九龙湖湿地公园板块未来趋势（但板块发展空间有限）

这里，曾经是嘉兴城市发展的“留白”之处，经历多年低调与沉寂；这里，如今正一步步走向生态人居高地目标，属于它的舞台正徐徐拉开大幕。

这里，曾经是嘉兴首个被房产一哥万科选中的地方，轰动一时，却又令万科几乎折戟禾城；这里，如今湖景初成自有一番好格局，已引得百强房企争相入驻抢占佳地。

2016年，嘉兴城西格局悄然改变，秀湖元年已然到来。

喜与忧俱有，机遇与限制同在。欲知详情，且看正略深度解析。

来龙去脉：城西发展三步走

今年，除了东南片的国际商务区、城南板块、科技城板块等人气不断积聚、板块价值持续得以发掘，城西的一个新兴板块也跃然而出，进入人们视野。

第一阶段：1998—2005年，划时代的造城运动

在“西拓”的战略布局下，嘉兴城区往西跨过中环，沿中山路、洪兴路两侧一路向西，直至北郊河东岸。

2000年，阳光酒店向西800米，原三塔地块一片荒芜之上，金都房产作为第一家外埠房企，入驻嘉兴，带来当时空前的金都景苑项目，令嘉兴人刷新了居住体验，成就城西人居标杆。

2001年，大润发入驻嘉兴，城西商业氛围强势形成，人气集聚效应不断增长，被视作“郊区”的历史渐行渐远。

2002年，嘉兴刚刚开始商业用地挂牌拍卖，浙江金泰阳房地产开发有限公司拍下了江南摩尔项目。2004年这座嘉兴首个城市综合体正式开建，成为嘉兴都市化进程的标志性商业项目。江南摩尔吸引了沃尔玛、天虹百货首次入驻浙江省，为城西进一步吸纳了人气。

江南摩尔的兴建，加上大润发超市的影响，带动城西新商圈逐步形成，成为老城区戴梦得-江南大厦商圈以外的唯一新兴势力。与此同时，财富广场、永泰广场、国浩广场等商办项目陆续兴建；大树花园、恒创·春晓园、亚厦风和苑、江南巴比伦等住宅项目林立而起！

这一阶段，城西商业与住宅并进的“造城”大业成效显著，城市副中心初具规模。

第二阶段：2006—2015年，城市副中心地位巩固

进一步“西拓”，秀洲新区跨过北郊河，继续沿中山西路、洪兴路两侧西进至乍嘉苏高速以东。

2006年江南摩尔开业，秀洲区北郊河以东的区域基本建设成熟。城市继续向北郊河以西拓展，沿中山西路、洪兴西路两侧大批土地出让。大润发-江南摩尔商圈辐射作用向西延伸。

2006年，北郊河以西的超级大盘盛世豪庭、龙盛·华城右岸等上市力销，名都绿洲、香榭水岸、金都佳苑等大批住宅项目也先后入市，秀洲新区板块集聚效应十分强劲。

2009年，占地200亩的浙江新安国际医院正式开业，城西医疗资源得到极大补充。

2011年9月，九年一贯制的上外秀洲外国语学校开学，优质教育资源对区域价值提升作用十分显著，吸引了更多人集聚城西。

随后，集中关村城市功能区、高科技园区、洲际酒店、住宅等系列产品为一体的智富城项目开建；洪兴西路-中山西路商务楼宇群渐成气候，京润国际、江南数码港、浙联金座、瑞安广场等现代化商务楼宇带来更多人流量；信达香格里、旭辉朗香郡、艺墅家等住宅项目兴起，秀洲新区进一步跨过秀洲大道往西拓展至乍嘉苏高速。

这一阶段，城西教育、医疗等配套进一步完善，功能齐全、人居集聚的成熟新城区形成。

与此同时，“西拓”也遇到新问题——西面已至乍嘉苏高速以及工业园区，基本没有城区拓展空间。于是，新塍塘以北区域成为秀洲新区新的拓展方向。

早在2010年，秀洲区就在新塍塘以北、秀洲大道以西规划建设秀湖生态公园，同年，地产一哥万科首次入驻嘉兴，在规划秀湖附近一举拿下16.6万余方宅地，即后来的万科·金域缇香、金色梦想。同时出让的还有紧邻万科两盘的秀湖·香颂湾地块。当时，关于“秀洲区政府将北迁至秀湖附近”的传言也甚嚣一时，秀洲新区西北区域备受瞩目，秀湖板块呼之欲出。

但之后几年秀湖工程未能顺利审批，区政府搬迁终成流言，公建配套未能跟上，区域一时陷入发展尴尬期。房地产业方面，秀湖板块未能形成，万科金域缇香、香颂湾等早期萌芽项目一时陷入相对孤立状况，销售周期长达数年，且市场表现平平，万科首次进驻嘉兴一炮而红的雄心壮志未能实现。

第三阶段：2016—“秀湖时代”到来

2013年底，秀湖终于以城市应急水库的身份获批开建，经过近三年建设，秀湖一期工程基本完成，占地面积达1610.7亩（相当于3个南湖）的秀湖终于撩开传说中“神秘面纱”，展现真容。

秀湖建设情况

位置：秀洲大道以西，新塍塘以北，北至木桥港路，西至秀园路。

规模：水域面积约740多亩，总占地面积1610.7亩。

定位：城市应急水库，同时也是生态公园。

功能：集产业培育、生态建设、空间规划于一体，总部办公、商业商务、体育休闲、文化娱乐、文化创意等产业环绕周围。

进度：一期环湖绿化工程基本完成，绿化种植总面积达57.9万㎡，湖区内新建道路面积3万余㎡。

秀湖景观二期提升工程已规划，秀湖畔将形成包括6公里环湖慢行道、自行车绿道和600米塑胶健身跑道等慢行系统，体育设施配套设齐全。目前体育馆、文化中心、博物馆等建设在规划中，并增加各类公共设施和相关配套。

秀湖生态公园提升工程中将模糊公园边界，使公园进一步融入城市，提供更多休闲活动场地。

秀湖板块基本情况

板块范围

秀洲新区西北，南至新塍塘，北接建德港、雁泾港水系，西到乍嘉苏高速，东至三环西路。以区域生态核心秀湖为中心。

板块定位

活力秀湖、宜居之洲。建设生态优美、配套优良、人文优越、高科技化的宜居之所。

板块功能

集产业培育、生态建设、宜居打造于一体。成为“城市的田园绿心、共享的滨水空间、智慧的海绵公园”，成就生态城市新坐标。

板块机遇

机遇已然到来，秀湖时代开启

虽然秀湖板块前些年有零星建设、开发，但真正迎来板块机遇，是在2016年——秀湖板块成为城西唯一有发展空间的区域，又恰巧遇上房地产业大洗牌的时机。

秀湖公园建设有实质性进展。

如前文所述，秀湖生态公园从传说、规划变成了现实，随着进一步建设及配套提升，直接改变板块面貌，带动板块发展。

时逢区域产业发展升级。

今年2月，板块所在的嘉兴秀洲高新技术产业园区（原秀洲工业园区）获国务院批准为“国家级高新技术产业开发区”。秀洲高新区成为嘉兴最具创新能力和发展活力的重要经济增长极。

秀洲高新区将成为长三角重要的高新技术产业基地和宜居宜业创业新城。一大批高新项目陆续落户，给区域带来持久的经济活力和人口导入。

是秀洲新区唯一有土地储备区域。

新塍塘以南区域房地产开发已进入尾声（仅剩信达香格里、艺墅家1000套左右存量房源，以及领秀智谷二期500套未动工），而且基本没有后续供应。整个城西唯有秀湖板块土地储量丰富、开发空间较大。今年百强房企——本土大腕佳源集团、温州龙头房企中梁地产先后入驻秀湖板块，开启了板块房地产业发展新时代。

从规划看，秀湖板块仍有不少宅地将陆续出让，各项配套也将随着秀湖工程升级而兴建。目前东升西路西段即将打通，直接乍嘉苏高速。今年9月浙师大附属秀湖实验学校新校区正式投入使用。

百强房企领头开发，公建配套日益完善，未来几年，秀湖板块影响力将继续提升，城西进入“秀湖时代”。

板块项目	地块规模㎡	容积率	楼面价(元/㎡)	产品类型	主力户型	价格
佳源·优优秀湖	48572	1.4-2.0	1358	洋房、高层	108-160㎡四房起步	10400元/㎡
中梁·秀湖壹号院	168777	1.4-1.6	5913	洋房、高层、别墅	高层、洋房89-144㎡，别墅联排115-350㎡	未开盘

板块

限制

秀湖虽美，板块发展空间有限

虽然秀湖板块迎来发展的大好机遇，从长远看，发展空间却有其局限性。

1、位置——位处市区西北，拓展空间受限

从地理位置看，秀湖板块位处市区西北角，三五年之后板块就可能再无拓展空间！

东面：隔北郊河，邻近的石臼漾湿地以及城北区域开发基本完成，且受到工业、公墓等因素限制；

西面：邻乍嘉苏高速，跨过高速是工业集中区，没有城区拓展空间；

南面：开发已基本完成；

北面：邻新塍镇，市区范围没有空间。

可见，虽然板块目前发展势头正足，但数年之后随着板块内土地逐渐出让完，城西开发也趋于完成。

2、规模——规模不大，发展空间有限。

秀湖板块整体面积仅约15平方公里，而且东片经过之前的零星开发，余地较小，公墓因素又带来较大的限制，仅仅西片秀湖附近有较多空间，实际可供开发的空间不到10平方公里。相对而言，拥有大片沃地的城市南面及东南方向，才是城市未来拓展所向。

规模有限，也决定板块发展周期比较短，影响力有限，难以晋身市区一级梯队。

3、配套——目前配套较少，不完善。

目前秀湖板块内虽有新安国际医院、浙师大附属秀湖实验学校，但商业方面没有大型集中式的配套，往南因有新塍塘、北郊河相隔，不能很便捷地共享江南摩尔等既有商圈。

不过从长远看，这一限制或得到解决，秀湖周边规划了较多商业项目，其他公建配套预计也会陆续跟上。

（图中黄色代表居住性质用地，红色代表商业商务用地，绿色代表公园绿地，粉红色为科研、教育类用地）

正略视点

1、秀湖板块是城西目前唯一有空间的区域，机遇显著。

2、秀湖板块目前处于起步阶段，未来三五年是板块发展黄金期；但之后发展空间和周期有限。

3、板块内将分两阶段发展：第一阶段是东升路以南区域，是近几年开发、购房的上佳之选，能最大限度享受秀湖生态优势、已成熟的秀洲新区配套；其中秀园路与秀洲大道之间的区域资源最佳、不受高速、工业等不利因素干扰。

第二阶段是东升路以北区域，可供开发的空间不大，目前配套很不完善，未来一两年内无论开发、购房都需谨慎选择。

4、板块购房需求有较强地缘性特点，购买力主要来源于城西及周边乡镇。价格预计较嘉兴南面区域低，但高于城北、城东板块。

图文来源于：正略思维

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