深圳地铁七号线房产（买哪里能有大收益）

2020年7月30日，国家发展改革委正式批复了关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的文件，里面提到粤港澳大湾区城际铁路建设目标：

" 在继续实施并优化原珠江三角洲地区城际轨道交通网规划基础上，进一步加大城际铁路建设力度，做好与大湾区内高铁、普速铁路、市域（郊）铁路等轨道网络的融合衔接，形成“轴带支撑、极轴放射”的多层次铁路网络，构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈，打造“轨道上的大湾区”，完善现代综合交通运输体系。近期到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈；远期到2035年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到5700公里，覆盖100%县级以上城市。"

至此，轨道上的大湾区建设拉开了序幕！

看下隔壁日本的东京湾区，你就能够明白这可以算是影响深远，而我们需要做的就是提前布局，等待时间的玫瑰

2021年1月份，市人大常委会视察深圳市轨道交通建设运营情况时，市轨道办在汇报中提到：“十四五”期间，深圳都市圈城际铁路网络将初步形成，并实现地铁和城轨“一卡通”、无缝换乘，通勤更加便捷；推进城轨公交化改革，未来市民搭城轨就像现在搭地铁一样方便。

而这意味着，城际铁路等同于发车时间间隔稍微长一丢丢的地铁！

那这里面蕴藏着什么投资机会呢？通过深圳市自然与规划局发布的深大城际，深惠城际，龙大城际的环评书透露的站点信息，结合站点周边的法定图则规划，我将为你详细盘点哪些站点的价值值得我们去投资布局

三条城际全局图

深惠城际

通过深惠城际的环评报告书里面透露的站点，为了方便你直观的理解，我将站点信息汇总整理如下：

第一个站点：前保站

前保站位于前海妈湾片区，根据最新的法定图则，规划总建筑面积为200.98万平方米，包含新增建筑面积108.55万平方米，其中，新增仓储物流建筑面积69.17万平方米，商业（服务于保税港区的产业配套）37.48万平方米。

看到大块的红色的商业用地，已经不能用牛逼来形容了！另外15号线，也是亮点！

第二个站点：怡海站

怡海站与既有的9号线换乘，反正是前海，牛逼就行了，不多介绍了！

第三个站点：鲤鱼门站

怡海站与现有的1号线换乘，这个站点应该算是前海里面最牛逼的了，一站就换乘到前海湾这个巨无霸枢纽，周边基本都是红色商业用地，离科技园也比较近

第四个站点：西丽火车站

深圳未来最牛逼的交通枢纽，超越深圳北站，附近的留仙洞总部基地也是南山未来向北发展的重要产业聚集地！可惜居住用地太少太少！意味着你没有多少打新的机会！

第五个站点：深圳北站

深圳北站中央商务区，将是龙华未来重点打造的片区，周边大量的红色商业用地将建设大量的写字楼，但是从目前的建设情况来看，不少建设成了公寓项目，总部倒是没有引进多少，而且周边带深高北学位的二手房都十几万了，打新的机会也比较少，只能说未来很美好，现实很残酷

第六个站点：五和站

看法定图则，目前这一块是坂雪岗科技城DY08地块城市更新，也是龙岗十四五规划里面西核心的交通枢纽，五线换乘，交通确实很牛逼，未来到大湾区哪里都非常方便，综合体规划了住宅，学校，商业，但是似乎红色的商业用地不多，而且目前红色那部分属于万科万致天地的10万平方商业项目，刚需可以重点关注这个地方的旧改！

第七个站点：平湖站

平湖这个地方其实位置挺好的，唯一不足的就是龙岗区政府似乎不太关注，重点片区不在平湖，龙岗区政府未来重点发展西核心坂田和东核心大运，如果你在平湖工作，这个平湖枢纽确实可以考虑，投资的话，没有概念

第八个站点：凤岗站

东莞最近启动了凤岗站枢纽站点周边800米范围划定TOD综合开发规划和城市更新单元划定方案编制的研究范围，总面积约329万㎡。拟以枢纽站站场为中心，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区。

站点周边1公里还有凤岗天安数码城，3公里还有京东智谷等为深圳外溢中小企业准备的写字楼和公寓集群

凤岗天安数码城

京东智谷

凤岗站TOD项目已经启动，旧改完成后，买不起深圳的刚需确实可以考虑！

第九个站点：大运北站

周边将会是未来龙岗东核心的城市客厅，主要以深港国际中心项目为承载，未来深圳第一高楼定于此，周边基本都是相貌比较好的商品房，环境非常不错，这里无疑是宜居宜业的好地方！关于深港国际中心项目，可以看下之前我写的这篇关于龙岗的详细分析文章

第十个站点：龙城站

龙城站未来有21号线，31号线，深惠城际大鹏支线，其中21号线大概率能够进入地铁五期建设，比较奇葩的是，这个站点离3号线龙城广场站还是有一定的距离，换乘起来还是比较麻烦，而且周边基本都是建成区，离未来重大旧改项目龙城工业区旧改比较远，无法享受配套的便利，后面的希望只能看盛平社区，简二村的旧改了

第十一个站点：坪地站

坪地站附近主要是深圳国际低碳城这一个重大项目，从卫星图来看，周边已经准备开始大量的旧改项目，投资确实没有什么亮点

深大城际

通过深大城际的环评报告书里面透露的站点，为了方便你直观的理解，我将站点信息汇总整理如下：

第一个站点：T4枢纽

该站点目前已有地铁11号线机场北站，穗莞深城际，在建地铁20号线,并规划了APM捷运系统，未来乘坐深大城际到机场将非常方便，当然机场旁边的房产投资就算了！

第二个站点：机场东站

机场东站将打造和上海虹桥机场 高铁枢纽的模式，将机场和高铁进行联运，形成一个超级交通枢纽，目前已经开始设计咨询，已经评选了入选方案，最终方案还没有确定

一句话：机场旁边的房子，还是不要碰比较好！

第三个站点：黄麻布站

环评报告里面没有具体的位置示意图，不过根据文字描述在位于宝安区航城街道与西乡街道交界处，洲石路下方泰安路交口设黄麻布站；且不属于换乘站，大概位置就如上图所示，目前站点周边500米左右只有佳兆业樾伴山这一个商品房项目，配套比较欠缺，环境也比较杂乱！需要长时间的旧改才能持续改善周边居住环境

第四个站点：石岩中心

石岩中心站与目前在建 13 号线罗租站、规划深莞增铁路换乘，为三线换乘车站，3站到留仙洞新兴产业基地，7站到科学园，11个站到后海，周边都是工业区，也方便旧改，就是石岩整体环境一直比较乱，而且也不是宝安重点建设片区，适合刚需朋友，投资的话没有概念，除非落地重大旧改项目！

第五个站点：龙胜站

深大城际龙胜站与现有地铁4号线，6号线换乘，属于三线换乘站，周边有港铁天颂，特发和平里，华侨城龙胜旧改（已开工），佳兆业建大轮胎厂旧改，卓越赤岭城旧改，以及深铁置地60多亿拍下的大浪住宅地块

周边整体配套还不错，住宅项目很多，还是有很多投资的机会点，适合打新！

第六个站点：民治北站

民治北站位于布龙路与民治大道交汇侧，沿布龙路方向布置，与规划 22 号线形成换乘枢纽。22号线5期必上，意味着5年后民治北站将是一个2线汇集的换乘站，在龙华这个片区，新增一个两站换乘的站点的地方真的不多，周边小区林立，周边在建的项目有万福花园，恒大万众生活村旧改，爱得电子据说规划为9年制学校，绿景香颂旁边也在建一所学校，整体居住环境和氛围比较好

第七个站点：五和站

由于这个站点是跟深惠城际换乘，请参考上面的深惠城际五和站说明，这里省略

第八个站点：白泥坑站

白泥坑站位于龙岗区白泥坑片区现状横东岭路与东泰路交叉路口，沿横东岭路布置，与规划地铁 18 号线、21 号线形成三线换乘车站

白坭坑是深圳少有的一个村集体，它不受小村利益团体的制约，可以通过更新统筹协调有限的几个开发主体，快速提供近 1 平方公里“空地”，同时避免受权属和大小村、小村之间利益冲突，导致更新零敲碎打、支离破碎。无论是深圳市还是龙岗区， 能拿出成片改造、快速给创新提供成熟发展环境区域不多。除了海吉星国际农产品物流园外，其他要进行统筹更新

三线换乘，未来值得期待，就是旧改之路注定漫长

第九个站点：大运站

大运站位于龙飞大道和龙岗大道交叉口西侧，沿龙飞大道东西向敷设，下穿既有地铁 3 号线、在建 14 号线和 16 号线，属于四线换乘的枢纽

周边主要有颐安都会中央，星河时代，仁恒公园四季（在建）商品房

第十个站点：坪山站

坪山站集合了既有的厦深铁路，深汕高铁（已开工），16号线（在建），深惠城际大鹏支线，规划23号线，以及云巴T1（在建），高铁枢纽的规划建设目前由奥雅纳规划设计中，未来将成为深圳东部枢纽门户地区！而且龙岗和坪山将联手打造东部高铁新城，再加上坪山中心区的实验学校和东北师范大学附属学校，值得刚需关注！

第十一个站点：聚龙站

聚龙站位于坪山区龙田街道兰景路与宝梓南路之间，沿锦绣中路布置，紧邻规划轨道交通 19 号线北侧布置，大致范围就在此，但是该站点目前还没有明确，需要等第二次环评报告书

深惠城际大鹏支线

注意：目前该文件只公布了征求意见稿，并非正式版本，可能会存在变动的可能，这里的站点推测，个人觉得准确度可以达到90%以上

第一个站点：龙城站

参考深惠城际龙城站，这里不多阐述

第二个站点：坪山站

参考深大城际坪山站，这里不多阐述

第三个站点：燕子湖站

根据环评报告书里面提到的：" 燕子湖站为地下车站。车站采用 1 台 2 线岛式站台布置；本站与在建 16 号线在本站 T 型换乘。"

而燕子湖片区内16号线站点有东纵站，新屋站，横塘站

那到底与哪个站交汇呢？通过环评报告征求意见稿里面的周边建筑的影响评估里面在中共坪山区委党校附近

99%的概率是跟新屋站交汇换乘，而且根据法定图则来看，周边有大量的商业用地，基本可以确定在这里

燕子湖未来是深圳东部的城市客厅，而且又有深中坪山创新实验学校的落地，属于政府重点片区，有概念，有好学校，佳兆业去年也在这里拿地，未来这里还是值得期待的！

第四个站点：葵涌站

环评报告书里面提到：" 葵涌站为地下车站。车站采用 1 台 2 线岛式站台布置；本站与 32 号线、深汕城际葵涌站 T 型换乘。"

根据振动敏感点的信息，站点为坪葵路且离文华花园最近，推测站点位置在坪葵路与葵政西路交汇处

第五个站点：大鹏站

第六个站点：新大站

根据环评报告摘录的信息：

推测新大站的位置：

大鹏支线最有亮点的站点其实是新大站，该站点周边几乎是海边的养殖场和少量村落，布局了很多大项目，包括：新大乐高国际乐园，面积超48万平方米，总投资82亿元，规划有主题公园、游乐园、动物园、溜冰场、滑雪场等游乐设施；以及深圳海洋大学，海洋博物馆等重大项目

总结

梳理完这3条城际线路后，哪几个站点存在机会，我的几个判断逻辑：

1. 站点换乘线比较多
2. 站点周边存在大量的商业用地，同时也有适量的居住用地供应
3. 是否属于深圳市重点建设片区
4. 周边整体环境和公共配套如何
5. 是否有好学校
6. 是否有重大旧改项目，旧改进度如何

根据这以上的指标，5年内需要重点关注以下几个站点：

• 前保站和怡海站，自从前海新增加了大量的住宅用地，这2个站点附近将提供大量的居住用地供选择，土豪最好的选择
• 五和站，五线汇集的枢纽 ，重点关注佳兆业DY08旧改项目，集合了交通枢纽，商业，学校等配套，而且交通的通达性真的无敌了，去哪里都方便！
• 民治北站，龙华比较罕见的新增的两条线路汇集站点，22号线必然会进入五期建设，拥有了确定性，意味着5年后将是双地铁物业，位置很好，在龙华新商业中心和北站新城2个重点片区中间，周边居住氛围浓厚，而且有比较多的新项目，恒大万众生活村旧改，万福花园，在建一所新学校，以及德爱电子旧改也规划了九年制学校
• 龙胜站，4号线和6号线，33号线汇集，整体环境也不错，周边新的项目深铁项目，华侨城龙胜旧改，建大轮胎厂旧改蓄势待发，适合刚需打新
• 大运北站，东部城市客厅，深圳未来最高楼定于此，居住环境和配套无敌，还有新的香港中文大学附属学校加持，强烈关注！
• 大运站，4线汇集枢纽，有14号线30分钟到福田，再加上深惠城际也能快速到达南山科技园和前海，东部的交通问题将得到解决，价值洼地，
• 坪山站，东部门户枢纽，龙岗和坪山联手打造高铁新城蓄势待发，坪山中心区2大优质学校坪山实验学校和东北师范大学附属学校，整体规划很不错，还没有被抄起来，价值洼地
• 燕子湖站，深中坪山创新实验学校加持，又是市政府重点打造的东部城市客厅，值得刚需关注

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