离婚时如何分割经济适用房（离婚时如何分割经济适用房）

一、什么是经济适用房？经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，我来为大家科普一下关于离婚时如何分割经济适用房?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

离婚时如何分割经济适用房

一、什么是经济适用房？

经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

经济适用房由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

　　申请购买经济适用房需要符合以下条件：

1、申请人须取得本市城镇户籍且取得时间及年龄符合申请要求，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人；

2、申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭资产符合规定；

3、申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。但申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请;

二、经济适用房上市交易条件是什么?

经济适用房上市交易条件是：购买住房时间满5年，补交了土地收益等相关价款。

购买满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购。购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权，取得完全产权后就可以上市交易。

三、离婚时如何分割经济适用房？

本人办理的真实案例：

张三为北京市居民，大龄青年，于2009年12月以自己的名义申请并签署了《商品房预售合同》，自行购买了一经济适用房。2010年6月，张三与李四登记结婚。同时，张三为了与李四结婚，并希望婚姻能够长久，应李四的要求，双方签署了一份协议，约定该房屋为夫妻共同财产，各自享有一半的产权。2011年5月女儿出生。2014年，交房，开具购房发票，办理入住并装修，房屋登记在张三名下。因婚内多发矛盾，后于2015年4月，张三带着女儿与李四分居。2016年5月，张三起诉离婚，李四同意，但在孩子抚养及房屋分割上无法达成共识。本人为张三的代理人，经过努力全部实现诉讼目的。下面进行简单的通俗易懂的分析：

1、您认为判决房屋归谁所有为宜那？

诉讼期间，本人认为判决房屋归张三所有为宜，并积极准备相应的证据材料，力争这一观点得到法院的支持。本人的具体理由是：房屋为张三于婚前取得的限价商品房购房资格、张三于婚前自行购买、女儿与张三共同生活至今、照顾女方的原则等。

再结合房屋产权登记在张三名下、为经济适用房及相关的政策、张三明确主张房屋产权且有能力补偿李四、李四并无实质贡献等实际情况，力争判决房屋归属于张三。最后，经过几次庭审，观点被法院采纳，这一目的是圆满的实现了。

2、那么是否需要给李四折现补偿那，怎么补偿？

张三获得了房屋的全部所有权份额了，还是需要给李四补偿的，因为本案中夫妻间签署了一份书面的协议，约定各自一半产权份额。依据相应法律规定，夫妻间是可以对婚前或者婚内财产的归属及份额进行约定的，自然也受法律保护，因为是各自真实的意愿且不违法。

那么需要给李四一半产权份额的折现补偿吗？本人的诉讼策略是：在一半产权份额范围内进行现金补偿，努力争取少给补偿，具体理由是：夫妻签署协议的目的是结婚并维系及巩固夫妻感情、目前结婚六年且分居一年、房屋为婚前个人申请且付款购买，李四并无实际的贡献等。经过努力，法院最终酌情判决按照房屋总价值的40%进行折现补偿。

3、经济适用房的价值如何确定？

法院的处理原则是夫妻能协商就尽力协商，协商不成或者没有协商的基础，就起动司法价格评估程序，以此确定房屋价值。

经济适用房的价值是可以做司法评估的，参照周边可以上市交易的商品房的价值，并在不扣除转商税金等费用的情况下，出具评估报告。

经济适用房未满五年，不能上市交易或流通的，在夫妻离婚分割时，就要从司法评估值中扣除转商税金等费用，据此确认房屋的可分割价值，再行确定折现补偿金额。

本案例中，房屋经过司法评估的价值为400万人民币。夫妻双方认可的转商税金120万元左右。故此，该经济适用房可分的剩余价值为280万左右。加之房屋内有装修、家电等，最后法院酌情判决给李四房屋价值等折现补偿112万元，基本实现张三的利益最大化。

综上，虽然经济适用房的取得时间未满五年，不能上市交易，但是在夫妻离婚案件中，法院还是有可能依法判决该房屋归属的。当然，每个案件都有其独立的特性，可能会存在一些限制性的分割条件，这就需要根据案件实际情况作出行之有效的方案，并不打折扣的实施下去，尽最大努力，争取实现委托人的利益最大化。

一日夫妻，百世姻缘。百世修来同船渡，千世修来共枕眠。最后，祝愿有情人终成眷属，祝愿夫妻和和美美，长长久久，白头偕老。

作者： 朱孟喜

北京市中闻律师事务所执业律师 高级合伙人 房产纠纷律师

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