义乌宝龙国际商务区规划（环球贸易广场副总杨德基）

随着轨道交通一体化及莞深经济的进一步融合发展，“莞深一体化”的呼声也越来越高，作为“莞深一体化”规划的重要试点区域，松朗片区更是市场关注的焦点所在。尤其是2015年以来，重重利好政策刺激下，松朗片区楼市供应爆发式增长，探讨松朗片区发展前景俨然已成近期楼市中的热门话题。

环球贸易广场，松朗片区集产贸商办公等多功能于一体的新型城市综合体，被业界视为走在“莞深一体化”前沿的项目，它究竟是一个怎样的项目？它能给购房者带来哪些不一样的体验？带着这些问题，房掌柜专访了环球贸易广场租务及营销副总经理杨德基。

谈莞深一体化：坚定了打造首席城市综合体的信心

2015年以来，深圳客撑起了东莞楼市“半边天”，随之而来的GDP增长，更将“莞深一体化”的呼吁推向了前所未有的高度，成为众望所归的选择。在此背景下，9月2日，在环球经贸广场携手房掌柜举办了莞深城市综合体高峰论坛，邀请多名资深行业人士以及专家学者共同探讨了“莞深一体化”发展下如何建造综合体这一城市焦点命题。

作为当天论坛的出席嘉宾，杨德基表示深受启发，最直接的影响，便是更加坚定了他们打造首席城市综合体的信心。

杨德基很清楚，松朗片区一直在向深圳看齐，尤其是有代表性的龙华，其发展经验对环球贸易广场所在区域的影响是极大的。

在过去的五六年间，龙华新区的城市化发展是令人振奋的，体现了一贯的深圳速度。杨德基指出，龙华新区的强势发展态势，取决于两个核心因素：一是它具有强大的现代产业基础，孕育了7000多家现代工业，像时装产业、富士康、华为等，都是世界级的，这令这个区域有大量的人口聚集和财富聚集；二是深圳城市的北拓，将龙华新区纳入福田中心区范畴，拆除二线关，将高铁站布局到龙华，强大的产业经济在城市化政策的刺激下，使该区域发生了爆发式发展。

当然，他之所以对龙华新区分析如此透彻，也是因为随着“深圳北”版图的不断扩容，龙华新区对包括松朗片区在内的东莞楼市影响已越来越明显了。“我看未来5年，龙华新区将发展成不亚于罗湖、南山的城市中心之一。2014年深圳市政府取消梅观高速的收费，并明确表示将梅观高速规划打造成北向的深南大道，这意味着梅观高速将变身梅观大道，一直到观澜与东莞接驳。此外，深圳已开始布局观澜世界级产业，其中汽车城是新兴主力产业之一，雪铁龙汽车生产及相关配件基地已进驻。龙华新区的城市格局将在未来几年扩展到东莞边上。”

在杨德基看来，“莞深一体化”的北向出口，从龙华新区沿着梅观大道、莞深高速这条“带”对接，对接的首站必然是松山湖-大朗区域，“因为这个区域有非常强大的现代产业经济基础，两个区域之间的现代产业可以对接。例如华为就已在松山湖设立北区研发基地，产业经济的互动，势必带动商流人流。”

作为东莞产业转型升级的重点区域，松朗片区的发展前景向好，万科、保利、光大、碧桂园、嘉宏等品牌房企相继进驻，正是看中了该区楼市的发展潜力。

作为松朗片区土生土长的开发商，环球贸易广场项目领导层对于松朗片区的信心明显更足一点。杨德基告诉房掌柜，“松山湖-大朗的产业经济的兴起，会逐步形成产业城市，在地缘上未来龙华新区的城市与松山湖-大朗产业城市的距离不过20多公里，在莞深一体化的政策推进加快的利好情况下，我认为不出10年，松山湖-大朗区域将会是下一个龙华新区，这将会是一个融入大深圳的令人振奋的区域。”

谈优势和憧憬：抓住机遇，建造区域城市新焦点

正是因为对松朗片区信心十足，所以，当越来越多的城市综合体拔地而起，市场竞争越演越烈，大家都看好商业发达的中心城区时，环球贸易广场却出人意料的在“毛织之都”大朗落子了。

如今松山湖-大朗区域已初步具备城市化功能，产业中心城及周边城镇人口超过100万人，人均收入及消费水准均处于相当高的水平，且这一区域的商务客流相当大，短途游客游客人数也很多，自然也产了生相当大的办公、居住及消遣娱乐需求。再者，《松山湖高新产业区2012-2020商业发展》的公布，政府表态将大力支持建设北部商圈，也给很多开发商打了一支强心针，环球贸易广场就恰恰处于该规划布局商圈内。

天时、地利、人和优势渐显，显然，松朗片区打造城市综合体是有成熟的市场条件的。当然，最重要的一点是，环球贸易广场落子“潜力股”松朗区，其自身的优势也不可小觑。

据房掌柜了解，环球贸易广场是松朗片区集产贸商办公等多功能于一体的新型城市综合体，项目总占地面积43000多平，总建筑及街区面积超过15万平，规划有一个8万平的购物中心商场、一栋25层的写字楼、一栋国际商务酒店及城市公寓、以及环球天地街区。

与很多将项目当成自己孩子的领导人一样，提起环球贸易广场，侃侃而谈的杨德基信心十足。“我们请来了国际知名设计公司进行设计布局，无论从整体规划到每项业态的产品都做得比较优秀。”杨德基自信地说道，“我想我们的优势主要体现在以下几点：① 我们依托松山湖-大朗产业城的市场，而且是区域首个城市综合体，有切入市场空白的优势；② 梅观大道莞深高速这条路线，连接莞深北部产业城市一体化的“一路一带”发展契机，松山湖-大朗区域具备强大的对接基础，我们项目正位于该区域；③ 我们从目前操作的进程来看，无论是购物中心这块的商家品牌进驻意愿、环球天地的跨境商品直购中心引入、酒店方面国际连锁酒店集团、还是写字楼的创新企业选择入驻，意向上及推进速度都非常理想，都在按照我们规划定位的方向实现中；④ 当然还有一个就是我们筹建了一个非常有经验的城市综合体运营团队，日后的运营也将会是我们的优势……”

力量源自于信心，信心源自于实力。杨德基告诉房掌柜，环球贸易广场的目标是打造梅观大道区域的首席城市综合体，助力产业城市的发展，成为区域城市的焦点。“我们环球要做着眼于未来的商业地产产品，正如五年前我们前瞻性地打造汇盛国际写字楼产品，服务于松山湖-大朗的产业升级需求一样。”

谈招商：需专业团队运营

城市综合体要成功运作起来，招商引资显得尤为重要。目前，环球贸易广场招商已启动，而为了成功运营该项目，集聚项目人气、名气，环球贸易广场方面也做了不少努力，还特别组建了专业团队来运营。

“城市综合体包括酒店、办公、居住、购物中心、综合娱乐等多重业态，每个业态都需要有相对应的专业经营管理团队来运营，在此基础上整合运营体系，所以这是个专业复合性的运营体系和理念。”杨德基说道。

据杨德基介绍，环球贸易广场已着手建立这样的专业团队，酒店会引入国际酒店管理团队，购物中心引入专业的经营管理团队。“我们的运营团队成员包括原新鸿基启胜管理公司的成员、海雅商业集团的成员，均有超过20-30年运营管理经验，运营管理过的商业项目包括香港沙田新城市广场、海雅商业、南海广场、国金中心商场等十几个，我相信我们能运营好环球贸易广场。”

另外，负责环球贸易广场招商工作的，也是专业的团队，目前已签的主力店有星巴克、时代华纳国际影城影院、华润万家精品超市、太子珠宝等，而正在洽谈中的有H&M、优衣库、周大福等国际知名品牌商家。

“我们4号楼2-3层大概10000㎡的空间将会打造成跨境体验中心，或者叫做跨境商品直购中心，也就是在这里以比较优惠的价格就能买到来自世界各地的进口商品，包括化妆品、服装、首饰、包包、零食、奶粉等等。”杨德基举了一个例子。

“据我所知，类似于这样的跨境体验中心目前只在广州等大城市有设立，包括南沙风信子以及番禺的荔园新天地，开业之后也是相当疯狂的。”杨德基分析道，“跨境体验中心为什么会赢得消费者的青睐呢？第一，价格优惠；第二，种类齐全；第三，实体形式的，避免电商网购的风险。我们作为大朗首个跨境体验中心，但是辐射的范围绝对不仅仅是大朗，甚至连东莞及周边很多客户都会慕名而来。”

谈规划：着重开拓深圳市场

2014年7月30日，环球贸易广场首次开盘，一炮打红取得骄人业绩。如今，其作为区域唯一的国际5A甲级写字楼65-130㎡商务产品正在火热销售中。但写字楼产品在东莞一直都不温不火，与一线城市相比属于慢热型产品，面对多变的竞争市场，环球贸易广场将如何突围？

对此，环球贸易广场明显早有应对之策，“饥饿营销” “特色服务”相辅相成，再次为项目带来了好消息。

“我们的写字楼在9月13日已经开盘，这次开盘我们只拿出了77套单位出来给VIP客户选购，整体均价大概7800元/㎡，从现场超过9成的成交率来看，其实我们的写字楼产品是受到很多投资客欢迎的。”杨德基告诉房掌柜，“另外，我们正在和广州1918洽谈合作。广州1918是一个创业孵化器，专注于为创业者提供量身定制的办公室及全流程创业解决方案，它可以帮企业成长、孵化、上市，一条龙服务。”

杨德基还透露，下阶段，他们将着重开拓深圳市场。通过梅观高速到项目才半个多小时的车程，松朗片区又是价格洼地，加上莞深两地交通一体化、经济一体化，他相信，深圳客的眼光是敏锐，下一站他们收获的将更多。

“作为松朗区域唯一带产权在售的写字楼，环球贸易广场写字楼临近松山湖、依托松山湖，更是在莞深一体化之下的热点发展区域之内，加上自身城市综合体的高端定位，我相信一定能够推高写字楼的价值！”杨德基补充道。