什么是旧城改建房屋征收计划（旧城区改建房屋征收有这么多特殊之处）

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■本文作者：魏嘉卿 北京在明律师事务所

导语：旧城区改建类项目是当下征收拆迁领域的一类常见项目形式，590号令也对其进行了特别的规定。在得知房屋将拆迁时，被征收人应当及时了解自己房屋的征收程序是否合法，以及认真分析征收方是否严格依据590号令的特别规定开展旧城区改建。下面，在明律师结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称为《征补条例》），分析旧城区改建中拆迁的两大重要内容。

一、什么样的征收决定才是合法的

首先是征收决定的前置文件，对于旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，即在“四规划”之外多了一项“一计划”。

根据《征补条例》第9条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，同时，也应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

其次要明确征收决定的做出主体与目的，结合《征补条例》第八条第四、五项的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，实施保障性安居工程建设的、对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

最后是征收决定的公告，征收决定公告由市、县级人民政府发布。根据《征补条例》第13条规定，公告中还应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

而在此之前，拟定的征收补偿方案的征求意见期限不得少于30日。如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。这也是旧城区改建类项目的“特有”程序。

需要指出的是，若被征收人对所涉旧城区改建项目的“公共利益”性质有疑问，一定要及时在征收决定的救济期限内咨询律师、提起程序，否则一旦进入补偿实施阶段，再想提这方面问题将会有较大困难。

二、什么样的拆迁补偿安置协议才应当签署

旧城区拆迁中，房屋征收关系到被征收人的身家性命，征收项目的补偿款应当充分保护被征收人的合法权益，因此合法的征收补偿对被征收人至关重要。

被征收人如果认为征收决定的征收补偿方案合理，后续的工作就是签署拆迁补偿安置协议。被征收人在签署拆迁补偿安置协议时不仅依法享有公平补偿权，还应享有补偿方式选择权。

结合《征补条例》第十九条、二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。同时，旧城区改建征收个人住宅时，被征收人有权选择在改建地段进行房屋产权调换，即通常所说的“回迁安置”。

对于非住宅房屋，因为回迁安置房源有限，可能会存在不能适用回迁安置的情形。此时被征收人若坚持回迁诉求（因经营用房位置对企业、商铺经营将产生直接且重大的影响），要及时咨询专业拆迁律师，通过法律途径充分与征收方协商沟通，尽力争取自己的回迁需求。

征收补偿安置协议中规定的补偿内容应当满足《征补条例》第十七条的规定，被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失的补偿等均不可缺少。

征收方针对上述内容应当给予被征收人足额的补偿，其中对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对于被征收房屋的附属建筑物、构筑物以及装饰装修也应当算入房屋价值的补偿中。

关于搬迁费、临时安置费这样的“小钱”，被征收人同样不应轻易忽略。无论你选择的是货币补偿还是房屋产权调换，搬迁费和临时安置费都需要依据补偿方案确立的标准支付。不能因为补偿方式选择的不同就在这两项补偿费用上打折扣。

若征收方向选择产权调换的被征收人提供了周转用房，则无需提供临时安置费，但搬迁费同样是需要支付的。

最后，在明律师提醒各位被征收人，旧城区改建类项目在实施程序、补偿方式上均较一般的征收项目有所不同。大家要在熟悉《征补条例》规定的基础上明晰自己的权利，发现问题及时询问了解，及时收集材料，必要时尽早咨询专业征收律师。

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