千年古城的古建筑（一曲优秀历史建筑保护与利用相得益彰的交响乐）

——正文共 4500字，预计阅读时间 9分钟

编者按：从今年4月起，“上海转型发布”公众号专门开设了一个“专注20年转型实践，讲述20个更新故事”的系列访谈，邀请夏雨先生和他的同事们为大家讲述20年来，在上海这座日新月异的城市里，在产业转型与城市更新的实践中，在一批批成功案例的背后，有哪些鲜为人知的故事？以及那一代人的执着、智慧、勇气和担当。

或许是巧合，今年也是夏雨先生从事产业转型与城市更新20周年，20年实践、20个故事，不恰好组成了2020吗？是的，回望20年，不是沉湎过去，而是更好地展望未来，2020年，又一个新的20年开始了。

读史不如听故事，相见每周星期三。

本期访谈嘉宾：

夏雨（现任上海产业转型发展研究院首席研究员，曾经在市政府办公厅、市经委和宝山区政府工作）

朱根林（时任上海汽车工业（集团）总公司财务总监、上海1933老场坊管理有限公司董事长）

张国新（时任上汽资产经营有限公司总经理、上海1933老场坊管理有限公司总经理）

何增强（时任上海创意产业中心秘书长、上海1933老场坊管理有限公司执行总经理）

Q1:1933老场坊在上海是一个很出名的地方，几位老师能否介绍一下当时的背景？

张国新：那时候朱总和我在北京搞中汽重组工作（上汽集团通过对央企中汽总公司整合后，组建了上汽集团北京公司）。朱总是重组的主要领导，同时作为上汽集团的财务总监，集团还有许多上市的工作要做，就先从北京调回来了。我那时是上汽资产经营有限公司总经理，主要北京上海两边跑，北京更多些。集团董事长陈祥麟觉得上汽资产经营公司新业务拓展很重要，便决定也把我从北京调回来了。

回来以后，我想新公司一定要找新的突破，就找了市经委市场处处长刘敏（现市商务委副主任），我说在北京接触过798等创意产业的项目和调研，不知道在上海有没有这方面的机会，刘敏马上介绍说夏主任正在搞这个，于是就跟夏主任碰头了，那天刚好何总也在，夏主任、我、何总、刘敏就这样接上了头。回去后我立即把这个信息跟朱总汇报了，朱总非常支持。

夏雨：那应该是2005年初的事，当时创意产业在上海已开始形成气候，有了田子坊、八号桥、时尚园、M50等。尤其八号桥的老厂房业主是上汽集团，这件事对上汽集团领导是有很大触动的。后来，张总又到市经委跟我商量下一步怎么做。这时，我们刚筹建成立了上海创意产业中心，正在考虑搭建一个投资平台，我就建议张总可否以上汽为主，组建一个多元投资的平台，名称可以叫上海创意产业投资公司，张总一听连连叫好，说我们想到一块了。后来，在市经委和市工商局领导的支持下，2005年5月20日，由上汽资产经营公司、上海创意产业中心、霍金斯机构等4家共同投资的上海创意产业投资有限公司挂牌成立了。

张国新：但开始这个名称一查，已经有一个创意设计公司了，所以要我写保证书，如果坚持用这个名字，原来公司要产生什么债权债务要由我们来承担。我们想，一个设计公司能有啥事，不管三七二十一，承担就承担，只要这个名字能拿下来。

朱根林：8号桥运作成功后，集团陈祥麟董事长开始还以为是自己搞的，一打听是别人做的，就觉得对我们也是一种启示。其实，像8号桥这样的老厂房集团还有很多，尽管我们主业是先进制造业，但这种生产车间放在市中心已经不适合，用于房地产开发而获取一次性收益也并非理想的选择；集团组建资产经营公司的初衷以及定位，就是希望“死变活，钱生钱，心创新”——从盘活存量资产中开拓新业务，创造新价值——为形成集团产业链和价值链向两头延伸的“微笑曲线”作出贡献。为保险起见，我和张总两个人找准机会，向集团总裁胡茂元汇报了这件事，在阐述了利用闲置厂房发展创意产业设想时，还特意讲是夏主任在推动这件事。胡总裁一听便说：夏雨我很熟，这个人靠谱的。这样，我们心里就更有底气了。

Q2：那后来怎么会选中工部局宰牲场的呢？

图片说明：改造前的1933老场坊

夏雨：这也是巧合，记得有天下班后，锦江集团下属食品公司老总张国美约我在九龙宾馆碰头，沟通大场肉联厂、吴淞肉联厂调整转型的事。其间，她忽然兴奋地说：这个宾馆后面我们有一个很奇特的厂房，里面一个制药厂刚刚搬走，你去看了一定会很喜欢。于是，我们一行人兴冲冲地跑进去看了，虽然药厂搬走后留下的狼藉还到处可见，但这座建筑的独特确实从未见过，空间结构十分震撼。于是，我很快把这个信息告诉了张总他们。后来得知，当时已有一个荷兰籍温州人在洽谈租赁之事了，好像想搞什么类似赌场那样的娱乐城。

朱根林：1933老场坊前身是上海工部局宰牲场，据说世界上相同建筑样式和风格的只有三座，我们还特意去查了，结果发现其它的现在都找不到了，唯独留下这一座。当第一次在现场看到了这座建筑，我立刻就喜欢上它了——老场坊的历史、造型、结构、及建筑体量非常适合做创意产业园的载体。当时我就跟张总说，干脆就把它当作上海创意产业投资公司的第一个项目吧！我们要务求首战必胜！于是我们马上就跟锦江集团开展了沟通洽谈。我和何总也是一见如故，因为我们本身都喜欢老物件、老建筑，因而跟他一交流便一拍即合，觉得他对这个行当的认知和理念非常到位。共同的爱好、想法，使我们合作起来也就比较顺畅和高效。这样，我们为了创意产业便从四面八方集聚在一起的——虽然是一次偶然的相遇，但这偶然性中蕴含着必然性。

夏雨：这里讲个小插曲：在两家谈判进入关键时刻，有个问题难以形成一致。这时，我向原市政府副秘书长、时任锦江集团副董事长的姜光裕作了汇报。姜董一听非常支持，并约请朱总、张总到联谊大厦碰头协商，很快把这个问题解决了。

Q3:这么一个特殊的历史保护建筑，你们在改造时一定会碰到许多难题吧？是如何攻克的呢？

张国新：2006年5月，上海创意产业投资有限公司组织了一个论证会，市经委、房管局等政府相关部门参与，现场委托了第三方专家，著名的历史建筑保护专家、中科院院士郑时龄和罗小未，还有同济大学张明教授等，来对这个项目的改造进行评估。最后，确定1933老场坊可以做利用性保护开发，并形成了会议纪要。这样，项目从2006年7月开工，2007年9月完工。

图片说明：如今的1933老场坊，是年轻人喜爱的网红打卡地

何增强：我觉得1933老场坊的成功，开创了一个拥有两块牌照、既是优秀历史建筑，又是文物保护的建筑上，去把它改造成为一个创意园区的先例，为了突破这个禁区，实际上我们在制度层面做了一次探索。说实在的，从政府这条路是走不通的，于是，我们采用了第三方专家说话的办法，这件事好做不好做，由专家来裁定。

当初也是摸着石头过河，虽然专家的意见可以做，但怎么做？我们没有保护建筑的改造经验。于是，就请了国内外7家公司做方案，因为这个项目背后有上汽和锦江两家世界500强公司做后台，作为具体操作的人也有底气，最后我们选择了中国工业建筑设计研究院上海分院的方案。其实，最难通过的还是消防，幸运的是，各级消防部门对这个项目还是非常支持的，并通过验收。也很有趣，因为这个项目还完善了消防标准里的某些细节。所以这里面也有许多巧合的东西，是各方面资源的整合集成。

Q4:你们第一次做这样的改造，投入一定不小吧？地方政府是怎么支持的？

图片说明：改造后的1933老场坊鸟瞰

朱根林：这个项目的总投资为1亿2千万元，其中，光清运垃圾我们就花了600万;为了加固房子，用碳纤维贴在楼板上增强强度，也花了不少钱。好马配好鞍，区里花了4000万元来支持我们——专门修了一条弹格路，并对九龙宾馆做了外立面装修，以形成相协调的环境和氛围。嘉兴街道的张主任、区经委刘波英主任在项目改造过程中都给予了大力支持和帮助。让我们最感动的是，区委书记孙卫国、区长俞北华经常到工地现场办公，并嘱咐张总与何总：哪个部门如果找你们麻烦，你跟我们讲！所以说，这也是天时地利人和的结果。不然，也不会有现在的1933老场坊。

Q5：在这个项目的改造、运营过程中，印象最深的有哪些方面？

何增强：主题一开始也不是太明了，但这个建筑实际上有它的特点，它是一个把工业加工和建筑艺术完美结合的产品，在全国独一无二，但它的得房率实在太低，只有48%，那些牛道、连廊都占了很大面积，做办公明显不合适，最后，把主题定在围绕“秀场”做文章。

面积超过1500平方米的“空中舞台”位于1933老场坊四楼，8米挑高的空中舞台，中央600平米面积悬空而设，全部用钢化玻璃制成，透明炫目，每平方玻璃可承重400千克。圆形穹顶的结构增加了视觉冲击，更具空间感。大秀场很受年轻人受欢迎，我们每个月有3~5天活动，效益很好。将来，我们还会考虑百老汇模式，全部改成娱乐演艺消费，利用外摆空间，利用率也会高很多。

图片说明：2007年10月5日激情法拉利之夜

图片说明：2008年4月25日宝马亚洲公开赛慈善晚宴

图片说明：2011年4月18日阿斯顿马丁媒体发布会

1933老场坊改造虽然是一次突破和探索，但真正成功还得靠很多品牌内容去支撑。比如2007年10月5日的法拉利之夜是第一个，后面还有保时捷60年、丹麦王子过来站台的活动、科比室内篮球赛、跑男拍摄、梁朝伟主演的《听风者》、电影《小时代》的取景地、2007年上海创意产业活动周主会场......这样，就把形态和内容完美结合起来了。

这个项目成功实际上解决了一个利用和保护之间的矛盾。我们有无数个要保护的东西，但保护目的是什么？还不是为了利用。我们看到莱茵河边上的城堡一块钱使用，苏州园林建筑也是免费使用的，这样就会有人住进去把它保护起来。1933老场坊在这个层面上也是一种突破：因为要把它很好的利用，就去做秀场；因为有秀场，才使得1933老场坊有今天的重生。如果说没有秀场，今天1933老场坊不会活起来，不活的话，这个东西就没有价值；没有价值的话，我们也没有必要去保护了。

Q6：这个项目成功后，对周边有哪些带动？对上汽资产经营公司拓展新业务有哪些帮助？

何增强：是的，去年底，1933老场坊被列入第八批全国重点文物保护单位，目前上海共有40处。

图片说明：1933老场坊周边

当初我们就想，1933老场坊不光是这一个项目，一定要通过这个项目活化一平方公里，今天初步实现了。你看，周边的1930鑫鑫创意园、半岛湾创意园、老洋行1913、星梦剧场、三角地艺术园等通过城市更新都活起来了，接下来还有155、166地块等的改造，可以预见不久的将来，“音乐谷”将会成为上海的一个新地标。

朱根林：从上汽资产经营公司角度而言，由于这第一个项目的成功，为我们后面改造更多的创意产业园区，积累了宝贵经验。之后，我们又陆续改造建成了花园坊节能环保园、幸福码头等十余个创意产业园区，形成了资产经营公司很重要的一个业务板块，为上汽集团取得了良好的经济和社会效益。

Q7：夏老师，看来这个项目的成功确实不容易，您可否对此作一个点评呢？

夏雨：点评谈不上，刚才三位是实际操作者，他们的感受最深，作为一个参与者、见证人，我觉得这个项目的意义在于：

一是多元合作共赢的模式创新值得借鉴。如上海创意产业投资有限公司，有国企、民企、机构和专家构成；如项目公司上海老场坊创意产业管理有限公司，由上海创意产业投资有限公司80%，上海锦江国际实业发展有限公司20%组成。第一个大平台汇集了社会各方资源，实现了优势集聚；第二个小平台则体现了时任上海电气董事长徐建国同志总结的“大房东，小股东”的利益分配模式，使甲方和乙方能够更加利益共享，紧密合作。

二是有情怀有专业有能力的团队是成功的保证。朱总原是上海财大教授，在财务管理及投融资方面具有丰富的理论和实践经验；张总曾经在潜艇上服役5年，思维敏捷、雷厉风行、务实果断，具有强烈的事业心和责任感；何总曾任海军航空兵工程局副局长，对施工建设管理和经营颇有一套。围绕这三位骨干，还有一批各方面专业的人才集聚在一起。从所有成功的案例看，团队的结构、能力、水平往往是决定因素。

三是离不开各方面的理解支持和配合。为1933老场坊改造“开绿灯”的这几位专家，都是国内该领域顶尖的权威，他们虽然没有行政审批权，但专业上“一言九鼎”的影响是不可否认的，有了他们的“仗义执言”，做这件事的底气就大大增强了。同时，作为地方政府的虹口区，也是非常难能可贵的，在财力并不充裕的情况下，投入了大量资金，包括人力、精力。所以我一直讲，做产业转型与城市更新这件事，“企业要有情怀，政府要有胸怀”。1933老场坊的成功，应该是这两者完美结合在一起了。

采访：洛克、胡珊毓

编辑：詹晓东

审核：夏雨

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