深圳未涨价的片区（都在传深圳要松绑）

这两天，深圳不少地产群开始吹起了一股“松绑风”。

先是“贝壳内部透露深圳即将放开限购限贷”，调整内容主要分2个部分，最快五一面世：

1、全国有贷记录，只要还清深圳买房即可首付3成。

2、深户3年 社保3年，调整为深户1年 社保1年；非深户5年社保调整为3年。

随便一条都是重磅。

惊得深圳贝壳今天一大早赶紧发文辟谣：群不存在、消息是假的，已报警。

写稿时，又看到一条从“窗口”爆出来的消息：

1、离异时，家庭有一套房的，有房一方离异后卖掉，又可以买了，不锁定购房人3年的购房资质。

2、离异时，家庭有一套房的，有房一方A把房子分割给无名额的另一方B；离异后，A的资质不锁定，可以购买一套。

3、离异前，家庭有一套房的，联名的卖给第三方的，也不用协商了。离异后两人名额都不锁定，有资质就可以购买。

4、离异时，家庭名下有2套房的，双方购房资质还是一样锁定3年。

如果消息为真，等于取消了208的补充政策。

从消息截图来看，传得有鼻子有眼的。然而，当大象向不动产登记中心求证时，电话始终打不进去。

在官方发声之前，这些“瓜”的保真度都不好说。

只是不知道这些“网传新政”，又撩动了多少敏感的神经。

好了，接下来我们来聊聊：深圳最近哪些新盘热卖？接下来有哪些新盘值得重点关注？

4月超30城调控松绑

深圳网红盘热卖20亿

4月以来，全国楼市一片暖意。

据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月就有30余个城市因城施策，调整房地产政策。

政策不断放松，不少购房者蠢蠢欲动，深圳也有不少表现不错的新盘。

4月21日，鸿荣源壹城中心开盘，当天揽金超20亿；4月23日，星河荣御线上公证选房，推139套准现房，当天卖出9成。

|| 鸿荣源壹成中心十区

4月15日获批预售，本次备案住宅1051套，住宅建面约83-94㎡，均价约7.18万/㎡，单价区间约6.53-7.67万/㎡，总价区间约548-713万/套。4月21日线上选房。

4月初，大象团队曾去现场调研过这个楼盘，主要关注点有2个：

1、地处龙华中心区，周围配套设施相对成熟，居住氛围浓厚，自带壹方天地旗舰商业，可满足多层次的消费需求；

2、距龙华站800米内，轨道出行方便；

此外，4大抗性也不得不看：

第一，教育资源紧张。

不少业主买壹成中心是为了孩子上学，然而时不时有业主投诉，龙华第二实验学校学位紧张。

十区隔壁地块将新建一所创新实验学校，可增加一批学位，但单单为了孩子上学买房的业主，迟早得做好学位紧张的心理准备。

第二、约6.82的超高容积率，居住质量打折。

项目由旧改而来，基本都是50层以上的高楼，楼间距较低，低楼层日照受阻。

壹成中心自带大体量商业，吸引了巨大人流和车流，节假日拥堵十分常见。

第三、交通规划未定，片区环境尚待完善。

25、27号线目前尚未完全纳入五期规划，一旦落选，片区交通将多年持续拥堵。

再加上人民路拓路计划迟迟未动工，对面的中洲旧改还是平地，老城区的棚改还在签约，一切都需要时间等待。

第四、项目住宅存量大，二手房出手难。

算上十区，整个壹成中心有上万套住宅，二手房挂牌量必然不会少。

而壹成中心过去以高赠送著称，过去几期的得房率一度高达90%，但十区没有面积赠送，未来卖房时就有可能落入下风。

|| 星河荣御

4月15日获批现售，本次备案住宅139套，住宅建面约89-125㎡，均价约5.09万/㎡，单价区间4.95-5.38万/㎡，总价区间约448-642万/套。

4月23日线上选房。

主要关注点有三个：

1、准现房，风险低。

2、项目自带购物中心，附近有京基百纳广场、新沙天虹，满足日常购物需求。

3、靠近主干道宝安大道，道路交通出行方便。

此外，还有三大抗性：

1、项目周围分布较多工业园区，居住氛围一般；

2、学区在荣根小学和沙井中学范围内，教育资源实力比较一般。

3、距离马安山站1.4公里，步行需20分钟，地铁出行便捷度不高。

壹成中心十区和星河荣御热销，深圳楼市风向已经开始转变，市场要回暖了。

深圳楼市窗口期

5大新盘惊艳亮相

当下的深圳楼市，正处于买房最佳窗口期——成交缓慢爬升，但价格还没跟上。

但这绝不会成为常态，一旦错过，未来2-3年，大部分人将很难在深圳低价买房。

所幸二季度还有一批新盘计划入市，29个住宅，遍布11区。

其中不乏一些热门新盘，刚需、改善、豪宅，都有。

刚需：宏发万悦山璟庭（光明）、特发观月台（光明）、深铁璟城（宝安）。

改善：壹成中心十区（龙华）、卓越和弈府（龙华）。

豪宅：海德园（福田）。

跨度大、覆盖面广，是二季度新盘的总体特征，对购房者而言，无疑有更大的选择空间。

大象编辑部梳理出了5个新盘，一起来看看它们的亮点与不足吧。

|| 宏发万悦山璟庭

户型：79-118平3-4房

价格：预估5字头

今年年初，大象团队到过这里，得知项目此次预计主推79-118平3-4房，共678套。精装交楼，预计4、5月开盘。价格可参考1期，估计也是“5”字头。

3月，有网友爆出项目户型图，各有优劣。

✧79平三房一卫

优点：总价低，实用缺点：靠路边，噪音大，西晒

✧89平三房两厅两卫优点：东南向缺点：两个次卧太小了，有点像2 1房

✧B1户89平三房两厅两卫

优点：朝南看花园、安静，格局正常缺点：普通户型，无功无过

✧118平四房

优点：横厅设计，格局正常，实用缺点：厨房偏 小

宏发万悦山位于光明核心区，规划总建筑面积21万㎡，含住宅、商业、写字楼于一体，商业、教育、公园等资源配套都比较成熟。

值得注意的是，宏发万悦山附近有多所学校，如东周小学、深圳实验光明学校、深圳实验学校光明部（东区）、光明小学及光明中学等，正好东南西北四个方向各有一所学校。

商业配套上，除了自行规划的2万㎡商业，宏发万悦山周围2公里范围内的商场有蓝鲸世界、光明广场、康之宝百货、正力时代广场等。

|| 特发观月台

户型：78-108平住宅

价格：参考龙光玖瑞府5.18万/平

特发观月台，紧挨着龙光玖瑞府，稍远点还有中海拍卖地A503-0093（案名中海观园，毛坯限价4.44万/平）。

预计推78-108平住宅，共360套，价格可参考龙光玖瑞府5.18万/平。

项目距地铁13号线光明城站约1.3公里，周边有光明外国语、光明农场、深圳中医院、百花公园等生活配套。

由于13号线和龙大高速走向（上龙大30分钟到西丽），项目更适合南山上班人群。

再加上少有的78平米2 1房，低总价更适合刚需上车。

不过小区较小，只有两栋，商业配套更依赖周边。

|| 深铁璟城

户型：建面84-104平3-4房

价格：毛坯限均价4.58万/平，精装预估均价4.88万/平

上个月，大象的市场调研团队也到过这个项目。实地调研后发现，项目有四大优势：

① 地铁上盖物业，和深铁瑞城一样。碧头站是11号线终点站，住在这里，每天搭地铁上班都能优先挑选座位。

② 体量大。项目总占地约33万平，总建面约61万平，规划总户数约4000套。

地块被划分成南区和北区。宣传资料显示，先推售北区小高层，6栋6层高，27栋11层高。南区是13栋33-39层的超高层住宅，还有14栋保障房。

③ 价格优势。毛坯限价4.58万/平，如果精装交付，按3000元/平计算，预计4.88万/平。（具体以备案价为准）

④ 小高层户型。项目主推建面84-104平3-4房。

根据网友曝光的户型图来看：

84平的三房两厅一卫，是市面上常见的厅出阳台竖厅设计；

98平的三房两厅两卫，是带超大阳台的横厅设计；

104平的四房两厅两卫，跟98平的户型设计差不多。

话虽如此，也有网友认为项目有一个重要的短板：远。

“和东莞长安只隔着一条河”

“打开某团搜个美食都能搜到东莞的店铺”

项目属于大型社区，规划配套一应俱全。

未来将建设成集住宅、商业、运动公园、学校等多业态于一体的综合体。光学校建面就高达5万平，总共有3所幼儿园、1个72班九年一贯制学校。

整体来看，项目更适合在科技园、前海、宝中工作的朋友。

|| 卓越和弈府

户型：93-113平3-4房，精装交房

价格：预计7字头

项目推建面约93-113平3-4房，共706套，预计4月入市，价格参考壹成中心十区，预计7字头。

目前只开放了110平的样板间，入户玄关做了到顶的收纳柜，厨房岛台设计十分新颖，全落地窗设计使得房间清透敞亮。

项目前身是油松片区旧改，拆除用地面积约7.96万㎡，开发建设用地面积约3.94万㎡。计容积率总建筑面积约25万㎡，容积率6.34，规划集住宅、商业、办公、教育为一体，是典型的“四件套社区”。

项目由6栋32-50F超高层住宅，1栋32F保障房，2栋32F写字楼以及1所12班幼儿园、30班小学组成。首批计划推02纯住宅地块1栋1单元、1栋2单元、1栋3单元（层高42-47F）。

从生活配套看，项目存在两大值得入手的理由：

理由一，与壹方城一路之隔。

项目与壹成中心商业——壹方城仅一路之隔，可直接享受商业配套。

区域内还有由中洲主导的龙华商业中心旧改，海岸集团主导的龙华海岸城旧改、华侨城龙胜旧村旧改等中大型的商业综合体旧改，未来可形成延绵2-3公里的超大型商圈。

理由二，4地铁交汇。

项目邻近规划线路25号线与27号线的枢纽站油福站；周边还规划有6号线支线南延线，再加上现有的4号线，届时，项目所在区域将被4条地铁线包围，极大增加出行便捷度。

就像人无完人，项目也存在三大劣势。

第一，现阶段项目缺乏轨道交通配套，项目距离现有地铁4号线龙华站约2公里，步行便捷度不高。

第二，和壹成中心十区类似，项目同样存在交通规划未定的问题。

第三，尽管旧改能促进片区面貌升级，但目前周边建筑仍以中小型旧工业区和私建民宅为主，紧凑但缺乏秩序，亟待通过城市更新手段实现整合提升。

综合产品和生活配套来看，瑕不掩瑜，且有不少想象空间。和同一片区的壹成中心十区相比，二者价格估计差别不大，项目户型设计更新颖，但由于面积段较大，购买门槛也更高。

|| 海德园A区

户型：86-449平住宅

价格：参考B区均价约12.6万/㎡

去年推出的海德园B区，一共有181套住宅，预计今年A区会入市，三个户型，建面约89-195-248㎡。从推售的总面积来看，本次将推的应该是大户型居多。

A区更靠近北环大道，价格可参考海德园B区，毛坯均价12.6万/㎡。

项目位于香蜜湖豪宅区，近7号线安托山站，旁边有万科瑧山府、安峦公馆，附近有红岭实验学校、商业有万科里。

*以上信息仅供参考，具体以开发商公示备案为准！

关于深圳新盘，你还想了解哪些消息，欢迎留言和我们交流~

最后，来一波预告~

上周我们去龙岗调研，考察了4个项目，合正方洲、和昌拾里花都、颐峰名庭、乐城二期。

合正方洲三房，首付114万，适合刚需轻松一步到位！打算在龙岗买房的朋友，来聊聊~

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