建筑面积概念及作用（建筑面积的秘密）

看到很多朋友对自家的房屋建筑面积一直有些疑问，并不清楚自己家的不动产权证中的数据都是些什么含义。今天，我就来给大家介绍一下。

本人从事房产测绘业务十五年，房地产估价业务十五年，不能说是什么专家吧，但是是了解这里边的计算方式和方法的。

一、认识不动产权证

图片来自于网络

这里面有两个面积，一个是占用土地或者分摊土地的面积，另一个面积是房屋的建筑面积。

二、定义

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

通过以上定义我们明白了相关面积的定义，也要知道房屋的建筑面积不等于产权面积，这个其实很好理解，比如一栋楼房，他的建筑面积可能包含不该分摊的房间，那么所有户的产权面积和就不等于整栋楼的建筑面积了。同理，单独的房屋也可能存在这样的不予产权确认的情况。

三、建筑面积的构成

成套房屋的建筑面积=成套房屋的套内建筑面积 分摊建筑面积

1、成套房屋的套内建筑面积，通俗地讲，你把门关上，房屋内所有的部位都在这个套内之内。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、分摊建筑面积，那么一般情况下，分摊的部位包括：外墙墙体的一半、电井、电梯、电梯机房、风机房、风井、前室、楼梯、门斗、门厅、水井房等等。

四、举例说明

大家可以看到这是我们去年的一个项目中的一栋楼，总建筑面积16523.87平方米，共用面积共4122.37平方米，总套数168套。

我们的测算依据也有很多，共用面积的构成也有详细的说明，大家感兴趣的可以去搜索一下。

我们可以看到这张表格，其中的分摊系数的一些情况，我们可以看到住宅的分摊系数大概0.4左右，也就是说100平方米的套内建筑面积要分摊40平方米，可见我们北方的高层的分摊系数还是挺大的，若是把套内建筑面积换成使用面积的话，大概也就90平方米左右。

这是高层的分摊情况，只是个别情况，不代表全部，每栋楼都是不一样的。要是对层的话，分摊会小一些。若是南方的楼，分摊会更加小，毕竟外墙墙体厚度差很多。咱们北方的墙体普遍超过370CM。

经常有人问我，知道使用面积能不能算出建筑面积，我可以明确地告诉你，我真不会算。

五、程序

1、测绘公司接受委托，在项目预售前，拿到图纸，按照图纸进行测算得出图测面积，一半用CAD绘图，用专业的计算软件生成数据。

2、备案部门审核测算成果，入库，允许预售，颁发预售许可证。

3、房屋交付前，测绘公司到现场进行实际测量，与图纸进行比对，对不相符的部位进行调整，按照调整后的图纸重新绘图，用专业的计算软件生成数据。

4、备案部门审核测算成果，入库，允许销售，颁发销售许可证。

5、不动产登记部门按照测绘报告上的数据发证。