商海浮沉是什么意思（商海浮沉三十年）

每一座城市，都有一条经济命脉道路，它见证城市发展的绝代风华，也是一种精神象征。在纽约，它是第五大道；在巴黎，它是香榭丽舍大道；在郑州，它则是花园路。

2014 年11 月，郑州市政府发布《郑州市中心城区总体城市设计》，将福塔、花园路、碧沙岗、东站、龙湖列为城市副中心。花园路已然成为名副其实的副中心级商业街。

Part1

郑州花园路商圈变迁

风起于青萍之末。也许现在的我们很难想象，如今秋后黄花的百货商场正是掀起曾经城市商业繁荣的大功臣。

1983年4月1日，建筑面积近2万平方米的紫荆山百货大楼正式开业，很快便在河南省会引起一阵“骚动”。老资料上记录了那段风光十足的历史：开业仅仅19个月，便收回了全部投资。到1987年，紫荆山百货大楼又成为全省首家年销售额突破1亿元的商场。“车流如织、人流如潮，可以说全市的人全部涌向了紫荆山百货大楼……”之后，正道花园百货店、正道中环百货店、丹尼斯百货花园店相继绽放。

紫荆山也形成了以紫荆山百货大楼为代表的地标性百货公司集聚地，可以说这也是花园路商圈的起点。

2003年城中村改造被提上议程之后，诞生了不少典型的改造项目。其中就包括花园路商圈区域的关虎屯。

关虎屯改造而来的新田360，加速了花园路商圈进入新的高度。不仅是因为新田置业打造的购物中心，更在于城中村改造后的区域经济实力的大跃升。原来杂乱无序的城中村改造后，涌现了现代化社区、大型商业中心、星级酒店等优质设施，有力提升了项目所属区域的形象，也提供了居住、购物、休闲、观光这样吸纳人气和客群集中的场所。

所以，在2010年前后，度过一段平静期的花园路商圈，因为新的入局者顺理成章地重新燃起商战的硝烟。大商新玛特，新田360和丹尼斯百货三家大型商场形成的“三足鼎立”局面。

新田360和大商新玛特的崛起，让商业核心一度北移至农业路，这也是花园路商圈核心的第二次迁移。

2018年11月，位于花园路与东风路交汇处的正弘城迎来了开门试营业，并于当年12月正式开业！至此，这一历时四年筹备、建设的商业巨擎终于揭开了神秘面纱。

而在试营业的当日，其高达95%的开铺率、国际化妆品牌98%的同期开业、超过15万人次的客流都给了郑州商业一次在全国大佬们面前“露脸”的机会。

根据其官方发布的数据看，开业半年销售业绩突破10亿元，客流量月均150万-180万人次，品牌总数量由开业之初的460个增加至500个，动态调整新引进逾50个品牌...

伴随着二号线的开通，正弘城强势入市，也将花园路的商业核心转移到了东风路附近。

从百货时代到商业综合体的爆发，从紫金山到东风路，一条花园路，记录的不仅是郑州城市进化的历程，也是郑州商业变迁的缩影。

Part2

谁将引爆下一个核心点？

2019年，郑州首次进入“万亿时代”，经济的车轮拉动消费的升级，郑州商业也必然会迎来新的发展阶段。

那么纵观如今的花园路，哪里将是引爆花园路商圈的下一个核心呢？

根据以往的经验，有几个维度可以作为参考：

1、是否顺应城市发展的规律；

2、是否形成巨大的商业空白；

3、是否有现象级商业体的出现。

郑州的城市规划有一个非常的明显的特点那就是“北扩东移”，这是方向更是大势。

在此前睿意德发布的郑州商业地图上，五六十个商业中心密密麻麻占据了郑州主城区，三环内商业“填空”阶段接近尾声。从区域分布来看，CBD、高铁站也已经占满，经开区有11万方商业，高新区有接近30万方，就连龙子湖高校园区也有9万方商业即将开业！

于地图俯瞰整条花园路，你会发现，东风路以北、北四环以南的金水北部区域最有机会。

随着陈砦、庙李等城中村的集中改造，金水北城市升级的步伐正大步迈进，这也标志着区域正迎来新的发展机遇。

可以想见的是，区域的发展也必然带来商业的爆发。

而且，金水北区域，作为城中村改造之地，人口集中，但商业始终欠缺发展，形成巨大的商业空白。

正因如此，当下的金水北也成为一些有远见的商业运营者争夺的对象。

2019年11月8日，16万㎡的“大体量”森系主题型购物中心YOYO PARK购物公园正式开业，加上8月已开业的宜家，起初商业沉寂的金水北，正飞速发展，一个核心级商圈雏形诞生。

不过，可惜的是无论是从商业体量还是物业形态来看，YOYO PARK和宜家都不能称之为现象级商业体的诞生。

那么，在这样的情况之下，谁才是引爆花园路商圈下一个核心点呢？

拥有滨河风情商业街和40万方的旗舰商业综合体——金水锦艺城，无疑是值得期待的对象。

Part3

40万方锦艺城，如何改写金水北商业格局？

记得莫利·巴利斯在《购物的社会学》中提到这样一个观点：商场最大的魅力在于种类齐全的商品，有吸引人的商品陈列，以及更贴近消费者的场所体验感。

如何满足郑州人的购物需求，让深入其中的消费者真正的感受到实体商业所带来的魅力，具有多年商业开发经验的锦艺集团可以说深谙其道。

在郑州，锦艺集团先后独立开发和运营2个商业中心。

第一个是中原锦艺城，2006年，中原锦艺城进驻西区，数年时间不断创新，融合了王府井百货、锦艺海洋科技乐园、世纪联华超市、成龙影城等特色娱乐场所， 已成为西区集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一体的主题型、街区式、地标性城市中心商业综合体。

中原锦艺城的出现，革新了西区的商业版图 ，对周边商业，生活产生了极大的影响。

∆ 中原锦艺城·实景图

第二个是龙湖锦艺城，2018年12月，龙湖锦艺城正式开业。签约入驻肯德基、必胜客、巴奴、KFC、呷哺呷哺、彼酷哩烤鱼等100多个品牌，汇国际多业态于一体，成为郑南片区的潮流中心。

∆ 龙湖锦艺城·实景图

金水锦艺城是第三个，也是锦艺的商业升级之作，将通过打造最新体验式消费方式，全新开创锦艺商业3.0时代。

不同于传统商业模式，金水锦艺城在商业结构上的创新可谓首屈一指，致力于用“创新”开发商业未知领域。首推“微度假场景”重度体验模式，将自然融入建筑，用体验创造场所，本质刷新逛享体验。

∆ 金水锦艺城·规划效果图

145米超高摩天人居，由美国CallisonRTKL团队倾情设计，以一种全新的建筑形态进行户外表达。花海连廊，屋顶花园，步移景异，趣味横生。

更有趣的是，金水锦艺城倡导全新的fashion生活理念，更加注重消费者体验和客群需求。金水锦艺城在中原锦艺城、龙湖锦艺城现有品牌基础上，全球甄选，着力引进“购物狂、饕餮控、文化客、约会派、童乐汇”等5大品牌类别，规划品牌300余家，涵盖多个品类。在对品牌商的设计和经营上，鼓励年轻潮流，健康时尚。

Part4

商圈依托下，如何实现住宅增值变现？

中国有句俗话“好酒越陈越香”，大意是指好酒经过较长时间的储存之后，会变得香醇，美味可口，锦艺便是如此，伴随着自身以及片区的发展，拥有商业中心配套的住宅价值更高、升值潜力更大!

以西区锦艺城为例，锦艺城商业作为西区中心时尚地标，极大的拉升了锦艺城的住宅价值。

开盘时锦艺国际华都的价格就高于周边区域约500元/㎡，随着时间的推移，差别越来越明显，目前西区锦艺国际华都二手房均价18700元/㎡左右，周边二手房盛润锦绣约17500元/㎡，方圆经纬17500元/㎡，保利百合17000元/㎡，差值约1200元/㎡。

从2010年至今，锦艺小区房价从6000元/㎡直线飙升到18700元/㎡。

这个结果固然与郑州市地产经济的蓬勃发展有关，但其任何时期单价均高于周边的事实，显然要归功于锦艺商业的带动。

西城如此，南城亦不例外。

龙湖锦艺城单价12300元/㎡，周边华南城9300元/㎡，康桥原溪里10000元/㎡，国瑞城11000元/㎡，差值1300元/㎡，含金量十足。

郑北金水锦艺城也是这样的项目，打造集高尚住宅、湾区风情商业、写字楼、商业综合体等于一体的城市建筑群。其住宅以230万平方米湾居生态大盘——锦艺金水湾，在商业的依托之下，住宅价值更为明显。

商业是城市发展的催化剂，让郑州不断进化迭代，一步步走到今天，成为最好的自己。

40万方的金水锦艺城将如何搅动花园路商业格局变化？如何开启金水北百万级人口新的生活购物方式？一切都让人无比期待。

(2018)郑房预字第4367号

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