民法典有居住权的房子可以买卖不（震惊了民法典②）

2021年1月1日生效的《民法典》，在第14章第366至第371条规定了居住权。居住权是《民法典》新规定的权利，这一创新体现出人文关怀，不过也增加了购房者的风险，如未提起足够的注意，容易产生纠纷，甚至可能导致买房后却无法入住的后果。

根据《民法典》的第366条等规定，居住权是一种对房屋享有的占有与使用的权利。取得居住权的人，可以按照合同约定，对他人的住宅进行占有及使用。

直观的说，张三可以在自己的张宅上为李四设立居住权。张三可以与李四订立合同并到不动产登记中心办理登记，为李四设立居住权；张三也可以通过立遗嘱的方式为李四设立居住权。

李四获得居住权后，并不影响张三对房屋的所有权。而且，李四的居住权不能转让、继承。约定的居住期限届满或李四死亡等情况发生时，李四不再享有居住权。

第一种，房主与居住权人签订书面合同并到不动产登记中心办理登记。根据《民法典》第367条的规定，书面合同建议包括如下内容：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

对于这种方式，想要获得居住权的主体一定要到相关部门办理登记，因为《民法典》第368条明确规定“居住权自登记时设立”，仅有书面合同（协议）是不足以设立居住权的。

第二种，房主通过遗嘱方式设立居住权。对于这种方式设立的居住权，从稳妥的角度讲，我们同样建议居住权人及时办理居住权登记。当然，这就对遗嘱的真实性、合法性有相应要求，房主在立遗嘱时应按照《民法典》及相关司法解释的最新要求订立合法遗嘱。

对于共有房屋（常见的为夫妻共有房屋）设立居住权的问题。根据《民法典》第301条规定，如事先对房屋没有特殊约定，按份共有的房屋需经过2/3以上份额的共有人同意，共同共有的房屋需经过全体共有人同意，方可在房屋上为他人设立居住权。如果未经共有人同意，那么在登记时也是无法办理登记、进而无法设立居住权的。

特别提示：如果共有人之一伪造其他共有人的签字，伪造签字行为不仅不能产生有效设立居住权的结果，还涉及刑事犯罪。

我国居住权采用的是禁止转让的模式。《民法典》第369条明文规定，居住权不得转让也不得继承。居住权具有强烈的人身属性，只属于居住权人。

根据《民法典》相关规定，消灭居住权，有多种方式。

1、居住权期限届满。

2、居住权人死亡。因居住权不得继承，因此居住权归于消灭。

3、居住权合同解除（比如居住权人放弃居住权或双方商定解除等）、注销登记，进而终止居住权。

4、房屋拆迁，房屋不复存在，导致本房屋上的居住权消灭。

1、登记后的居住权具有对世性、绝对性，能够对抗第三人。即使房主出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的房主，不会因为房主对房屋的处分而造成居住权无法实现。

2、当居住权受到侵害时，居住权人可以基于物权请求权（包括返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和恢复原状请求权），来请求保护、要求继续在相关房屋处居住；居住权人也可以基于合同或侵权责任，要求损害赔偿。

综上，房屋一旦设立居住权，即便产权人变更，新产权人在居住权期限内无法对抗居住权人。

对于购房者，应当到不动产登记中心等部门，查清拟购买的房屋是否登记了居住权。

对于房主，对房屋设立居住权时，也应考虑到;如将来准备出售房屋，居住权将对出售造成障碍。建议房主在签订书面居住权合同时，对于解除居住权的条件、成本，要与居住权人进行明确约定。

实践中，苏大强能否把自己的房子给保姆设立居住权，谢广坤能否要求对谢永强的房屋享有居住权，王大拿经营不善时能否把自己的房屋出售给象牙山庄度假公司但自己保留居住权，这些居住权的实际应用案例，我们将在下一篇文章中展开论述。

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