建筑面积计算规范 房屋的面积

1.建筑面积和套型建筑面积

建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等的面积。

套型建筑面积即商品房的建筑面积，也叫分户建筑面积，通常简称为建筑面积，等于套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。

2.套内建筑面积及其组成

套内建筑面积是指房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积。套内建筑面积是计算实用率的分子，也称为实用面积，不等于地毯面积或地砖面积，完全属于业主私有的面积。

套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积

（1）套内使用面积

套内使用面积是指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积和保温层面积。套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内使用面积是计算使用率的分子，也称为地砖面积、地毯面积或计租面积。

（2）套内墙体面积

套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护、承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙及非共用墙两种。其中各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面积装修厚度均计入套内墙体面积。

（3）套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台（内阳台）按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台（外阳台）按水平投影的一半计算建筑面积。阳台是否封闭，是指按规划在房屋建成交付时是否封闭，如果购买后将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积。

3.公用建筑面积和公摊面积

（1）公用建筑面积

公用建筑面积也叫共有建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和，与本栋楼房不相连的公用建筑面积不分摊给本栋楼房的住户。

可分摊的公共部分为本栋楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

不计入的公用建筑面积有仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房

（2）公摊面积

分摊的公用建筑面积，简称公摊面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

分摊的公用面积=套内建筑面积×公用面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物各套内建筑面积之和×100%。

4.预测面积和实测面积

（1）预测面积

房屋预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为。它是房地产开发企业进行合法销售的面积依据。

（2）实测面积

房屋实测面积也称为竣工面积，是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，房地产开发企业依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

有些商品房的竣工面积与预售面积不一致，其产生的原因主要有工程变更、施工错误或施工误差、测量误差、竣工后的商品房部分公用面积功能改变或服务范围改变等。

5.产权登记面积和合同约定面积

（1）产权登记面积

产权登记面积简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。

（2）合同约定面积

合同约定面积简称合同面积，是指商品房买卖合同中约定的所买卖新建商品房的面积，因房地产开发企业售出的只是预售房，并没有竣工验收，只有竣工验收后才能正式对房产面积进行测绘，因还没有实测面积，合同约定面积一般是预测面积。

6.不计算建筑面积范围

1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3）房屋之间无上盖的架空通廊。

4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干线和支线。

10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

7.计算一半建筑面积范围

1）与房屋相连有上盖无柱有围护结构的走廊、檐廊。

2）有顶盖的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑。

3）未封闭的阳台、挑廊。

4）无顶盖的室外楼梯。

5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。

8.使用率和实用率

使用率即套内使用面积系数，是套内使用面积与套型建筑面积之比，一般高层塔楼在70%～72%之间，板楼在78%～80%之间。实用率是套内建筑面积与套型建筑面积之比。实用率要大于使用率。

影响使用率大小的因素主要包括：

1）建筑形式。如板式住宅的使用率大于塔式住宅的使用率，一般大10%左右。

2）建筑结构。如钢筋混凝土结构房屋的墙柱占用面积通常小于砖混结构房屋的墙柱占用面积，因此其使用率一般大于砖混结构房屋的使用率。

3）地区气温。不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，外墙厚度不同，如北方地区外墙厚度大于南方地区外墙厚度。因此，南方地区的使用率大于北方地区的使用率。

4）墙体材料。在保证保温、隔声等效果的前提下，墙体所用材料不同，厚度有所不同，从而使用率不同。

5）房间数量。一是在套内建筑面积相同而房间数量较少时，因墙体相对较少，使用率较大。二是在房间数量相同而套内建筑面积增加时，墙体面积虽然可能增加，但因后者增加幅度小、前者增加幅度大而使使用率提高。

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