拆迁中的特价房（迷雾笼罩下的房改房）

作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号

房改房是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。

随着2016年5月《不动产权证书和登记证明监制办法》的正式公布，房改房交易过户的道路上布满荆棘，各地政策不一，原来城镇职工(政府单位、国企单位、省市县直属企业等单位职工)所有的单位房、集资房，福利房等流动性瞬间冰封。

12345热线、阳光问政等平台上也频繁出现房改问题的身影，笔者有幸经历一次房改房的交易过程，本文基于房改的迷雾进行一些探讨。

一、中国房改的前世今生

新中国成立初期，我国关闭了房地产市场，逐步形成城镇居民住房的统建统包体制，实行公屋的无偿分配。由于政府财力有限，建设规模远远满足不了城镇居民的住房需求。这种体制运行29年之后，全国城镇居民的平均居住面积只有7平方米左右，一家三代挤在十来平方米的斗室的情况在一些城市并不罕见。改革开放，住房问题成为中国城镇的头号难题。

推行住房体制改革，是经济社会发展的必然要求。土地资产从无市场价值的行政划拨和住房资产不能进行市场交换的行政分配，转为不断升值的公民所有的社会财富，是中国成功的改革之一。中国城镇居民住房质量改善的速度和水平，不仅在中国历史所未有，也是世界城市发展史的奇迹。

1980年4月，邓小平就城市住宅问题发表谈话，指出城镇居民“可以购买房屋，也以可自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整”。随后中央发出“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，由此揭开中国房改的序幕。

1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。从当年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国。目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。然而，就在房改正式启动之时，便遭遇席卷全国的通货膨胀。在此局面下，银根紧缩，许多刚上马的住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改便匆匆夭折。

1989年2月15日，北京首次出售商品房。进入了一个有关住房的新的历史时期。与老百姓生活息息相关的房地产市场化，使少数人暴富的房地产开发，就从这里开始了。通胀持续两年，终于在1991年得到遏止。

1991年10月17日，国务院批转《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，提出要较大幅度调高公房租金，将住房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配。同时，大多数城市开始测算、研究，拟定本地房改的整体方案。职工可以标准价购买公房的部分产权，房改从少数试点城市推进到全国。

1998年7月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即国发23号文件）。1998年下半年停止住房实物分配改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。既然有货币化购房政策，福利分房又将终结，银行资金便纷纷投向房地产。

1998年房地产投资同比增长13.7%；而在2000年至2003年，这一数据更是次第飙高，各为21.5%、27.3%、22.8%和29.7%；商品房的比例也从1997年的34%激增到2003年的93%。1998年至2002年的房地产投资绝大部分流向商品化住宅，保障性住宅也从政府的视野中消失，规划中的经济适用房也在房地产商的主导下失去应有的济困本意。

到2010年，当年全国房地产开发投资规模达到4.6万亿元，其中商品住宅投资额达到3.4万亿元；土地批租费用达到2.9万亿元；全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售金额5.25万亿元。中国城镇居民住宅私人产权比重已经高达89%。中国房地产业成了中国经济发展的引擎和典型性支柱产业。

二、房改房与商品房的主要区别

(1)开发建设主体不同：商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发企业出资购得土地然后进行开发建设，建成后在市场上售卖或者租赁的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。而房改房是由城镇单位出资建成的公有住房经过住房政策改革，单位以成本价或标准价出售给本单位职工的房屋。

(2)房屋买卖限制不同：房改房在进入市场买卖时，是有限制的。房改实施的目的并不是单纯的为了使公有住房商品化、市场化，它还带有一定程度上的职工福利性质，所以一般要在职工居住若干年以后，才可出售。同时，大部分公有住房在出售给本单位职工时，原单位都保留了优先回购权，而商品房出售是完全遵从市场经济原则，没有其他限制。

(3)房改房交易纳税：二手房交易纳税中，房改房和商品房稍微有些不同。房改房是有公有住房演变而来，它的土地性质并非出让地，而是划拨地。交易后房子就变成了商品房，所以交易时需要缴纳土地出让金，出让金由当地税收部门核算。另有一个就是房屋维修基金，以前部分单位为职工住房缴纳了这比维修基金，也有部分单位少缴或未缴。如未缴需全额缴清，如少缴则补齐差额。

三、房改房交易实操

自2016年实施不动产登记以来，多地房改房交易陷入困境。

东莞市在此之前房改房交易过户按成交价缴纳1%出让金即可交易，但是目前东莞市房改房、福利房、集资房、拆迁安置房等楼盘因无法生成不动产单元号，无法办理登记业务，属于历史遗留问题，需要对这些楼盘进行排查梳理并整合房、地登记数据后，结合东莞市实际进行特殊处理。时间的镜头切换到2021年12月，经咨询东莞市住房和城乡建设局，东莞市政府正在广泛的征集意见和讨论，待市政府批复后才能办理相关业务。

广州市则出台了相应的通知意见，根据《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》穗国土规划规字[2018]2号第二条计收出让金的标准第（八）条2.3属经济适用住房、解困房、安居房、限价房、公租房、侨房、集资房等政策性住房出让金补缴标准另有规定的，按相关规定执行，并无对外公开的细则可依循。

所以房改政策迷雾重重，让人无法琢磨。

然而笔者有幸在湖南某县经历一次房改房的入市交易过程，认为其逻辑性、层次性较为科学，其补缴的价格也客观合理，因此作为抛转引玉，希望由点到面，引起业内人士的一些思考。具体操作流程如下：

(1)该县的房改房交易闸口也是近2年才开放的，首先需要向县自然资源局窗口提交申请，即划拨用地转出让的申请，按要求填写申请表，包括权利人名称、房屋地址等信息，自然资源局出具回执，于相关工作日安排测绘所实地踏勘进行测绘，勾出所分摊的土地，本次交易的房屋建筑面积为115.69平方米，勾出分摊的土地面积为19.28平方米（宗地面积约230平方米）。

(2) 按要求缴纳土地出让金，土地出让金按房屋所在区域的基准地价计算，该房屋所在区域基准地价为1,200/㎡（楼面地价），即全部土地出让金为23,135 元，按自然资源局规定只需缴纳40%，即9,254元，另外需缴纳交易服务费（本次免收）。缴纳出让金后国土局与权利人签订国有土地协议出让合同，过程需要15个工作日，一系列的审批流程。

(3) 补缴土地出让金后，向税务部门申报契税及印花税。税率按4%缴纳，纳税基数为全部价款的土地出让金，完税后领取税收完税证明，自此，单位公房的行政办公划拨用地就变成了出让的城镇住宅用地。

(4) 携完税证明发票、国有土地协议出让合同、土地出让金缴款书及交易双方身份证、不动产交易合同前往县不动产中心进行过户交易，无需交易的，额外携带以前的房屋所有权证办理换证，换证后变为国有出让的不动产权证（土地使用权剩余年限70年）。

根据上述流程，笔者觉得该县的房改经验可以向其他城市进行推广，审批流程无缝衔接，方便人民群众办事，也干净利落的解决了房改房历史遗留的疑难杂症，并且为自愿原则，不强迫该栋楼其他业主一起进行补缴，对无需交易或不想换领不动产权证的业主没有任何压力。

四、结尾

房改房并不是洪水猛兽，它只是时代的一个产物，是社会进步历程中的一个驿站，只有我们从源头上肃清障碍，在保障社会公平性及合法合规前提下，使房改房市场商品化也是可行的，既能盘活存量该部分房地产市场，也能促进房地产经济的健康发展。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。