惠州市房地产违规 方式垫付首付款

近日，青岛新城地产使用一种“B类促销支付”方式变相垫付购房首付款见诸于各大媒体，开发商通过将自有资金转到第三方公司，第三方公司用该笔费用为购房者垫付部分首付款。记者从相关渠道获悉，不只青岛，在新城山东区域多个地方，也同样存在这种违规销售的情况。

多地多项目存违规行为

有住宅项目首付比例只需5%

所谓的“B类促销支付”主要执行公司为一家名为灵聘网络科技有限公司（以下简称灵聘）的第三方公司。新城地产与该公司签订服务协议，由此公司作为项目B类促销支付公司，其公司网银打款账号由地产公司负责，客户在认购当天与灵聘签订协议，在客户支付自付部分首付后，由灵聘将剩余首付款项转入客户账户，补足最低的首付比例，而补贴的这部分费用，则来自于地产公司的自有资金。也就是说，新城地产通过将自有资金转到灵聘，灵聘用该笔费用为客户补齐首付的方式，突破了备案价的限制，为购房者垫付了部分首付款。

近日，记者从相关方面获取的信息显示，新城地产在山东各个城市均有项目参加，其中青岛市的新城红岛湾，云樾晓院，新城悦隽公园里，新城悦隽大都会四个项目，均使用了所谓的“B类促销”由第三方代为支付首付。位于青岛平度的悦隽大都会项目，购房者实际支付的首付比例仅为10%，远远低于当地要求的30%的首付比例；日照新城翡翠之光，购房者实际支付自付首付比例为10%-14%；淄博周村区的新城悦隽江山，当地按揭最低首付比例20%，使用“B类促销”，客户真实自付比例为7%；而淄博周村新城吾悦广场项目、东营吾悦广场项目、烟台芝罘吾悦广场项目住宅首付比例更是达到了惊人的5%，远远低于淄博、东营两地首套房首付20%和烟台首套房首付30％的要求。

“B类促销”方式多样

变相突破“备案价”限制

在网上流传的一份新城控股营销政策方案审批中，“B类促销”还有另外一种方式，被称作：后促。合作公司为南昌用友薪福社云科技有限公司（以下简称用友）。据知情人透露，这种促销方式即新城地产等银行放款后，再将一部分贷款以佣金形式返还给客户，其实是变相降价，突破“备案价”限制。拿泰安肥城吾悦广场项目来说，采用了“后促”的促销方式后，客户支付首付款20％（即合同房款20％）并系统签约办理按揭或一次性付款，全款到账后，新城地产发起款项支付金额促销佣金。

该项目共45套房源享受此类政策，折后破底93折，B类促销点数为系统底价基础申请上调13个点后，在新底价基础上申请每套返佣17%（折后金额每套11.36万元含手续费）。

在这份营销政策方案审批中公布的项目中，东营吾悦广场项目、泰安肥城吾悦广场项目均采用了此种促销方式。

大规模的垫付以及返佣并不能带来丰厚的成交利润，以东营吾悦广场项目为例，在使用所谓“B类促销”政策之前该项目的利润为4%左右，但是使用后的利润则成为了-13%。查阅新城地产第三季度财报可以发现，2022年前三季度，公司实现营业总收入617.54亿元，同比下降43.41%；归母净利润33.49亿元，同比下降43.08%；扣非净利润28.97亿元，同比下降46.04%，新城的利润并不乐观。

“B类促销”明令禁止

实施中面临多重风险

早在2017年，住建部、人民银行银监会联合发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中，第一条就明确规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

同时，第七条也明确了针对房地产开发企业、房地产中介机构这种违规行为的查处办法。其中，房产管理部门对提供“首付贷”等违规融资、进行虚假评估、出具虚假证明的房地产开发企业、房地产中介机构，要将其列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构。

既不能带来丰厚的成交利润，又违背了现有政策。为何新城地产还会铤而走险。“这种行为带来的风险其实更大了，对于购房者来说，如果连首付都要靠融资解决，那么后续的还款压力会非常大，也有极大违约的可能性；而另一方面，购房者一旦断供，对项目也是致命伤，包括项目后期能不能保质保量的按时交付。”有业内人士表示，新城地产此举明显无法创造足够的利润，如此冒险，可能只是为了能在短期内尽快回笼资金。

对于“B类促销”中涉及的两家第三方公司，业内人士表示，其实这种促销方式背后还有一个风险，即第三方公司是不是一个金融类的公司，是否有借贷的资质，都需要核实考量。