合生me悦未来升值空间大吗（合生me悦项目测评）

【1】

区域价值

五环边的近郊区

相对“孤立”的发展片区

有区位优势，但发展速度堪忧

2021年01月26日，合生以46.57亿元（自持比例21%）竞得大兴区旧宫镇地块，溢价率为10.88%，规划建筑面积13.3万㎡，楼面价为3.5万/平米。

由于这个项目有自持部分，所以最终核算下来，实际楼面价已经突破4万/平米，是旧宫地区楼面价最高的项目之一。

这个项目后来被命名为“合生.me悦”，一听名字就知道是一个“纯刚需盘”，割的就是刚需的“韭菜”。

合生me悦所在的板块属于大兴旧宫板块。

根据亦庄新城2017年-2035年功能区规划：大兴旧宫板块被定位成为亦庄综合配套服务区。

但大兴旧宫却不是“亦庄学籍区”，仍然是“大兴学籍区”，所以旧宫版块价值是不能和亦庄核心区相比的。

旧宫板块整体分为新老城区。

南五环到南四环是旧宫的老城区部分，目前发展已经很拥挤，南侧旧宫老工业区占了城区约五分之一的面积。

老城区的城市配套相对成熟，大型商业配套有住总万科广场，爱琴海购物中心等。

居住人群除了本地原著居民以及回迁小区外，多数为工业园区内务工的外来人员，整体上居住档次偏低。

旧宫新城板块有两个部分：一个是南五环外地区的南部片区，另外一个是南五环内的东部片区。

合生me悦所在的新城板块，就是南五环外的旧宫新城板块。

其主要的优势有两个：第一是距离8号线德茂站比较近，大概在500-800米左右；另外一个就是临近南五环，五环的概念可以用。

但这个区域内还规划了3块商业用地，3块教育用地，应该有一定的发展潜力。

总结该区域价值：五环边的近郊区，待发展片区，有潜力但需要较长时间来发展，同时与亦庄核心区有一段距离，属于“独立开发版块”，也在一定程度上影响了该片区的发展速度。

【2】

交通价值：8号线

500米内的真地铁房

合生me悦最大的优势就是临近地铁。

项目一共三个地块，距离地铁最方便的是东南侧地块，直线距离350米，西南侧地块距离地铁800米，妥妥的地铁盘。

但北京8号线为南北地铁线路，存在两个明显的“缺陷”：第一，8号线的沿途没有经过北京的核心“职场区”。第二，8号线的南段大部分是地上铁路，速度相对较慢。

但是地铁8号线南段大部分为地上铁，走得是高架。地铁德茂站这段走得就是地上高架。

因此合生ME悦虽然是地铁房，但大部分客群都需要换乘1-2次才能直达地块，直达性略显是个遗憾。

【3】

生活配套

存在明显硬伤

项目4公里内有旧宫镇第一中心幼儿园、旧宫中学、旧宫实验小学、旧宫第一中心小学。

1公里内是德茂中学、德茂幼儿园、旧宫镇第二中心小学，学区资源相当一般，较之亦庄核心区还是有相当距离。

合生me悦三个地块中间还包围了一块预留的中小学教育用地，目前还未确定是哪一所学校，这也是给购房者留下的一大悬念。

项目4公里范围内有多家医院，最近的中西医结合医院距项目约2.5公里，是区域内最好的医院资源了。

北侧老城内还有旧宫医院、育龙和谐医院、北京航天总院等。

医疗配套只能说凑合。

项目周边的商业配套存在“严重硬伤”，虽说项目周边规划了3块商业用地，但目前还没有真正的落地。

目前项目依靠的商业配套还是要依仗老城区，最佳选择还是爱琴海购物中心，这个购物中心距离项目也在5公里开外。

合生me悦河对岸就是瀛海休闲公园，西侧是南海子公园，北侧的旺兴湖公园、碧海公园、鸿博公园距离也在5公里以内，整体生态环境不错。

所以从项目的综合配套水平上看，合生me悦还是存在明显的硬伤：学校资源不如亦庄核心区，商业配套不成型，医疗配套相当一般。

未来的升值，关键看两点：第一，是否能够纳入亦庄学籍区；第二，腹地内的教育用地是否可以引入一家更好的学校。

实现以上两点，价格依然有升值空间。

【4】

项目规划

北京近郊区

豪宅刚需盘

五环边“稀缺小户型”

合生me悦总占地面积约5.68万㎡，总建筑面积约20.8万㎡，容积率2.34。

共3个地块，共23栋（4栋自持），总户数1436户，车位1872个。

项目分成三个地块，每个地块都不大，西南地块分布6栋楼的情况下楼间距还算不错，东侧两个地块楼间距相对狭窄一些，但距离地铁更近。

项目户型面积从55-120㎡，从一居室到四居室，户型非常全面，而且小户型居多，是五环边相对稀缺的超小户型项目。

2栋为东西向小户型，面积约58㎡的一居室。

其余户型均为南北向通透户型，有5栋楼都是72㎡两居室小户型，供应量充足。从北区到南区有8栋是95㎡户型。

可以说刚需户型供应量是很充足了，想买南城刚需户型的购房者可以多关注合生me悦。

一居室户型：58平米，总价大概在370万左右，东西向通透户型，超级刚需的首选。

58㎡一居室

两居室的72平米，通透户型，总价470万，纯南北。

72㎡两居室

95平米的三居室：三个面宽朝南，纯南北通透，620万总价。

95㎡三居室

120平米的全明四叶草的四居室：三个面宽朝南，四个卧室，功能型四居室，总价780万，改善。

120㎡四居室

总体上看，合生me悦的户型面积控制的不错，尤其是72平米通透两居室，总价不到500万，是刚需首选。

【5】

价格评估：明显透支型价格

6.5万的单价明显偏高

合生me悦目前还没有最终定价，但根据案场介绍，预计均价为6.5万/平米，如果只看单价，这个价格明显偏高。

目前区域内的绿城·和锦诚园，首开保利熙悦林语，中铁华侨城和园，均价都没有超过6万，但均主要以大户型为主。

熙悦林语

户型面积：220-280㎡叠拼别墅

均价：5.2万/㎡

中铁华侨城·和园

户型面积：154-288㎡

均价：5.8万/㎡

绿城·和锦诚园

户型面积：130-171㎡

总价区间：6万/㎡

合生me悦拟定均价为6.5万/㎡，相对于亦庄核心区的5.5万-5.8万的单价来说，那就更没有优势了。

所以单纯从单价上看，合生me悦显然不是区域内的最优选，价格阶段性透支比较严重。

但是由于目前大兴、亦庄、瀛海整个南部片区，小户型房源基本售罄告竭。

合生me悦的入市，确实会吸引南部的刚需入市，割一轮北京刚需的“韭菜”，不然一旦朝阳豆各庄6.5万单价的项目入市。

合生me悦将“难以脱身”。

因此对于合生me悦项目来说，我们的建议是：如果在6万单价以下，可以入手；如果6.5万单价，还是考虑亦庄核心区、台湖以及朝阳豆各庄，甚至通州的项目都可以考虑。

6.5万单价，已经是城区的刚需价格！

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项目测评

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