轻轻的我来了正如悄悄的我走了（轻轻的昌平南来了）

轻轻的珺和府来了，正如珺和府到现在已经偷偷的谁也没告诉的变成了尾盘一个700多套房的小区，6月开盘用时3个多月等于已经卖完，这就是昌平南，我来为大家科普一下关于轻轻的我来了正如悄悄的我走了?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

轻轻的我来了正如悄悄的我走了

轻轻的珺和府来了，正如珺和府到现在已经偷偷的谁也没告诉的变成了尾盘。一个700多套房的小区，6月开盘用时3个多月等于已经卖完，这就是昌平南。

更有甚者，在珺和府售卖期间，昌平南还有其他新盘入市比如北清橡树湾，好像昌平南的购买力永远不会枯竭一般，北清橡树湾开盘当天也一样卖掉了将近500套房。

而纵观这几年的昌平南，前有2000套房量级的万象悦府、奥森one、奥海明月，后有珺和府、北清橡树湾。您要说这个板块的供应量不大，卖得好倒也算情有可原。然而昌平南板块这些年8000套左右的新房供应量谁敢说少？且这些房卖的都很快。

所以当最近有人问我朱辛庄PK珺和府二期(三批次建发新拿到的北四村地块)我怎么看时，我的看法就是，没有看法。因为只要别胡来，注定谁都卖得很快。

用数据解释上一句话，珺和府二期住宅建面大致8.6万平方米，如果按套均100平蒙，大致蒙出来的总套数860套，考虑到项目套均有可能低于100平米，所以我们不妨蒙一个整数——900套。同理，朱辛庄地块大致建面7.7万平方米，也就是800套房。

加起来大概齐1700套房很多么？奥森ONE与奥海明月时代，这哥俩其中一个的总套数都比后边的珺和府二期加朱辛庄多。

所以如果大家都关心朱辛庄还是珺和府二期如何选，我的看法是——就你这朝三暮四的揍性，一个也买不上。因为从以往的昌平南来看，只要产品别有大问题，都能够做到轻轻的来与轻轻的走。

所以，最终的问题来了，朱辛庄与珺和府二期都会做什么产品？先说好，朱辛庄供地都没影呢，不是太好猜，我会在本文末端大致说说我的看法。以下先给大家分析分析珺和府二期会做什么。

我之前说过，如果建发拿到了三批次的北四村地块，不出意外做出来的产品会和珺和府一模一样。因为这样做，既不得罪一期业主，也不会让后续想买的人有太大失望。

今天借这篇文章，我做一点更大胆的猜测。

珺和府一期卖的最快的产品是110平方米出头的三居，因为得房率80%左右，这个户型是全小区得房率最高的户型产品。相对而言卖的较慢的是87平方米两居与131平方米四居。两居是因为别家有95平方米三居因此两居的劣势被放大，四居的问题是得房率稍低76%左右。

在这个前提下，我个人的看法，谁还不会升级了。一期经验刷满了，二期还不许人家从户型上做微调稍微升级下？

基于一期的事实，我个人猜测如下。

第一，既然87两居有点大，项目方有没有可能会考虑去出70来平方米的小两居？北清橡树湾78平方米两居卖的有多好，我相信建发不可能不知道。

第二，110平的三居得房率稍高好卖，130平四居得房率稍低费点劲。那么这两个户型在二期的时候会不会做得房率的微调？比如110稍微降点得房率，130的稍微升一点得房率，甚至于把130出头的户型缩小面积至126平？为什么是126平？您想想北清橡树湾四居是多少平？

第三，既然87平两居有概率改成小两居，那有无概率改成95平方米左右小三居？我觉得这也不是没可能。

写在最后，说说我对于朱辛庄地块的个人看法。

第一，朱辛庄0028、0029地块，不是一块地，是两块相连的地块。离得再近他也是两块地。

第二，两块地加起来的建面7.7万平，也就意味着单独一块地的建面3万多平4万平，单独一个地块的整体面积不大。

第三，在单一地块建面不大的前提下，我个人觉得这个地块出小户型的概率会降低，因为出小户型楼栋更难排，这样也会影响园林布局。做个大胆的推测，小区主力户型110-120平方米起步。

第四，如果做小户型，真不用说园林、楼栋排布这么专业的，马路西边的领秀慧谷这个建成10年左右的商品房小区就给他干死了。领秀慧谷的小洋房90平两居得房率85%，新地块做小户型能做到这个得房率？新地块2.5左右的容积率，他要是能做到通透90平方米小三居两梯两户85%得房率我跟我司杨大爷一个姓。

虽然朱辛庄到底啥时候来，今年能不能来到现在也没个定论。但不管怎么讲，从昌平南到海淀北的供地依旧，至少对于广大购房者而言，比光看二手房多了条路，这已经挺好了。