法拍房定价原则（关于法拍房的解读）

关于我市司法拍卖房屋有关政策及解读

针对近期咨询成都司法拍卖房屋有关政策增多的实际，现将政策及解读进行了梳理，现汇总如下。

一、有关政策

（一）2017年3月23日印发《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017）10号）规定：“自2017年3月24日起，对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年不得上市转让”。

（二）2017年4月12日印发《成都市城乡房产管理局成都市金融工作办公室中国银行业监督委员会四川监管局中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》规定：“自2017年4月13日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让”。

（三）2018年5月15日印发《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018）17号）除了对购买住房的资格予以明确规定外，还对购买后再行转让予以规定：“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”。

（四）2021年3月22日成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室于印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定：“四、加强住房交易管理，登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。依据合同约定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定”。

二、有关解读

（一）法拍房含义指什么？

答：法拍房，是指被法院强制执行拍卖的房屋。

（二）房地产转让含义指什么？

答：房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：

1.以房作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

2.一方提供土地使用，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，从而房地产权属发生变更的：

3.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的：

4.以房地产抵债的：

5.法律、法规规定的其他情形。

（三）通过法拍取得的住房，其再行转让是否受限？

答：通过法拍取得的住房，其再行转让应当符合我市住房限售相关规定。

（四）参与法拍房竞拍的主体有哪些？应满足什么条件？

答：按照2021年3月22日成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室于印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，参与法拍房竞拍的主体包括自然人、法人和非法人组织。

参与法拍房竞拍的主体应符合《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018）17号）要求，即具有法拍房所在区域相应的购房资格。

（五）法拍房纳入限购限售时间节点如何界定？

答：2021年3月22日前已通过司法拍卖、变卖、以房抵债取得了生效法律文书的（或者已经进入司法拍卖竞价环节的），按3月22日以前政策执行；3月22日后通过司法拍卖、变卖、以房抵债等司法程序取得本市住房的主体，均应当执行本市住房限购限售政策相关规定。

（六）如果司法拍卖中的竞买人不符合本市限购政策，会有什么后果？

答：按照成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室于印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，自2021年3月22日起，在司法拍卖的实践中，竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果，一旦司法拍卖成交裁定文书下达，竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户，须自行承担毁拍的法律后果。