城市里的房子重要的价值就是学区（老破小住宅的未来在哪里）

很多人买老破小或许大多是为了他的学区去的，在最近的几年里，因为口罩事情的原因，大部分学校都只能开展网课，而学区房的光环大大地降低，又因为经济持续下行，当年高位接盘学区房的人都成了真的韭皇，实际担忧？

在现如今的这个社会中，“老破小”房子隐藏在高楼耸立中，成为城中村，就显得尤其特殊。

老破小的流通性又降低了，我们不仅为这些老破小的明天感到担忧。

首先，在各地都在逐渐削弱学区的概念，相信有一天在学区房的事情上，老破小会失去自己的金袈裟。

刨除这个学区的事情，只想居住价值，还是会有部分老百姓依然会选择老破小，毕竟他只用了可能相当于你新房首付的钱，就可以全款买套房，但是在大部分银行都对于此类上了年纪的房子持有谨慎态度，贷款是一件蛮难的事情，部分囊中羞涩的外来人口可以选择此类住宅进行过渡。但是这些房子居住的舒适度其实已经大打折扣，有些小区的老房子已经被贴上了危房的称号，已经不适合人们居住。而且这些房子建设较早，在一些设计上都比较落后，比如公共区域、消防专用道等等。

对于有车、有孩子的家庭来说，现代住宅小区人车不分流是真的太不友好了。

在我国的传统观念中，有房才有家。而购房合同都会清楚标明房屋产权期限，有40年和70年产权。那么第一批已满70年的“老破小”应如何处理呢？

降价出货

现在新房都去化十分困难，一旦老百姓对经济预期不佳，地产投资活动将停滞，

住宅将回归居住价值，但是老破小需要比周边价值低30%以上才会有人考虑，毕竟老旧的设施，混乱的居住人员，若有似无的保安，没有停车场，没有电梯，这些因素需要特别大的价格优势才能平衡掉买房者的落差，现阶段是必须要降价出货。

1、拆迁

因为国家现在已经基本停止大拆大建，而且原来大部分从事城市更新的开发商都因为资金投入过久而暴雷，拆迁这条路基本很难了。在广东甚至出现了，地产帮政府进行城市更新，多年拆不下来，把自己企业拖垮了，企业要求退出并要求政府退还安置费的奇葩事情。政府也因为城投债务率抬高后，降低了大拆大建的想法。现在兴起的旧城改造，也是只改表面的形象工程，只能改变部分市容市貌，想等拆迁的可以洗洗睡了。

2、自费翻新出租

最近兴起的，在各大自媒体以部分老破小以简欧式、法式装修风格翻新老破小，在媒体上持续吹嘘，遇见能忽悠的就忽悠买，忽悠不了就安个密码锁开个名宿，不过现在受疫情影响，名宿业基本完蛋，指望这个回装修的本基本做梦，还是会有少部分想买这样在市中心，交通便利地带的小红书风格的翻新房。

3、自拆自建

这个自拆自建模式确实还是属于新东西，例如成都的五大花园，就在进行着创新型的自救模式，面对低廉的房价和破败的居住环境，住在中央花园二期的居民，决定展开一场「自救」。2018年起，小区业主搞起了成都首个“自拆自建”项目，自筹资金，决定把小区拆了原地重建！

这个具有里程碑意义在于，政府完全支持这个行为。

自己当自己的开发商，不过这个事情没那么容易。毕竟一个地产项目，需要前期报规、勘察、设计、建造，就算这些事情可以拿给专业团队完成，资金也是不容小觑的事情。

对于资金，早年间，五大花园片区基本上是有钱人的聚集地。但目前，很多小区原来的人都已搬离或在别处买了房。据伍大明老人透露，目前小区有60%以上，都是租客。前，工作组测算的“建新”筹资，业主要出4000元/平方米。一下子要出这么大笔钱，自然不是所有业主都能拿出来的。为了尽可能地减少业主们的经济负担，筹备组也想了很多办法。对于不同情况的业主，也用多种灵活方式降低低收入人群的投入。

其次我在思考一个问题，原来修的事情都是几层房子，容积率也低，假如现在修高层了以后，容积率也改变了以后，多出来的房子盈利的部分，是老百姓自己分，还是交于国家处置呢？不过这个事情很快会随着这个模式推进，有新的答案。