低于市场价100万的法拍房（一次抄底打折现房）

撰文=燕十三

近期，关于法拍房的一些销售信息，流传甚广，大家在后台咨询频率明显变高，有必要简单说明一下。

为什么有人咨询法拍房？1、拍卖起价低；2、渠道正规有保证；3、法律上无问题；4、容易捡漏；5、突破限购。那为什么有人纠结？1、全额无法用公积金；2、竞拍可能产生溢价；3、前任遗留税费户口；4、房里有人拒不搬出。

第一，必须搞清楚什么是法拍房？

法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。

这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。

其一，断供，就是买房之后，又不履行月供，将房主银行抵押的房产没收，再进行拍卖抵债。

其二，贷款，就是民间抵押借贷，当违约方无法清偿债务，可以向法院申请将违约方房产拍卖。

其三，没收，存在涉事案件，涉及不动产，官方将这一部分房产司法拍卖，变现后清偿或收缴。

这三种情况是比较常规的三种，可能还有其他类型，欢迎补充。

第二，法拍房真伪，值得信任吗？

法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。

但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

这种案例屡见不鲜，因此，一定要搞清楚房屋情况，再做定论。

第三，司法拍卖的住宅房源藏在哪里？

一般来说，目前的司法拍卖，大多在网上进行，可以检索一下。

目前已知的司法拍卖的平台有，淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网，一共五家平台。

还有一些杂牌网站，此处不点名，百度一搜就出来，建议自动省略。大型资产交易，一定是考虑大品牌，风险更低。

举一个例子：1、淘宝网，打开首页便有“拍卖”；2、选择标的物类型，例如“住宅用房 陕西（西安）”；3、选择时间，即将开始，最近三十天。

建议对购买流程的时间预期稍微宽松一点，因为还有两个事情要操作：1、联系负责拍卖的机构，联系预约；2、实地去踩点，看环境、项目、房屋、情况和品相。

实地看房是必须的一个环节，很多人急于在网上抢单，却没有去实地看盘，拍卖成交后，一旦出现问题，后果自负。

第四，法拍房交易后，是否可以按揭？

可以按揭购买，一定在开盘前找到当地银行咨询，贷款资格、贷款额度、还款要求。

因为，最近一部分中小银行感觉风声紧张，又收紧了二手房抵押业务，因此，一定要先咨询。一定要搞清楚自己能贷多少房屋贷款额度。

还有一点必须强调，法拍房与普通二手房的贷款顺序不一样：

其一，二手房的流程：房产过户→银行放贷→房主收钱（余款）。

其二，法拍房的流程：银行放贷→法院办结→解决抵押→过户。

第五，法拍房拍卖之前务必三项准备？

其一，搞清楚产权情况。

这个是参拍者自己要做的功课，尽管一般拍卖公告里，会写明拍卖房屋产权情况，包括是否有抵押、租赁、占用的情况。但为了保险起见，务必要向法院核实情况，如果是划拨用地等，就不要考虑了，暗藏风险。

其二，搞清楚按揭情况。

按揭银行这个必须提前考虑，因为房屋年限，银行政策等都会影响按揭，因此，一定要多考虑几家。最好找到三到五家咨询，选上三家，如果其中一家出现问题还有补救机会。如果是参拍者本身有问题，不能放款，也需要提前咨询好，例如征信不良、房贷过多、公司业务影响等。

其三，搞清楚税费情况。

一般情况下，法拍房要比买二手税费省很多，因为不需要和中介打交道，但有一点要注意，就是房屋性质，是公司产权，遗产继承和转赠、公寓性质、土地划拨等等，这些都要考虑好，税费不会太低。典型一个就是划拨土地性质，二次交易时候需要补交一定的土地出让金，这个要提前了解，否则一头雾水，最后自己买单。

最后补充一句，一旦没有办法办完按揭，必须一次性补齐余款，否则违约，保证金就会被没收。（备注：以上信息均整理自阿里拍卖、法拍房指导、房助拍）

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