天津买房改善型的最佳方案（紧急天津改善买房）

别看上半年天津在政策上没参战，但不战则已，一战就来了把“超预期”。

楼市新政出台，后台咨询量瞬间就爆了。

大家最集中的一个问题是：

房价会不会涨？楼市会不会火？

只会是“少数派的盛宴”。

这次新政，更多利好改善购房需求。

二套首付四成，直接降低改善的首付成本。

认房不认贷，直接打开置换阀门。

最关键的，能按首套房来认定，无论首付还是贷款利率，都比新政前宽松太多了。

确实有不少家庭，此前因为置换成本太高，而被卡住。

家有60岁以上的老人，二孩、三孩，都能多出一张房票。

所以，政策一定会释放积压的改善需求涌入楼市。

早就了解到，有售楼处已经收了不少二套的买房人，就等首付四成落地，转签约。

但新政对于刚需的利好，有限。

虽说买房社保缴纳年限降低到半年，但这并非“被卡住的点”。

毕竟天津从2017年开始限购至今都5年了，要想买房2年社保早就凑齐了。

何况滨海等区的买房门槛，本来就不高。

去年下半年楼市跳水，已提前透支了今年的刚需份额。

刚需买房靠存钱，改善买房靠资本利得。

所以刚需市场的成交量，不会因为政策而有大幅度提高。

四季度的天津楼市——

改善盘会起量，个楼盘因供应不足或将收回优惠点位。

刚需盘基本维持现状，边缘地带、价值度低的盘，照样特惠。

楼市“K型”分化更明显，马太效应强烈。

至于房价，一切要遵循“量在价先”。

成交量连续大涨3个月，价格才能上涨。

房企已经“饿了”大半年，马上临近年底，一定会先冲量，短期内难言涨价。

明年小阳春，会明显看到改善盘价格的变化。

无论影响哪类住宅，新政出台也就意味着——

从2017年到2022年，长达5年的调控周期，宣告结束。

天津楼市的“政策底”，正式到来。

一般“市场底”滞后“政策底”一个月。

四季度开始，楼市将进入“新周期”。

不危言耸听，改善人群，现在必须要做出抉择。

有些改善盘，无需再犹豫，年底前必须“打完收工”。

比如保利云禧、中海天空之镜、天津瑞府、中交融成、中海云麓公馆、大华清水湾、绿城水西云庐、龙湖天曜……

为什么？三个理由。

❶ 关注度

这些新盘，都是优质地段的改善盘，包括刚改和高端改善。

政策出台前，大家的“咨询对象”就都围绕着它们。

政策出台后，更是“高频出现”。

说明改善的共识，全部集中在这些盘上，只是入手时间的先后问题。

❷ 政策利好改善，买房半径收缩

新政直接为改善开闸，至少挤压的存量会集中释放。

经历去年的楼市动荡，改善人群都坚定的走同一条路：

回归核心区、选稳健房企、选不降价不减配的盘。

❸ 存量有限

核心区的改善盘，存量有限。

从去年三批次起，天津就没怎么卖地，整体供应量下降。

核心区更是没有有效供应。

刚挂牌的第三批土地，市区只有河西挂了两块。

即便顺利出让，能形成新供应入市，怎么也得明年3月以后。

今年改善买房，就眼前这些盘可选，后面没有了。

再来看这些盘的存量。

300-400万留在南开，就俩选择：

保利云禧88平米的高层、天保上城观景99平米高层。

现在保利云禧88平米户型，还剩不到100套房源，马上交房，价格很坚挺。

昨天大筛，一下午还能认购10套。

中海天空之镜，一共1148套房，已经签约了将近800套。

再加上一些认购还没签约的，总共也就还有200来套房子。

9月16日出政策当晚，就认购了5套。

天津瑞府2029套房子，已经签约了1106套。

算上认购没转签约的，还剩800来套房子。

虽然房源还算充足，但要明确，新梅江的地价一定会在2万/平米上。

新挂牌的绿轴公园东侧地块，商住楼面价2万/平米，纯住宅的会更高。

接下来会有更好的产品，但不会有瑞府的价格，重置成本不支持。

昨天一天就认购了8套。

中交富力天禧80平米左右的两室，只剩个位数了。

300多万的总价段，中交融成接棒，目前还没有替代品。

龙湖天曜共451套房源，已经签约359套。

算上认购的，几乎是尾盘了，不需要再犹豫。

中海云麓公馆北地块已去化过半，南地块175平米大户型要卖到5万 。

它的定位主要是承接南开北片外溢，刚好是这次政策的直接利好。

房价，短期就看供需。

没办法，核心地段的改善盘，都有了傲娇的资格。

供应量持续减少，需求量却因政策突然增加。

就会出现很无奈的状况：房价具备了上行条件。

所以，这些改善盘价格基本定型了，只需要关注存量和施工进度。

至于未来作为二手房，更不用担心。

品质好的次新房，都极其保值，而且价格不低。

绿城诚园，二手房都挂到了4.8万/平米，成交价也得4.6万/平米。

比当时新房价格至少贵了10%。

格调松间成交的二手房，高层还是2.2-2.3万/平米的价格，与新房一样。

仁恒公园世纪二手房成交价，基本在4.2万/平米，很扛价。

也有业主挂到4.6-4.8万/平米。

中海左岸澜庭，业主挂牌价都在3.8万/平米以上，还有挂到4.2万/平米的。

海河金茂府，高层都挂到6.5万/平米了，也有6.4万/平米成交的……

这些核心地段、品质好的次新房，有个共同点：

业主都不舍得卖，挂牌量极少，房价极扛。

好房子都惜售，不会贱卖；烂房子一交房不但挂牌量高，还相互砸价。

今年，新房市场，是良币驱逐劣币，但二手房市场，是劣币驱逐良币。

所以，不要盼着改善盘降价，真不见得是好事。

现在房企利润都很薄，降价不减配的极少。

去年交付的一批新盘，99%降价必减配。

天津楼市，未来将以内生需求为主。

再加上保租房、共有产权房的出现，刚需盘已趋近保障性质。

今后能有长期价值的，只有核心地段的改善盘。

楼市新政，又给改善盘添了把柴火。

趁着价格还没变化，必须要果断抉择了。

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