个人出租房屋如何申报个税（出租住房咋缴税）

小编的邻居孙大爷抱孙子啦！唯一的儿子在国外，孙大爷决定出国去带孙子，临走前，孙大爷把自己的住房租给了一家公司，该公司要求开具增值税专用发票，这可让孙大爷犯了难，向小编求助。小编我可是个热心宝宝，来，咱给孙大爷算一算！

个人出租住房所涉及税种繁多，每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，小编帮孙大爷整理了一下，共涉及增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加、印花税等税费，孙大爷房子的租金是每年50000元，别着急，我们一个一个来算。

增值税

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号第四条）：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

政策依据

孙大爷要缴纳的增值税为：50000÷（1 5%）×1.5%=714.29元

Tips

个人出租住房时，应纳税款=含税销售额÷（1 5%）×1.5%

个人出租非住房时， 应纳税款＝含税销售额÷（1 5%）×5%

开具增值税专用发票，不享受月销售额不超过3万元的企业或非企业性单位暂免征收增值税优惠。

城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三条规定，“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”

政策依据

孙大爷要缴纳的城市维护建设税为：714.29×7%=50元

Tips

纳税人所在地在市区的，税率为7%

纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%

房产税

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

政策依据

孙大爷要缴纳的房产税为：

（50000-714.29）×4% =1971.43元

Tips

个人出租住房房产税从租计算的公式为： 应纳税额=（租金收入-实缴增值税额）×4%

个人所得税

《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人出租住房按照“财产租赁所得”项目计征个人所得税，具体计算公式及适用税率见下表:

政策依据

孙大爷每次（月）收入所得额为：

（50000-714.29-50-1971.43）÷12=3938.69<4000

财产租赁所得，每次（月）收入不超过四千元的，减除费用八百元为应纳税所得额。

孙大爷要缴纳的个人所得税为：

（3938.69-800）×10%×12=3766.43元

城镇土地使用税

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税（2008）24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

政策依据

孙大爷不需要缴纳城镇土地使用税

教育费附加、地方教育附加

《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知 》（财税〔2016〕12号）：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。

政策依据

孙大爷不需缴纳教育费附加、地方教育附加

印花税

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税（2008）24号）第二条第（二）项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

政策依据

孙大爷不需要缴纳印花税

投稿：禹城市地税局 杨学凯

审核：禹城市地税局 梁明顺

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