西安市各区写字楼租赁市场分析（西安写字楼供应高峰下两极分化）

4月15日下午，仲量联行西安分公司发布一季度市场报告。报告称，近两年西安仅有一个甲级写字楼项目入市，今年西安甲级办公楼市场新增供应将达到60万平米，到达历史最高峰，预计部分新项目将面临招租压力。

前文提及的唯一一个甲级写字楼项目即凯德广场二期，位于南二环与小寨片区，总建面约2.2万平米，由开发商全部自持对外出租。

受宏观经济影响，今年一季度西安甲级办公楼市场净吸纳量仅7500平方米，环比降9.3%，同比降63.2%。同时受P2P行业风暴及其他金融机构资金链影响，市场空置率略有回升。

高新区成新增供应主力区

今年一季度，西安优质办公楼市场总存量为375万平米，其中甲级办公楼为65.5万平米，乙级写字楼为309.5万平米。

受传统节日春节的影响，一季度西安写字楼市场的净吸纳量仅3.27万平米，包括7500平米甲级办公楼，2.52万平米乙级办公楼。截止一季度末，西安办公楼市场的整体空置率为28.8%，其中甲级办公楼空置率最低，为10.8%，乙级办公楼市场空置率为33.4%。

从租金水平来看，2016年第一季度，西安优质办公楼市场平均有效净租金为73.5元/平米·月，其中甲级办公楼租金水平为106元/平米·月，乙级办公楼为66.9元/平米·月，相差在39元/平米·月。

仲量联行数据显示，甲级写字楼的稀缺以及乙级写字楼的巨大供应，使得这两类产品逐渐呈现出两极分化的趋势。其中，甲级办公楼市场因为区位及租户组合优势，继续引领整体甲级办公楼市场租金上涨，而乙级写字楼由于市场供应量的不断增大以及部分业主为了保有现有租户而降低租金来维持入住率，租金呈回落趋势。

尽管如此，仍然不少具备实力的大型企业积极升级其办公环境，当中以本地和内资需求最为活跃，约占整体新租活动的九成。按企业类型来看，金融服务、高科技、能源化工及专业服务成交面积占总成交面积的比例最高，分别为26.8%、24.2%、15.3%及10.9%。

西安甲级办公楼市场在2016年将迎来近60万平方米的新增供应，且高新区占比非常大，高达84.3%，该片区所有新项目都几乎来自高新区二期。随着中铁西安中心、迈科商业中心及绿地双子塔A等大体量项目相继入市，高新区二期的竞争将大大加剧，整体市场将面临大量供应压力。仲量联行预计，甲级办公楼市场的空置率将从第一季度末的10.8%大幅攀升至2016年年底的41.3%。

仲量联行华西区研究部负责人马伟业称，“企业在未来更倾向于轻资产运营，但是西安办公楼未来的新增供应主要是散售。可以见到市场在未来或出现单一业权项目供不应求的局面”。

从历史的角度来看，无论是过去的2015年，以及当下的2016年和未来三四年，金融服务和房地产建筑业依然是市场主力，占据着市场60%—70%的需求。

西安甲级写字楼市场，未来4年市场新增供应集中在高新，由于开发商越来越重视后期物业增值，单一业权项目会增多。

2016-2019年新增供应里，高新区的新增办公楼供应面积占比64.7%，其次为城北，占19.2%；按业权类型来看，单一业权占比约25%，散售比例约75%。

未来四年，西安乙级写字楼新增供应主要集中在高新和城北，占比分别为52.5%和28.6%。在2016年新增供应将达到峰值，同样的散售业权项目占比也将主导者西安乙级办公楼市场，在新增供应中占比约89.4%。

零售物业放缓开业期

2016年第一季西安零售物业市场未录得任何新项目开业，但这并不能阻挡国际零售商持续布局及跨境电商实体店开布局西安的计划。本季度，CalvinKlein、ZZegna（Ermenegildo Zegna的副线品牌）、APM Monaco、Innisfree相继在西安相继开出首店；Muji则计划在钟楼王府井百货开第5家门店。同时，受国家对跨境电商大力支持，领海国际在曲江秦汉唐广场开新店；西港全球购在曲江龙湖星月荟开新店；西游列国全球购计划在钟楼民生百货开新店。

位于非核心区域的零售商场受多家大型餐饮退租所影响，导致本季度净吸纳量首次录得负值，为-1.2万平方米。这一现象在曲江片区较为明显。受此影响，曲江片区空置率上涨2.3个百分点至本季度末的6.5%。在其他片区空置率环比持平状态下，西安全市优质零售物业市场空置率上涨0.3个百分点至3.0%。

2016年，西安市场或将迎来约53万平方米的优质项目开业。”由于大部分新开业项目由资金实力雄厚的外资或本地开发商打造，譬如城北的熙地港购物中心及高新区的中大国际项目由于国际零售商的青睐，预计在开业时有望取得较高入驻率”。仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生表示。

未来四年，西安优质零售物业市场新增供应约316万平米，主要来自高新区、二环路及城北片区，占比依次为30.1%、16.5%和15.5%。

大量新增供应入市面积将加剧项目之间的竞争。国内外零售商在新店选址方面将拥有更多选择。因此，项目在招商运营方面将面临诸多压力，进一步加大品牌招商的难度，更多项目无法按照预定时间竣工而继续延迟开业时间。

马伟业预计，从建筑面积来看，今年预计有12%的零售物业延迟供应，三年后，该比例或将增至30%。