深圳烧烤店利润分析（调查南山科技园消费力惊人）

高新区扩容，西丽成大赢家！

近期，深圳国家高新区宣布扩容，范围扩大了约14倍，引发热议。西丽，成为其中最大的赢家之一！

作为科技创新龙头的南山区，新增加了留仙洞片区、大学城片区、石壁龙片区三个区域共计8.52平方公里，全部位于西丽。

至此，南山区的高新园区北拓完成，高新园区几乎连为一体，必将再次强化南山区作为科技创新龙头区域的优势！

高科技产业集中的区域，必将吸引大量的高科技人才、白领，对周边楼市，尤其是商铺有没有影响呢？

科技园 航拍图

近期，贰哥带壹地产团队，对南山科技园区进行了走访，关于高科技人才的规模、园区知名企业、商铺租金水平等有了新的认知！

最能见识南山高科技人才规模的，就是早高峰时候的地铁站。

目前距离南山科技园核心区域最近的两个地铁站，分别是地铁1号线高新园站、地铁2号线科苑站。

1、科技园：壮观的上班人流

这个是早上8点左右，壹地产团队在高新园地铁站拍摄的情景：

早上过了8点之后，高新园地铁站开始变得拥挤，一群群年轻的面孔，不断从地铁站、公交车蜂拥而出。

壹地产启动航拍器，从100米的高空往下拍摄高新园地铁站的画面，一股股人流，向科技园汇聚，场面非常壮观。

科苑地铁站，早高峰同样非常拥挤。

科苑地铁站

要知道，这些拥挤的人流，全部都是在南山科技园区上班的码农、白领等人群。这里集中了腾讯、百度、阿里、中兴、金蝶、创维、TCL等龙头科技企业。

深圳市软件产业基地

最新数据显示：

南山区拥有国家高新企业数量超过3500家，占全深圳市的28%，拥有上市公司146家，超过福建、四川全省的总数。

南山区拥有人才总量达68万人，拥有博士生8400人，硕士生8.6万人，占了全深圳的一半以上。

2、科技园有快餐店，年入千万！

规模庞大的高科技产业人群，同样带来了强大的消费能力！

贰哥先后走访了深圳软件园基地、深圳虚拟大学园产业化基地、深圳湾科技生态园、科技园南区等四大科技产业园区。

深圳软件产业基地

深圳虚拟大学园

这四大科技园区连片，汇集了大量办公写字楼，很多写字楼下面仅有一两个小店面，园区内的集中式商业很少。

深圳湾科技生态园

科技园南区

不过，也有几个商铺较为集中的街区，贰哥首先来到了深圳软件产业园，这里有著名的百度大厦、腾讯滨海大厦等。

大部分科技企业集中的区域，银行、金融配套都非常齐全，写字楼下面的转角商铺，都被各大银行、证券占据。

此外，软件园内的商铺，也有一些法律、公益机构等。

数量最多的，就是餐饮铺，午饭饭点11:30之后，从各大写字楼涌出吃午饭的人，把很多很多快餐店挤爆，随处可见排长队吃饭的景象。

由于写字楼上班族多，但吃饭的地方不多，因此，软件园内的餐饮店铺，饭点时间，都非常火爆。

以这家名为“Friday-星期五”的快餐店为例，贰哥目测店铺面积约400-500㎡，从菜价来看，人均消费约20元，店长透露一天午饭、晚饭，两次吃饭人流约2000人。

贰哥估算了一下，周天休息，按照一周经营6天计算，每月营业额超100万，这样算下来，一年的营业额超过1000万。

据贰哥了解，软件园商铺的租金普遍在300-350元/㎡/月，按此计算，这家快餐店每月的租金在12万左右，商铺房东每年仅租金就能收近150万。

Q:

科技园区内商铺总结

1. 人流量非常大，集中式的食街太少。
2. 餐饮铺一般周一至周六营业，周日休息。
3. 午餐、晚餐两个饭点时间，基本上所有的餐饮铺都要排长队。
4. 这里做餐饮生意，基本稳赚不赔，但空铺几乎没有。

3、10㎡奶茶店，也能月入80万！

离开软件园，贰哥又来到了深圳虚拟大学园产业化基地，这里由北京航空航天、北京理工、中国地质、华中科技大学等多所大学建设有办公大楼，作为产业化基地。

在刚建成1年左右的中科纳能大楼，裙楼有一排商业街，贰哥了解到，与软件园相似，这些餐饮店铺，基本上也都是周一到周六营业，周天休息，每天供应中餐、晚餐。

到了吃午饭、晚饭时间，这里的餐饮店铺，也都是要大排长队吃饭。贰哥注意到在写字楼大堂里面，开了一家约15㎡的奶茶店。

贰哥询问工作人员了解到，虽然店面小、不设茶座区，但是经营情况非常好，这家店面基本上走外卖单、扫码下单，每天最少有800-900单。

贰哥粗略计算了一下，由于外卖单基本上是好几杯奶茶、甜品一起点，并且喜茶本身价位偏高，按照每单35元的保守估计，每天营业额在3万元左右，这样下来，一个月营业额接近80万！

要知道，这家店才开了不到一年。按照400元/月/㎡计算，这个15㎡商铺，一个月也能收租6000元，相比其高营业额，能够承受未来的租金上涨。

既然科技园内，餐饮店铺生意这么火爆，那么买几套商铺，或者租几个商铺，不也是很好的投资方式吗？

贰哥调查后发现，这种想法太天真！

4、“科技园租商铺，太难！”

贰哥以餐饮老板的名义，走访了刚刚建成一年左右的深圳虚拟大学园，这里的商铺全部只租不售。

本以为这个产业园比较新，会有空铺，没想到，中科纳能、北理工、北科等写字楼裙楼一、二楼已经全部租满。

北理工大厦的一位工作人员跟贰哥直言：谁都知道科技园这里生意好做啊，我们这几栋大厦还没建好的时候，租铺的人都已经排长队了！并且有几个人，把好几栋写字楼的商铺全部包下来，做二房东，吃租金差价！

旁边深圳软件产业园的情况类似，这个产业园也属于比价新的科技园区，目前一二楼的餐饮商铺也已经全部租满。

仅有个别新写字楼，一楼有少量拐角铺，在面向金融、证券行业定向招租。

贰哥在深圳软件产业基地某快餐店调研的时候，偶遇了来自浙江温州的一位王姓女士，也在考察科技园的商铺经营情况，她想在深圳高科技园区做生意，想买一套或者租一套商铺，直呼：“在深圳的科技园租商铺，太难！”

较新的科技园区是这种情况，那么更成熟的科技园南区，有商铺的机会吗？

贰哥随后来到了更为成熟的科技园南区，在创维半导体设计大厦，有一个比较集中的餐饮类商业街——荟食广场，就在上图这栋楼喇叭口的位置。

贰哥以餐饮老板身份，来到物业管理处租商铺，工作人员表示，这里的商铺全部由创维物业自持，只租不售，并且1-3楼已经全部租满了。

这里的租金要比刚建成1年左右的深圳软件园、虚拟大学园高，负一楼的餐饮商铺可以租500元/月/㎡甚至以上。

科技园区内的商铺难租，旁边商圈的街铺好租吗？

随后，贰哥又来到了科技园区附近的万象天地和海岸城商圈。

目前，科技园区纯粹是上班人流，只能说是人气很强，租金水平维持在300-550元/㎡/月。

而融合办公、休闲、公园、居住、集中式商场为一体的综合体，业态更丰富，因此租金更贵！

贰哥了解到，万象天地商圈的商铺全部自持，只租不售，而且目前没有空铺出租，租金基本上在900-2000元/㎡/月。

海岸城商圈的商铺租金、售价，则更高！

根据中原地产提供的资料：

南山海岸城商圈，2006年首批发售时售价3-4万/平米海岸城第二批是07年年底发售，当时一二楼的价格差不多，卖6-7万。2018年，售价为37-40万/平米，最高去到60万/平米。租金为1300-2800元/平米/月。不单售价上涨了10倍，租金收益率也非常高。

海岸城商圈 实景

据悉，天利名城“西少爷肉夹馍”那个铺，126平米，租金是2000元/㎡/月，这样算下来，一个月租金高达25.2万，一年的租金收益就高达302.4万！

Q:

科技园区商铺总结

1. 科技园商铺，基本上只租不售。
2. 商铺非常好租，一铺难求，很多写字楼建成前，商铺就已经租满。
3. 较新的科技园区商铺，未来租金还有极大的上涨空间。
4. 融合多种业态的综合体商圈，租金、售价都非常贵，租金基本上1000-2800元/㎡/月，二手转手售价高达40万/㎡。

科技园区里，真的就没有一手商铺卖或者租吗？

5、科技园区内，商铺在卖！

梳理南山的高科技产业园区，基本上沿着两条主线，呈南北分布，一条是大沙河、一条是科苑大道。

沿着这两条主线，自南向北分布着深圳乃至大湾区最重要的高新技术产业园区，后海总部基地-深圳市软件产业基地-深圳湾科技生态园-科技园-西丽高铁新城-留仙洞总部基地-环西丽湖国际科教城。

而这条科技主线上，有一个科技园区，居然有一手商铺在售！

这就是位于留仙洞总部基地三街坊的万科云城，近期推出一期7栋裙楼街铺万科云城·金街，还有少量建面30-90㎡临街商铺。

留仙洞总部基地是大沙河创新产业带上的重要一环，承接科技园北区高新技术产业北拓之外，自身规划为深圳重要的战略性新兴产业集群。

已经引进大疆创新、乐普医疗、传音控股、天珑移动等为代表的十多家著名高科技企业进驻。（二街坊的传音控股，有可能成为首批在上海证交所科创板上市的企业之一）

留仙洞总部基地引进企业名录：

点击可查看大图

留仙洞总部基地来说，还有一个超级大利好，规划多年的西丽高铁站终于快要开建了！

日前，深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）（以下简称，规划）获得中国铁路总公司、广东省人民政府批复。其中，西丽高铁站纳入到深圳三个主枢纽站之一。

西丽站未来将成为赣深、深茂高铁主要客运站。主要办理赣深、深茂及部分厦深高铁动车始发终到作业，以及沿海高铁动车通过作业，兼顾办理部分深惠、深珠城际动车作业。

西丽站的建设，纳入到近期工程2020年，换句话说，西丽高铁站真的快要开建了！

未来西丽高铁站还可能引入地铁13号线，距离留仙洞总部基地仅一站距离，成为留仙洞总部基地重要的交通配套，同时也能给一站之隔的万科云城商业，带来大量的人流！

根据规划，未来两年，一街坊、二街坊的写字楼将陆续建成、进驻，三四五街坊的的研发办公等将陆续租满。未来，留仙洞总部基地将实现超过30万的人流。

商业街上面就是 商务公寓

与南山其它几个科技园有所不同的是，留仙洞三、四、五街坊还规划有25万㎡建面的商务公寓，约3139户，目前大都已经入住，每户按照3人计算，将有约9417人的常住人口。

同时，万科泊寓，有4812户，按照一户3人，未来将有约14436规模的常住人流。

凭借着大量常住人口，未来万科云城·金街将成为有别于传统科技园的7*24小时全时段商业，这种业态，其实与海岸城、万象天地这种综合体商圈类似。

行业街 实景图

去年9月份，万科云城的万科里街·西里商业正式开业，贰哥近期在云城踩盘发现，中午、晚上到了饭点，八合里、西贝莜面等网红餐厅爆满，人流量已经非常可观。

贰哥获悉，万科里Mall和东里商业街也将于今年5月份开业，未来会吸引更多的消费人流，对周边在售的商铺是一个巨大利好，想想租金1300-2800/㎡的海岸城，未来万科云城的商铺，租金非常具有想象力！

消息灵通、对机会敏感的大资金，率先盯上了留仙洞总部基地仅有的这批一手商铺。

据贰哥了解，目前万科云城·金街街区商铺一期发售的7栋底商街铺，已经被多家银行机构、北京、上海的多个大客户团购。

目前一期所剩街铺已经不多。

不过贰哥获悉，万科云城·金街即将推出三期8栋、9栋的建筑面积30-90㎡街铺，大部分都可以做餐饮铺。

伴随着大湾区规划发布，越来越多外地客组团来深圳扫货，核心区域的不限购资产成为他们围猎的重点，深圳人，想要提前布局科技园里的商铺，要抓紧了。

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