豆各庄宸欣园房好卖吗（朝阳豆各庄地块被绿城拿下）

最近管家说了两期商品房，一个是海淀区树村地块，准豪宅项目，一个是朝阳金盏地块，规划让人非常憧憬的区域。文章一经发出，大家关注度非常高。

树村这个房位置很香，但价格恐怕高攀不起，想要豪宅就看看

在朝阳买房不能错过金盏区块，规划不错，但同样有点高攀不起

今天再说一下朝阳区豆各庄地块，也是一个纯商品房项目，和之前两个项目共同点是地块附近都有水，都是湖景项目，但是豆各庄地块的湖景和之前两个相比要美的多。

基本信息

本地块规划建筑面积：242377.36平方米，起始价59.3亿元，最终被绿城中国旗下北京宁诚置业有限公司拿下，成交价为上限价68.2亿元，溢价率约15%，房价上限：6.5万元/㎡。住宅部分容积率3.0，控高80米，预计最高26层。

目前地块还是一片荒芜，四周情况视频里有相对详细的介绍。

位置

红色区域为本地块具体位置，位于五环东北角。西南角现在在盖集体租赁住房，西北角是焦化厂安置房一条街，东南角是马家湾湿地公园，董村。地块东边分别是单价3.6万的梧桐港和梧桐湾共有产权。几百米之隔单价差了这么多，感觉这个地块的出现有可能会促进梧桐港和梧桐湾剩余300套房源的消化，毕竟对比是这么的强烈。

整体而言，本地块离朝阳核心区相对较远，它的前身就是焦化厂的边缘村庄，由于又跟通州接壤，所以一直感觉就是快遗忘的区域。后期你要说有什么规划能让这个区域有一种脱胎换骨感觉会很难，周边的定位相对已经成型。

湖景

南侧的马家湾湿地公园面积很大，北侧不远处是大柳树排水沟，南北两侧都有水，这让整个地块有了先天的优势。对于水的喜爱管家一直是毫不保留，有水能使空气清晰，能使周边绿意盎然充满生机。一群小鱼，一片蛙声，一片片水草感觉这才是生活。

南侧的马家湾湿地公园，水面清澈，环境优美。家里有孩子的朋友一定明白在北京这个拥堵的城市，下楼就能走到公园是多么的幸福，少一些路上的时间，多一些对孩子的陪伴，幸福感油然而生。

北侧的大柳树排水沟，河道宽30米左右，虽然面积比不上对面的马家湾湿地公园，但恰恰是这种点缀让地块的优势再上一个新的高度。

交通

交通的话从地块位置就能看出守着东南五环和京津高速，北侧直线距离2公里处还有京藏高速。地块北、南、东3个方向各有一个车站，348路、457路、637路和专170路均经过于此。交通这一项中能够最大限度增值、保值的地铁也触手可得，距离地块仅仅400米。西边的化工路去年完成拓宽工程，目前非常好走，可以说交通非常的方便了。

教育

目前周边主要是芳草地国际学校和一七一中学（含小学部，中学部），目前大多数第一选择是芳草地国际学校。幼儿园选择就很多了，估计后期小区配套也会有幼儿园。学校资源配套看起来整体不是很强。

医疗

周边没有太近的大医院。但是诊所和药店还是很多的，一般的医疗用药保障没有问题。至于三甲医院，在地图上搜索需要把范围扩大到8公里才能看到1所首都医科大学附属北京同仁医院(南区)，车程20分钟，遇上堵车半小时起步是肯定的了。

图中1为首都医科大学附属北京同仁医院(南区)、2为北京中医药大学东方医院、4为中国医学科学院肿瘤医院。

生活配套

小区旁边的实惠多多港已经开始招商，看起来规模不小，吃喝玩乐应该都有。富力又一城已经是很成熟的社区，吃喝玩乐一应俱全，能满足正常的生活需求。不太远的地方有个skp和合生汇。周边是一个很接地气很有生活气息的区域，甚至还有胡同和大杂院气息，节奏不快。

价格

地块周边的区域是这一片的居住密集区，富力又一城、朝丰家园、恒大御景湾、建设中的共有产权房梧桐港湾等周边二手房价格4万 ，在朝阳区五环边这个位置来看算是比较低的。本地块房价上限6.5万/㎡，敏锐的中介已经开始拿新地块的价格来衬托周边房价了，相当长的一段时间内这个地区的其他项目可能都要拿新地块的价格来蹭热度。

品质

项目容积率3.0，又是高层，又执行套内70/90政策，看来要重点迎合刚需市场。但是6.5万的单价，总价580万左右，在这个区域价格并不低，甚至有些偏高，要想在这片区域杀出一条血路开发商真的要用心思了，光靠湖景房肯定是不行的，产品设计上要拿出看家本领。

地块本身是沿着五环整体走向来划分，处于一个角落地带，因此地块形状不规则，传统印象里大家都喜欢四四方方的小区，楼在地块上交叉排列，整体错落有致。本地块容积率这么高，猜测西边会出现斜着的一栋楼，整体面向东南方向，后期就看开发商怎么合理规划吧。

目前绿城在北京正在销售有5个项目，物业都是北京绿城物业管理有限公司，资料显示截至2020年5月绿城物业已经连续11年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”，连续8年在“中国城市居民居住满意度”调查中荣获佳绩，并连续7次获得“顾客满意度领先品牌”等荣誉称号，后期物业管理品质有所保证。

绿城在北京正在销售主打90平以下的项目有2个，1个是位于昌平的奥海明月，1个是石景山的西府海棠。

2个项目的主力户型基本一致，都是西北通透的三居设计，北侧2个卧室，南侧朝阳是主卧和客厅，客厅面宽均达到3.7米宽，增加了采光的同时也让生活更加舒适，户型设计比较合理。豆各庄地块后期的设计可以参考以上2个项目，就看室内的棱棱角角是否可以被再次优化。

总结

总结一下，对于朝阳区来讲地块位置比较偏，周边基本没有什么发展空间，不会有大的商业中心，意味着投资空间很有限；地铁很近、化工路拓宽、两边高速，交通肯定没问题；学校资源很一般，生活配套满足家庭生活需要，医疗配套比较吃紧；周边都是安置房，回迁房比较多生活节奏慢，不过环境真不错；物业不出意外是绿城物业，户型设计参照以往案例比较合理。后期就看产品细节了，这可能是开发商拿完地以后要用心认真对待的。

交流群已经建好了，关心本地块的朋友可以私信管家，管家邀请您进群交流讨论。

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