离婚了经济适用房怎么分割（离婚了经济适用房）

在离婚案件中，房产分割经常成为双方争议焦点，双方会围绕“房屋的出资来源、取得时间、权属性质、分割比例、折价款支付”等方面展开辩论，以争取更大的财产利益。有一类房产--“经济适用房”，因其性质的特殊，往往会引发更大的争议。本文就“经济适用房”离婚分割议题，发表简要观点如下：

所谓“经济适用房”，现称“共有产权保障住房”（以下均简称“经适房”）是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

一、离婚案件中不予分割，需在离婚后另案处理：

法院考虑到经适房的分割涉及案外人（其他购房人或同住人）的利益，或是由于购房人取得不动产权证不满五年属于限制产权而不宜在离婚纠纷中一并处理。此时，法院会建议相关权利人通过其他合法途径或者另案诉讼的方式予以处理。

参考案例：

二、在保护政府份额、同住人权益的前提下，依法分割；

根据《上海市共有产权保障住房管理办法（2019修正）》第十六条规定：在购房时，需明确购房人和政府各自的产权份额。很多时候，在经适房的不动产信息登记簿中也会载明：在取得房地产权证满5年转让房屋的，购房人和政府可分别获得各自的产权份额。因此，在购房人离婚时，法院认定的夫妻共同财产，仅限于“属于购房人的产权份额”。

经适房的申请主体多以家庭为单位，申请人通常包括夫妻双方、孩子及一方的父母，在不动产权证上除了登记权利人还会备注同住人信息。因可能涉及到其他购房人和同住人利益，法院在处理经适房分割时会谨慎地将其他购房人或同住人列为第三人。有时，法院也会追加具有回购权的住房保障机构和公积金贷款中心列为无独立请求权的第三人。

在具体确定分割比例时，经适房的分割和商品房分割并无本质差异，法院在判定是否属于夫妻共同财产时，也会考虑购房时间是否婚后、首付款出资来源以及是否共同还贷等事实，并综合房屋价值、双方对房屋的贡献、房屋上尚余贷款以及同住人等因素，最终由法院最终确定房屋折价款。

参考案例：

三、离婚时，如何保障其他同住人权益？

在司法实践中，在购房人离婚分割经适房时，法院应当如何保障其他“同住人”的权益？这就需要首先弄清楚经适房与普通商品房的不同之处。经适房是具有保障性质的政策性住房。经适房在申请条件、不动产登记、使用规定和上市交易等方面具有诸多特殊和限制，具体如下：

1. 申请条件。申请购买经适房必须是同时符合居住年限、住房面积、可支配收入等特定条件的家庭或个人；
2. 不动产登记。家庭购买经适房需书面协商确定购房人，购房人登记为产权份额的共同共有人，其余申请人登记为同住人。申请人之间无法达成一致意见的，全体申请人为购房人。经适房的购房人和政府共有产权份额，政府的份额由区住房保障机构代持；
3. 使用规定。经适房的购房人和同住人不得擅自转让、赠与、出租经适房，不得设定房贷担保以外的抵押权；
4. 上市交易。取得不动产权证未满5年，经适房不能上市转让，特殊情况下可由区住房保障机构按售价加银行同期存款利率进行回购。取得不动产权证已满5年，经适房可以上市转让或由购房人、同住人购买政府产权。区住房保障机构在同等条件下有优先购买权。

另根据《上海市共有产权保障住房管理办法（2019修正）》第三十三、三十四条规定，不论取得不动产权证是否满5年，购房人要转让经适房的，均应当以“购房人与同住人达成一致意见为前提”。有了这样的制度保障，在实践中，同住人在该房屋内的居住权就得到了极大的保障。购房人（登记产权人）在离婚时，未经同住人同意，擅自转让房产以分割折价款的做法是行不通的。

综上，对比经适房相关规定及《民法典》物权编的“居住权”制度，我们发现经适房的同住人比房屋的登记居住权人，具有更多的权利。譬如：登记居住权人并无法定的阻却产权人出售房屋的权利，但经适房的同住人就有类似的权利。

在某些案例中，为购买系争的经适房，同住人也有出资。对于“同住人的出资的性质和法律后果”应当如何，也常成为案件争议焦点。笔者检索到一则案例：

案号：闵行法院（2015）闵民一（民）初字第15925号；

案由：孙某甲与孙某乙、吴某某分家析产纠纷；

法院观点：同住人与产权人享有基本相同的占有、使用、收益、处分的权利。男方父亲作为经适房申请人、同住人，他的出资视为对男女双方的债权，而不直接享有经适房的产权份额。

因各地关于经适房的政策多有不同，每起个案情形迥异，上述案例并不代表普遍司法观点。笔者建议，在以家庭为单位申请经适房时，相关申请人（无论是作为购房人还是作为同住人），最好能够提前签署相关的家庭内部协议，将各自的出资情况、性质以及权利和义务加以明确，以尽量避免将来可能产生的家庭内部纠纷。