楼下办公用房属于商住综合楼吗（两种危险的房子）

原标题：这两种房子，麻烦大了！

原创： 刘晓博

今天（7月14日），国家统计局公布了今年上半年主要经济数据，新闻看点有：

1、在纳入监测的70个城市里，“新建商品住宅”环比上涨最快的是洛阳，6月比5月上涨了2.5%。其他涨幅较大的城市还有呼和浩特（环比涨1.8%）、大理（1.8%）、西安（1.7%）、长春（1.3%）、唐山（1.3%）等。“二手住宅”涨幅较大的是无锡（1.4%）、呼和浩特（1.3%）。

2、截至6月，全国固定资产投资增幅为5.8%，显著低于上半年GDP增速6.3%，也低于二季度GDP增速6.2%。这意味着，经济仍然没有见底。

3、截至6月末，房地产开发投资同比增速为10.9%（下图），呈现下滑态势。但即便如此，房地产投资增速仍然接近GDP增速的2倍，成为当前稳增长的重要力量。

4、上半年新房销售面积同比下降了1.8%，销售额同比上升了5.6%，这两个指标都在走低，低于GDP增速。这个态势如果不改变，房地产给稳增长带来的正面作用将减弱。所以我的预测是：楼市政策在三季度末，会再次出现微调，以防止楼市偏冷。

那么，标题里说的“两种危险的房子”，是指什么呢？

是“办公楼”和“商业营业用房”。

为什么说这两种房子比较危险，先看一下统计局给出的上半年销售情况：

1—6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。

其中，住宅销售面积下降1.0%，

办公楼销售面积下降10.0%，

商业营业用房销售面积下降12.3%。

商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

其中，住宅销售额增长8.4%，

办公楼销售额下降12.5%，

商业营业用房销售额下降10.0%。

可以看出，上半年住宅销售还是“差强人意”的，面积只下滑了1%，销售额还增长了8.4%，这也告诉我们——房价是在涨的，全国平均涨幅肯定超过了8.4%，这显著高于GDP的6.3%。

至于办公楼和商业营业用房，无论是销售面积和销售额，都出现了显著下滑。从销售额和面积增减幅度的匹配度看，全国办公楼价格出现了2%左右的下跌，商业营业用房微涨。

再看统计局公布的下面数据：

绿色箭头附近，是三类房子上半年的销售面积。红色箭头附近，是“现房库存”。所谓“现房库存”，就是交付的、尚未销售的房子，这个数据会显著小于“拿到预售证、尚未出售的房子”的量，因此是“狭义库存”。

由此我们可以算出，三类房子的“现房消化周期分别”是：住宅2.1个月，办公楼12.4个月，商业营业用房17.4个月。

如果加上拿到预售证的房子，上述数据至少要翻倍，则“消化周期”将分别达到：住宅4.2个月，办公楼24.8个月，商业营业用房34.8个月。

这样看起来，后面两种房子的过剩就非常吓人了。

我之前曾在专栏里给大家看过湖南部分城市的“非住宅”消化周期，多地都达到了240个月，也就是可以卖20年！

再看看全国的平均水平。仍然看上面那个表格的“蓝色箭头”，标志的是三类住房的施工面积。如果按上半年销售速度，消化上述“施工面积”大约分别需要：

住宅：48.8个月；办公楼：115个月；商业营业用房：118个月。

由此可见，未来几年办公楼、商业营业用房的供应量会非常大，消化起来难度极大。毕竟，办公楼、商铺的人均需求面积要小很多，远远没有办法跟住宅比。

当然，在建住宅48.8个月的“消化周期”也是令人担忧的。这说明，如果住宅市场一旦转冷，库存会很快堆积，如同2015年的情况。但住宅库存是两极分化的，有显著人口增量的城市、高级别城市，仍然是供不应求的。普通三四五线城市，如果没有显著人口增量的话，消化这些住宅恐怕需要很长时间。

最近多家媒体都在报道，北上深写字楼空置率上升。比如最近一期的“21世纪经济报道”就说，随着互联网金融、直播退潮，一线城市写字楼空置日益严重。

据“高力国际”、“世邦魏理仕”等机构发布的数据，今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值；上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%，创下近十年新高。至于深圳，甲级写字楼的空置率则从去年的13.6%上涨到了目前的23%。

其实经济不景气只是硬币的的一面，另外一面是：各地政府出于对GDP和税收的追求，特别喜欢批“商办用地”，而不喜欢批“住宅用地”，因为企业才持续产生税收，住宅不会（尚未开征房地产税）。

湖南一些市县之所以出现“非住宅用房”消化周期超过240个月，就是在这种背景下产生的。

据统计，2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米，2018年的存量则达到6100万平方米。根据预测，下一个五年，平均每年还将新增670万平方米的甲级写字楼。

写字楼、商铺将是中国各类城市里，普遍过剩的物业。而且城市级别越低、人口增量越少、政策红利越少，上述房子越麻烦，将成为长期跑输通胀的资产。

所以，要记住这个结论：写字楼、商铺轻易不能买，买错的几率非常高。至于同属“商办物业”的公寓，则要分情况而定。在经济发达地区，尤其是有政策红利、人口流入的城市，配套好位置好的公寓，有长线投资价值。

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