reits的交易规则（REITs的交易结构和税务中性）

2022年1月财政部、税务总局发布三号公告（《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，2022年第3号，简称三号公告），引起不小的响动这是首次部委级别针对REITs税务正式发声本文结合REITs的交易结构与税务中性，与读者分享一些看法，我来为大家科普一下关于reits的交易规则?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

reits的交易规则

2022年1月财政部、税务总局发布三号公告（《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，2022年第3号，简称三号公告），引起不小的响动。这是首次部委级别针对REITs税务正式发声。本文结合REITs的交易结构与税务中性，与读者分享一些看法。

一、浅谈REITs交易结构

1.逻辑演化

REITs的逻辑起点就是：资产出租。然而，出租方并不满足只收一年的租金，他想出租三十年，并一次性索要三十年的租金，这就变成了融资。既然变成融资，恐夜长梦多，承租方（出钱方）还需要出租方提供担保，以防承租资产现金流不好，每年收入（还款来源）难有保证。但是，一旦提供了担保，出租方就觉得跟银行方贷款无异。于是出租方提出，要不然，把资产都过到承租方名下（或承租方指定公司名下，从而实现了资产与原业主的风险隔离），三十年之后再过户回来？

如此，一方放手资产、拿钱走人，一方放心运营资产。这时，在普通人眼中，故事似乎在很玄幻地演变：“从出租变融资，由融资变出售”。站在法学家的角度，这件事从债权开始，所有权交易参杂其中（通过实质销售来实现风险隔离），最后由债权结束（资产重回原业主名下）。

这个不太严谨的故事基本说明REITs项目的亦正亦邪、亦股亦债的本质。实操中，某些环节还会因避税原因而出现股加债的形式，让故事变得更为诡异。

在真实的资本市场上，承租方演变成数目众多的投资者。为此，需要中介机构代理双方应用交易体系来保证双方意愿达成。

2.交易结构

以公募REITs为例，常见的交易结构就是公募基金 ABS 项目公司。类REITs的交易层次则为：合格投资者 ABS 私募基金 项目公司。类REITs经常采用双SPV结构。

为了实现真实销售和风险隔离，原资产持有人须将资产过户到项目公司，然后把项目公司的股权出售给SPV（通常是私募基金），从而最终实现投资人实质上持有基础资产。

然而，基础资产在法人间转移，会构成潜在纳税义务（视同销售）。但是，在拿到筹资款前，出租方实际上没有实质性进账，没有进账就要纳税甚至重复纳税，有违税务中性，故此，国家有必要在政策上对REITs的税务进行规范。这在国外已有的REITs实践中，这也是通行做法。具体情况后文再议。

读到此处，会有不少读者反问，为什么类REITs常用双层SPV（ABS 私募基金）结构？

如果只为了风险隔离，现行司法环境下，只需要资产方将项目公司的股权转让给SPV（私募基金），即单层SPV，足矣。

据业内人士解释：类REITs产品在资产支持专项计划（ABS）下再设一层私募基金，主要目的：1，方便未来类REITs转为公募后，ABS的投资者能退出；2，契约式私募基金具备认缴机制，可以低成本提前设立，以便做好类REITs产品准备工作（例如，签署股权转让协议）；3，方便工商登记，以专项资产管理计划的名义持有项目公司股权，在工商变更登记环节，可能无法将专项计划与管理人区分开，这可能导致股权登记无法落实，而私募基金不存在此问题。

另一种解释：双SPV形式最大的好处，是可以达成股权 债权。目前ABS专项计划只能受让存量资产，需要通过下层的SPV（即私募基金）来形成债权，再通过专项计划将股权和债权受让过来。

为何REITs需要股加债？

主要是为了避税。如果私募基金仅持有项目纯公司股权，项目公司分红给SPV，需要先交企业所得税。通过股 债设计，债权部分的利息，可以税前抵扣，起到避税的作用。

上面各类解释只是各种来自实务界，并非笔者基于国家政策文件的研究结论，不一定权威。其背后的难言之隐在于，中国REITs，特别是已潜行水下多年的类REITs事务，尚在探索阶段，缺少正式的《指引》和《规范》，多数区域是没有灯塔照亮的黑色区，只有寄望于未来逐步规范。

二、交易环节的税务

1.REITs各环节涉税情况

粗略地看，REITs各环节的涉税事务不少。下表对情况进行了统计。

交易阶段	纳税主体	所得税	增值税	土地增值税	印花税	契税
资产收购	发起人	有	有	有	有	有
REITs运营	项目公司及SPV（基金与ABS）	有	有	无	无	有
权益分配	投资者	有（分红免征）	无	无	无	无
回购	REITs	有	有	有	有	有

2.重点税种：企业所得税

从交易结构上讲，最易重复征收的因资产增值而产生的企业所得税，主要发生在项目公司成立及股权转让给SPV的环节。从最新的政策看，此情况已有改观。参见下节分析。

3.增值税

增值税在资产交易环节会出现（视同销售）。而在各环节中，中介服务（基金或计划管理费）都会产生增值税。如果涉及地产，还会产生土地增值税。增值税从税基原理上，天生难以被重复征收，故在可以预见的将来，增值税是不会被国家饶让。

三、兼论2022三号公告

本次，财政部、税务总局发布《三号公告》对如下方面做了较大改变。

1.REITs设立前的重组行为：收入由企业自主确认

《三号公告》第1条：“设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。”

此前，企业将资产移送他人，应视同销售，确定收入，产生相应纳税义务。依照本条，发起人不确认收入，即不产生所得税纳税义务，即发起人有权自行决定可能的纳税时间。对于所得税而言，即使确认，如无增值，扣除计税基础后，也不会产生所得税纳税事务。

2.REITs设立阶段，所得税确认以收付为准

《三号公告》第2条：“基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。”

依据国税函〔2010〕79号第3条，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，就应确认收入实现。依照《三号公告》，以收付实现来认定企业纳税时间。这也体现了较大程度的优惠。

原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的部分，并不构成企业的实际进账（实际上是义务，按公募REITs相关规定，战略配售不低于20％），除非转让，其增值部分，才形成企业的实际所得，故这个规定是比较合理的。这优惠实质也是收入确认按收付实现制（而不是权责发生制）。

注意，只有原始权益人才有资格享受这个优惠，不包含其同一控制下的关联方（关联方也可能参与了战略配售）。

3.适用范围

《三号公告》第3条声明，其他环节的税收事务维持不变。

《三号公告》第4条规定：“本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。”

说明，公告效力只针对公募。与类REITs无关。

结论：本次税收新政向外界传达了积极的信号，在一定程度上打消了原始权益人的顾虑和担忧，有助于鼓励更多企业投身试点，有效盘活基础设施存量资产，实现社会资源的优化配置。

作者：衡立泰研发中心