，虽然已经没有了当年风光时候的光彩照人，但和现在那些地产大佬比起来，王健林实在已经是人生赢家了。

回到恒大的债务危机，在我看来，许家印至少应该跟王健林学两样东西，一个是责任担当，另一个是化解债务危机的决心。当年万达出事，王健林出面承担并解决问题是非常坚决果断的，从他低价卖出资产的行动就可以看出来，王健林是真的在跟时间比赛，而恒大呢，债务危机不管是从规模还是化解的难易程度来讲，都更加严重，但却始终没有看到许家印有什么像样的公开讲话与资产变现的实际行动。在历史大浪潮面前，真要奉劝许家印学学王健林当年的作为，房地产行业的红利已经结束了，该卖就卖，该变现就变现，当下解决问题比什么都重要。

好了各位朋友，今天关于王健林断臂求生拯救万达集团的故事就讲到这里，万达这几年经营非常稳定，相信过不了多久，我们又可以在公开的场合见到王健林的身影了，没准，依靠王健林的眼光和能力，他还能重回国内首富的宝座呢？#王健林##万达#