北湖是国家级新区吗（风口上的北湖未来能飞多高）

#2022房企财报季##成都#​#成都#​#成都楼市#​#房地产#​在成都买房，成华区龙潭并不是一个受青睐的地方，地处东北三环外，给人的整体印象是货车多、铁路多、灰尘仆仆，缺少地铁商业，与宜居还有一定距离。

随着时间的推移，龙潭正在一点点发生蜕变，尤其是在坐拥北湖生态公园的北湖板块，经过楼市君一番实地探访，发现“女大十八变”，目前区域正朝着打造宜居生活片区与高端住区方向快速向前，有望成为未来主城置业的热点潜力板块。

多重利好加持

助力北湖步入发展快车道

北湖板块，主要是指成华区内的北湖生态公园及其周边区域，大致为三环路、城北出口高速路、成华大道与铁路线所合围区域，由于被主干道与铁路线包夹分割，整体可谓自成一体。

| 北湖板块区位示意图 图源：网络

过去的北湖板块，是一个典型城乡结合区，有着数百亩的公园绿地，遍地农家乐。而随着北湖生态公园的建成，区域生态价值开始显现。

2013年—2018年，中国铁建地产、首钢地产先后开发了中铁建北湖国际城、首钢蓉城里、中铁建西派泊玥等楼盘。

| 中铁建西派泊玥实拍图

近年来，更多的政策利好砸向北湖，直接推动板块升级，步入发展的快车道。

北湖最值得一提的，当然是生态湖居的自然资源。总规划面积约3700亩的北湖生态公园，作为成都主城区最大的人工湖泊和生态湖区，为板块提供了一个可以打造为低密改善居住区的基础。

| 北湖公园实拍图

2020年3月，成都市规划和自然资源局公布《成都市环城生态区总体规划优化提升（公示版）》，其中北湖板块位列七大楔形地块行列，环城生态带上这片最大的绿楔，将成为引领“中优”区域品质提升和人口疏解、践行“公园城市”营城理念的重要支撑与宜居生活片区。

| 环城生态带与北湖 图源：网络

今年以来，北湖板块再次被寄予厚望，成为首批启动建设的25个未来公园社区之一。

根据规划，北湖未来公园社区规划总面积5.56平方公里，其中规划绿地占总面积的52.8%，按照“一湾一园三港五区”进行设计，是一个伴山伴湖半城林的未来公园社区。

| 北湖未来公园社区规划图 图源：成都发布

作为首批未来公园社区，北湖的建设并不是遥遥无期的，而是有着明确的时间要求。预计将于两年内完成生态景观打造、三年内首期全面建成投运。

区域加速蜕变的潜力，从2020年11月成都市规划和自然资源局官网公布的一则规划信息，便可一窥端倪。

调规后，环北湖区域商业地块数量增加，住宅用地也增加了商业兼容比例，对于欠缺商业配套的北湖来说，能够起到很好的配套补充。

| 图源：成都市规划和自然资源局官网

值得一提的是，北湖将与临近的大熊猫繁育研究基地一同联动，将围绕大熊猫独特的生态文化旅游价值，打造世界级熊猫国际旅游度假区。大熊猫 北湖生态资源，是北湖未来公园社区的双IP。

| 熊猫国际旅游度假区示意图 图源：网络

而自土地调规后，区域的建设进程进一步加快。自去年9月以来，北湖生态公园周边四宗地接连出让，首开、中铁建、人居等央国企纷纷入驻。

去年9月成交的2宗地成交楼面价为12800元/平。人居在今年成都首批次集中供地拿下的两宗约60、66亩用地，成交楼面价均为9100元/平，其中兼容了40%-50%的商业比例，商业总体量达6.3万方。

| 北湖板块宗地开发示意图 图源：四川知道

这也意味着，区域内的商业将得到进一步扩容与完善。

实探北湖

它未来到底能飞多高？

多重利好袭来，北湖板块接下来是不是要起飞了？

通过一番实地探访，楼市君认为，板块当前仍然存在明显的短板与痛点。

首当其冲的，便是公共交通的不便。

目前北湖板块距离最近的已开通地铁站点，直线距离都在3公里以上。楼市君在中铁建北湖国际城楼下等公交去换乘地铁，等车花了15分钟，待到地铁口，乘车花费了20 分钟，这个时间成本，确实有点高。

| 北湖住宅集中区与最近地铁站距离示意图 图源百度地图

令人欣慰的是，距离首钢蓉城里直线距离约600米的地铁8号线二期同乐站正在加紧建设，开通后可一定程度缓解区域公共交通情况。

其次，区域配套呈现还需时间。

楼市君转溜一圈下来，发现北湖板块最具烟火气，生活相对便利的区域便是中铁建北湖国际城、首钢蓉城里、中铁建西派泊玥这三个小区所聚集的区域，除配套了餐饮、便利店等底商，还拥有一个名为“6街BOX”的购物中心（里面有超市），满足日常生活是完全没问题。

| 6街BOX实拍图

但是，若想要要去大点的商场，则要跨越约1.5公里的距离，到达龙潭星悦广场。区域当前缺乏大型商业体，来满足人们更高级的购物需要。

位于北湖公园北侧，正在建设的北湖揽樾与首开金地鹭鸣北湖，虽可直面湖区，但目前周边1公里范围内配套相当缺乏，荒地丛生。有人甚至如此评价：除了配套了一个公园，周边是啥配套都不够。

| 北湖生态公园实拍图 远处为正在建设的北湖揽樾与首开金地鹭鸣北湖

值得一提的是，新建成渝中线高铁将从北湖片区边缘经过也给当地居民带来了一些隐忧。

根据环评报告，高铁距离中铁建北湖国际城、首钢蓉城里等龙潭居民社区最近距离仅数十米，由此带来的噪音与电磁辐射影响引发沿线居民热议。

根据成华区住房建设和交通运输局的官方回复：“将协调项目建设单位采用先进降噪减振方式，尽最大限度减小对公众的影响，”具体措施包括安装声屏障、隔声窗等，以确保项目运营铁路噪声达到要求。

| 图源：问政四川

如果说地铁对周边社区有明显的加分作用，那高铁经过的住宅集中区怎么看也不会是利大于弊了。

凤凰网曾经推出的“成都未来湖居生活价值排行”大调查中，北湖排名成都第11位，关键词为“尴尬”。与其它“高富帅”湖居板块相比，目前的北湖，整体发展是相对滞后了。

| 图源：凤凰网

区域当前的配套与现状也直观地反映在了去年9月拿地，这个月正式开售的两个楼盘上。

5月22日，北湖揽樾首批次房源开盘后完成选房，项目规划有8层屿境洋房和3层滨湖叠墅，清水最高限价为21036元/平，洋房带装修1999元/平，叠拼为清水交付。因购买人数少于房源数量，北湖揽樾目前正处于顺销中。

根据中原地产统计，项目开盘当天去化为46%。

| 正在建设的北湖揽樾实拍图

位于北湖揽樾西侧的首开金地鹭鸣北湖已于5月13日取得预售，并推出了首批次房源，为3-8层的洋房，价格区间为清水房源单价约为1.6-2.5万，精装房源单价约2-2.9万。

楼市君初步预测，由于两个项目紧挨着，且几乎同时开盘，产品也以8层以下洋房为主，因而销售情况也应该大差不大。

| 正在建设的首开金地鹭鸣北湖实拍图

二手房方面，目前中铁建北湖国际城在链家上挂牌房源的均价在1.8万左右。首钢蓉城里、中铁建西派泊玥由于交房时间不长，目前暂无房源出售。

| 图源：链家

总体来说，环城生态区北湖楔＋未来公园社区 大熊猫这三大利好加持，以及众多央国企开发商纷纷入驻开发，再加上主城三环的区位，这些因素都意味着北湖板块的未来发展上限会比较高，大概率会打造成为成都生态环境融合文旅发展的一个公园城市样本示范区，突出高端宜居属性。

从目前的区域成熟度来看，虽满足人们正常生活所需没问题，但由于此前开发较慢导致短板明显，距离配套完善肯定还需一定时间。而随着规划与建设的不断落地，我们可以作出这样的判断：良好生态资源加持下，正在发力的北湖板块，或许有望成为主城置业又一个热点潜力板块。

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