哪个楼盘空置率高（投资者扎堆的楼盘）

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提问：雕叔，您好，想请教，未婚首套房，预算总价200W以内，自住为主加保值，工作在越秀农讲所附近，想买近工作的地方，哪个区比较合适？自己比较倾向越秀的老破小，但是这样的预算感觉选择范围很少。

回答：200万总价预算，在农讲所附近，也只能买德政南路、德政北路的一些楼梯楼，40-60平的小两房，如果按照所描述来看的话 我提供另外一种思路，如果换成投资的话，是否可以把目标放到番禺或者老黄埔呢，因为这个总价大概率只能往这些区域走了，不然就只能是越秀区的老婆小，而2-3年后的结果就是：老婆小根本涨不动，住起来的体验感又很差

提问：雕叔，佰利31栋110平，东北偏花园，高楼层，3.94均价能入手么？不合适的话多少均价才是可以呢？

回答：这个问题找我们的雕叔，可以很精准的帮你解答到，31-37栋，39栋，38栋，滟澜街3、5、7、9栋，以及听澜1、2、3、4几乎所有在售的房源我们都有，你说的31栋110平东北，主要看花园，也可以看到江景 欢迎交流

提问：你好 想请教下，我9月离开深圳到广州工作，社保和公积金也迁移过来了 现在准备买房用公积金贷款，但我在广州缴纳公积金不满一年(广州户口)，这种情况下，还能在广州申请公积金贷款么？ 可以把深圳公积金的转到广州，并算上在深圳的缴纳年限么？

回答：这个问题最好打12345去详细了解一下。深圳的公积金和广州的不通的，可能算不上的。如果单位特别好，公积金的作用还是有，普通单位这个功能在弱化。

提问：雕叔，请问渣打银行房贷，共借人会上征信吗？我一个人的收入证明差点，可能要加上老公的

回答：共借的话，目前的征信报告是不显示的。但是渣打让你签的合同，未必是共借，这个需要你问清楚。 能做外资行的，都是很不错的资质，为了低利率，用掉两个人的贷款资质，得不偿失了。

提问：赚了吗？这套写明居住人自动搬离，几乎和二手房一样了。62平的一房一厅，东南向望河涌。

回答：一看到这张图中的大堂字样，就知道是黄埔花园最新一期E栋，东南向望河涌和金碧领袖 “居住人自动搬离”，其实就是骗人的，任何业主在房子被没收前都会垂死挣扎一番，无非就是想多讹钱而已 另外，现在的拍卖市场竞争极其激烈，而且好多资产公司、代拍公司一应而上，说不好里面的租客就是拍卖公司安排的，说不好业主已经被资产公司洗脑，联合起来或者说被逼无奈之下来做垂死挣扎 不是专业选手，不要玩拍卖，太消耗精力和情绪，而且广州好的市场之下直接买二手就完事，买完就涨多好

提问：法拍房在后面交易的时候有没有什么障碍，或者税啥的

回答：法拍房有可能有一些不可控的风险，比如难以收楼，有债务纠纷或者有长租约（即使你买了也不能赶走租客），再或者是房子被恶意占有之类 如果已经交吉的法拍房的话，出来的价格不会便宜到哪里去，上架这个法拍房的人看到笋的早就开始叫朋友过来拍了 另外税费，很多法拍房的业主是公司物业，税就很重了 最后就是贷款，法院很多会要求10天内付清，现在你找银行做按揭都来不及，这时候就要涉及到垫资，担保费之类的，最后算回来不便宜哦

提问：雕叔，最近的海珠新盘鸣翠花园四期咋样，能投资呢，能收到琶洲的辐射么

回答：不建议了，那边其实挺成熟的，2手倒是可以看看 关于新房在投资上的短板精华帖也总结了 如果一定要买新房，保利天汇值得看看

提问：雕叔，先汇报下基本情况：我和老婆年收入60W到手，上班地点分别是东山口、珠城，开车通勤，一套房是沙溪的老海怡2房350W左右现住，一套是增城碧桂园城市花园3房160W空置，今年生了小孩，所以置换需求就出来了，根据前期的自学和看楼，现在有以下三个思路，有点难拿捏，求雕叔帮忙捋一捋 1、卖海怡2房，换万胜围会展世界城3房127方南向，850万，装修一般，贷500万；（这个选项家人都比较认可） 2、卖海怡2房，换星河湾半岛顶楼复式100方5房北向（实际200方，无重税），850万，原装修保养尚可，同样贷500万；（老婆不愿意，上班依然远，学校也不行，也就我很中意） 3、卖海怡＋增城碧桂园，换会展世界城2房86方南向（600万）装修不错＋世港花园40多方小复式2房（330万），装修很一般，贷450万。（这个方案在保值升值方面应该更合理些，只是又换个2房而且面积小憋屈，差点改善的意思。）

回答：其实你这种情况很好处理，你的收入不错，建议上一个大标。不过你现在手上这2套房不是什么好标哦，建议出掉置换到核心板块的优质物业去，或者直接打2套 1.赞成，会展世界城是一个很优质的盘，不怕老，万胜围作为琶洲一带的改善之地，后续琶洲的中产来了会顶起这边的价格天花板，不怕入这种改善型大3房 2.星河湾豪宅品牌口碑不错，但是论增值能力还是琶洲优先，而且你要保证流通性，行情一来基本就到了1000多万了，你要知道过千万的房子在广州也就珠江岸边两排的物业才好出手。近郊区建议回避一下 3.会展世界城是一个改善盘，不建议买一个2房，你600万搞一个2房又不是学位很好，后续接盘的人不会很多，还是建议来一个3房吧，否则就是错配了；世港花园的小复式也回避吧，我在世港也有一套120多平的，里面租赁人口多，很多物业都是拿去给公司拿去办公的，住家氛围其实一般，单价也不低了，不如去天河北买一个华阳学位房，流通性，增值力更好

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。 1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。 3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。 4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔，500-600万的预算，为了满足小升初的初中学位（返区生，地段对口直升），体育东（华阳小学-广州中学）、龙口东\/西（龙口西小学-广州中学）、天河公园西门（天府路小学-113中），如果考虑初中学位和投资（不自住）的话，哪边空间大一点？我看现在价格差不多，单价都在6万出头。

回答：单纯考虑初中学位 投资的话，首选天河公园板块，只是500-600万的总价，可选余地也不太大，可能还没有天河北龙口西小学、以及华阳小学的标的物选择余地大。 下次您可以把总预算、首付成数，以及相对比较具体的需求再梳理一遍

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