深圳蛋壳公寓在哪里（深圳龙华公寓市场调研）

过去，深圳龙华区曾是工厂的聚集地，而随着深圳的快速发展、地铁的开通、中心区域的人口外溢，居住逐渐代替成为主要功能。

省心省力、拎包入住，让长租公寓在租房市场一直占据着一席之地。在这被称为“宇宙中心”的深圳龙华区，长租公寓市场发展现状如何？珊瑚虫调研龙华7大片区，百余家长租公寓企业&品牌，上万家公寓房源，进行一一分析。

截止2021年底，共有超100家长租公寓房源品牌进驻龙华区。

其中，龙华中心片区成“兵家要地”，片区内以清湖地铁站与龙华地铁站为核心，众多产业、生活、行政配套资源吸引来的超级人流量成就出龙华区这一核心商圈，在此，长租公寓挂牌房间数量占比达到全区44%。

观澜片区因靠近深圳边界，距南山、福田等主要工作地点较远，且交通不太便利，因此房源量占比最少，占比全区总量不足1%。

总体而言，大部分长租公寓企业在龙华区的数量规模体量较小。近八成长租公寓企业持有房源数量在500套以内，其中，有52%的房源数量不足100套。

几乎所有长租公寓运营者都患有不同程度的“出租率焦虑症”，龙华区也不例外，只有超六成房源的出租率达到了80%以上。

虽然龙华区二、三房东经营的房源占比庞大，但近六成的房东对于押金要求较低，押一付一为龙华区房源主要的押付方式，但也还存在部分精装改造公寓押金需要押二付一的情况。

受2018年以后深圳市场租金涨幅较快，所以房东很多都缩短了合同的时间，再加上“押一付一”的盛行，这个更加速了租客换租的频次，因此龙华区绝大部分房源开始内卷，短租盛行，半年以内起租的房源占比95%，市场或存在租户流动性较大的问题，要想达到“既要现在，又要未来”的“优居”租赁，那么租户稳定性问题还需提高。

龙华区各片区中，观澜的长租公寓房源数量最少，平均租金也最低，为39元/㎡·月。

上塘片区公寓房源的整租租金相对较高，为73元/㎡·月，其整租以分散式公寓为主，房源以地段较好且非城中村的商务公寓为主。

龙华新区作为龙华区核心地段，同时位于5号线和6号线地铁沿线上，整租价格也相对较高，而地处深圳中轴线的梅林关片区整租租金也与龙华新区和上塘片区持平。

深圳青年偏爱“单独整租”的居住方式，在龙华租房市场中也能得到映照。当地热租户型分别为单间和一居室的房屋，总计占比为市场整体的六成多。其中单间户型的房屋在整个租房市场中数量最多，为43%。

从各居室平均租金情况来看，龙华区租客可承受的租金在1500-2500元/月·人之间。

据珊瑚数据统计，龙华区长租公寓单间整租租金最高达4300元/间。另外，二居室户型租金差异最大，房源最高租金与最低租金的差值超过6000元/间。

租金相对较低的龙华区，平均居住面积也较大于市中心；同等租金价位下，龙华区住房居住舒适度相对更高。

房源占比最多的龙华中心片区，平均去化周期却仅在10天左右。这意味着该片区所有户型的房源交易速度远高于其他大部分片区，往往能以更少的时间完成房源的租赁交易。

其次为上塘和梅林关片区，虽然房源体量不及龙华中心的一半，但上塘片区的平均去化周期为龙华区最高，所有户型平均5天左右即可完成大部分出租；梅林关除三居室外，中小户型的房源去化周期也在10天左右。相对于龙争虎斗的龙华中心，这两个片区具有一定潜力。

去化速度较慢的片区为龙华新区和观澜片区，观澜房源去化时间均超过一个月，龙华新区的二居室户型去化超过80天。除了更远的地理因素外，房源开发和交通配套也是重要影响因素。

品牌，往往代表着长租公寓更优秀且值得信赖的品质，已经逐渐成为深圳青年租房做选择的重要参考因素。

品牌公寓中，微棠青年公寓在挂牌房间数最多，产品经过市场沉淀，经得起考验，约其数量占龙华区总量的30%；其次是自如公寓，占比约为25.8%。

在挂房源房间数量最多的前十家门店中，也大多以知名的长租公寓品牌为主，例如金地草莓社区、星窝、窝趣等。

品牌下，最高租金与最低租金的租金差反映着该品牌各户型房源的丰富度。

从龙华区套间数量最多的部分长租公寓品牌来看，租金相差最大的为自如公寓，租金差值超过6000元/月·间，主要因自如拥有近五成的分散式整租公寓房源，且户型基本为面积65-95㎡的二居室和三居室，拉高了最高租金水平。

租金水平最高的是正诚物业，平均租金接近6000元/间；其房源以大户型的商品房为主，平均面积超过70㎡/间，一己之力提高了整体龙华区整体长租公寓居住档次。

据数据统计，龙华区平均租金约为76元/㎡·月，超三成的头部长租公寓企业房源租金与龙华区平均租金差值在10元/㎡·月以下，接近区平均租金水平；

除自如外，其他各品牌公寓租金水平均在100元/㎡·月以下；微棠青年社区以在龙华区最多的房间数量，得到很有竞争力的坪效优势，单平租金价格低于50元/㎡·月。

综合以上数据可以得出：

龙华区长租公寓品牌和房源集中布局在龙华中心、上塘和梅林关片区，面对激烈的市场，打造差异化产品仍然是立足之本。

公寓租客更偏爱短租“独居”小户型，单人可承受租金以押一付一的方式在1500-2500元/月范围内。

加之龙华区房源数量庞大、产权多样、体量待发掘，在政策利好的驱动下，龙华区长租公寓依旧是潜力巨大的“宇宙中心”！