未来珠海房价预测（从人口角度去分析珠海未来版块潜力）

先发两张过去的房价

过去拱北的房价是珠海的制高点，是基于那个时候澳门比大陆发达很多，和澳门越近意味着和钱就越近，离钱越近的片区毫无疑问在当时就是最有价值的。随着改革开放的深入发展，新香洲的开发，大量公务员小区建成，有文化精英群体扎堆，导致各方面的资源都倾斜。也验证了一句话：优势的资源跟着钱和人走！

接下来我们按照人口角度分区域去分析

一 金湾

整个金湾区，新中国成立的时候基本加起来都未必够3万人口，随着围海造田开始吸纳了部队，广东周边的农民，改革开放后工业开始发展陆陆续续有了今天的规模，人口刚开始是平沙较多，毕竟也是曾经辉煌过：最大的糖厂和华丰三鲜伊面，在珠海大桥未建之前，红旗，三灶的地理优势不比平沙好，以前金湾区内也只有平沙有高中和职中。随着时间的发展，珠海大道，珠海机场的开发，三灶在90年代开始大爆发，90年代的时候就发现三灶街头巷尾充满了普通话的口音，车水马龙的街道，一时间三灶成了金湾人流的核心。红旗也是，地段核心作用也发挥了出来，高校，联港工业区的发展也使得红旗热闹非凡。南水企业虽多，但是由于居住环境不佳，很大一部分人还是选择居住在平沙。

2020年，金湾区常住人口中拥有大学（大专及以上）学历的人口为109813人，占总常住人口的24.6%；其中，大学专科59202人（13.26%），大学本科47645人（10.67%），研究生2966人（0.66%）。拥有高中、初中和小学文化程度的人口分别为84697人（18.97%）、146774人（32.88%）和68904人（15.44%）。三灶镇的受教育程度最高。

二 斗门

全区常住人口为608899 人。

人口增长 全区常住人口与2010年第六次全国人口普查的415882人相 比，十年共增加 193017 人，增长 46.41%，年平均增长率为 3.89%。与 2010 年第六次全国人口普查相比，除莲洲镇外，其他 5 个镇街人口均有所增加.人口增长较多的 3 个镇街依次为:井岸镇，白蕉镇，白藤街道，分别增加 63505 人，45959 人，43680 人.

各镇街人口 白藤街道 莲洲镇 斗门镇 乾务镇 白蕉镇 井岸镇

608899 65854 33465 58237 86753 150527 214063

6 个镇街的人口受教育基本情况公布如下: 全区常住人口中，拥有大学(指大专及以上)文化程度的 人口为 82434 人，占常住人口13%;拥有高中(含中专)文化程度的人口为 127922 人;拥有初中文化程度的人口为 210558 人;拥有小学文化程度 的人口为 124876 人(以上各种受教育程度的人口包括各类学校 的毕业生，肄业生和在校生)。

斗门之所以增速慢很大程度是前期工业园区的人口流失导致的，莲洲及附近地区由于远离市区和斗门核心区，是目前最不像珠海的小镇（反而更像江门那边），是珠海唯一人口减少的地区，所以近年也开始受到政策的照顾，但利用优质的环境资源，日后打造成美丽乡村。

与金湾相比，我们发现斗门的小孩占比高，也反映出来斗门居住的大多数都是定居新青年，尤其是白藤和白蕉，在斗门养娃成了他们的选择。

我们看到斗门整体的人口受教育水平和金湾存在很大差距，随着湖心路，白蕉新城，尖峰南的发展，这些新增的小孩未来受教育后为斗门的人口结构将带来改善，我们应该注意到小孩数量增多和教育资源的缺口。

三 高新区 （唐家）

一、常住人口

全区常住人口为207151人。

二、人口增长

全区常住人口与2010年第六次全国人口普查的109152人相比，十年共增加97999人，增长89.78%，年平均增长率为6.62%。

拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口为84618人（41%）；拥有高中（含中专）文化程度的人口为34789人；拥有初中文化程度的人口为51461人；拥有小学文化程度的人口为23698人（以上各种受教育程度的人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。

高新区无论从人口增长和人口质量都大幅领先斗门和金湾，但是小孩数量却占比不高，或许高学历和低生育率有关。

四 香洲

一、常住人口

　　全区常住人口为1124126人。

　　二、人口增长

　　全区常住人口与2010年第六次全国人口普查的771726人相比，十年共增加352400人，增长45.66%，年平均增长率为3.83%。

梅华街道，凤山街道学生占比高，和优质学区房重合。

吉大和梅华街道的受教育程度最高。

五 横琴

横琴本岛常住人口为43618人；横琴本岛常住人口与2010年第六次全国人口普查的6914人相比，十年共增加36704人，增长530.86%，年平均增长率为20.22%；

横琴本岛常住人口中，拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口为9658人（0.22%）；拥有高中（含中专）文化程度的人口为8342人；拥有初中文化程度的人口为16278人；拥有小学文化程度的人口为6900人。

最后看看

总结：高新区，吉大，梅华片区是珠海目前人口素质最高的片区，西区是金湾的三灶镇（主要集中在三灶东片区），当然数据也很片面，高新区高校在校大学生数量很多，除去那几万大学生，高新区的实际大学生占比保守估计降一半，金湾三灶同样要降，斗门的白藤白蕉其实还是可以。而且这里的学历没有详细提现到底是本科还是研究生，是否重点大学，所以权供参考，买房前还得结合规划和政策走势。随着人口的增长，珠海会从原来的单中心，走向多中心，而且部分有条件的市区人也会等孩子长大后迁到居住条件更好的金湾，唐家。

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