买房怎么看出是公摊面积（小白买房要懂的公摊面积）

经常有向小楼咨询买房问题的朋友，会抱怨一句，房子公摊好大。

这个房子公摊好大，好是多大？

一般来说，不同的住宅形态公摊面积是不一样的。

像别墅的公摊可能只有1-8%，多层只有7-12%，小高层是10-16%，高层14-24%，这些数据仅供参考，而且读者君有没有发现这个区间值还蛮大的，随便就翻倍了。

我们来举个案例说明一下，业态不是住宅，而住宅底商，但是还是可以说明一些问题的。小楼之前有一个项目，沿街布置了2层的住宅底商，都是一托二的，就是一二层连着卖的，两层都计算面积，内部通过一个楼梯完成垂直交通。

这种底商没有外部楼梯，因此就没有什么公摊面积，所以这个产品的公摊率是5%。

但是这种一托二的商铺面积是比较大的，如果开间是4米的话，进深如果做到15米，两层算下来的面积就有120平米了，按单价2万计算，也要达到240万了。

这种社区小铺一般业态就是日常生活的业态，经营面积都偏小，30、50、80就是经常见的面积。

所以如果把商铺面积做成翻倍的面积，租就不好租，也不适合商家经营。更何况，小楼那个商铺的进深不是15米，而是20-22米，进深就太长了；上面的住宅也是直接落在上面的，商铺里面剪力墙和柱子又影响了商铺的结构。

这个铺子难卖是一定的。

所以营销就向设计提出来要改。

第一步就是要使这些铺子具有餐饮功能，给商铺加上烟道。虽然现在底商一般不允许做这些重油重烟的餐饮，但是下面搞个早餐店还是可以的，所以设计就给这些铺子加上了烟道，每户增加了0.8平米的公摊面积。

第二步是要想办法把这个一托二的商铺分隔成两层销售。这里面营销肯定是有自己的私心，两层一起卖，面积大，总价高，难去化，完不成销售任务板子就要打在营销的屁股上，如果把一二层拆开了卖，一层的面积变小了，二楼卖不卖得掉，先把一楼卖掉了也能让销售任务好看一些。因此就向设计提出分割成小铺散售的建议。这种分割就是把一二楼的每一户内部楼梯打掉，然后增加外部通向二楼的公共楼梯，并且增加二楼商铺外面的公共走廊。这种分割一下子就把公摊飙上去了，据初步的方案显示，公摊已经增加到了20%左右了。

第三步是还要根据消防疏散要求，为二楼设计两个疏散出口，相当于是一前一后各一个，还要在外面增加一个钢制楼梯，不但破坏了立面，还要占用部分绿化面积，更要命的是后面的疏散是直接通到小区内部的，这就增加了外来人员直接就进入到小区内部了，对于后期管理制造了麻烦。

于是最后这个商铺分割的方案就流产了。

以上案例虽是说底商，但是意思很明白，公摊这个东西就是保证公共通道的，是一定会占用部分面积的。

如果觉得上面个案例不足以说明问题，我们再来对比一下含浦西的碧桂园智慧城市6层的叠墅和洋湖南的建发电建江山悦的18层的高层。

碧桂园智慧城市有上中下三叠的叠墅产品，我们以X栋的面积为例，下叠产品面积182.34平米，套内面积143.54平米；中叠产品面积173.72平米，套内面积136.76平米；上叠产品面积155.28平米，套内面积122.24平米；以上的这种产品公摊率是21.28%。

我们再来找一个建发电建江山悦的高层产品，X栋#601，面积142.88平米，套内面积114.42平米，公摊率为19.92%。

有朋友问，不是多层的分摊率是7-12%么？这个碧桂园的多层分摊怎么比高层的还要大啊？

这个一点不稀奇，我们上面说的多层是没有电梯的，而碧桂园这个产品是装了电梯的，有电梯就要有电梯井、电梯厅等公摊面积。

建发电建江山悦的电梯厅相关的面积是由整栋最少36户来分摊，而碧桂园智慧城市的产品则是由6户分摊，摊给每户的面积当然大了。

根据2011年1月1日实施的湖南省住建厅《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》湘建房〔2010〕295号文件，公共建筑面积主要包括：

我们再列举几个当下长沙在售的高层项目的面积及公摊情况：

中海阅溪府，18#302，建筑面积111.91㎡，套内面积88.32㎡，分摊率21.08%；

滨江府1913，8#902，建筑面积123.41㎡，套内面积95.14㎡，分摊率22.91%；

旭辉雨花郡，21#501，建筑面积170.58㎡，套内面积134.15㎡，分摊率21.36%。

这些产品的公摊面积基本上都会控制在一个幅度之内，不会出现太大的变化，如果是x栋的分摊出现了特别大的波动，一定是有些部分的面积计算了进来。

比如像超高层除了增加了电梯数量，还要有两个避难层，所以公摊也会更大一些。比如中国铁建湘语梅溪项目，3#3802，建筑面积143.07㎡，套内面积106.92㎡，分摊率25.27%。