物业管理中的包干制与酬金制的区别 物业管理中的包干制与酬金制

一个大厦的物业管理的模式，通常有两种，一是自己组建物业团队进行管理，另外就是委托专业的物业管理团队/公司代为管理。对于很多的非地产行业公司，将自有物业委托给专业的物业管理团队/公司进行管理，可以实现多方共赢，减少企业成本支出以及集中主要精力发展主营业务等目的。

那么，委托专业物业管理团队/公司进行物业管理，又包括哪些模式呢？常见的模式有两种：包干制和酬金制。

下面，我们就来详细讲解一下这两者的区别以及各自的优缺点。

包干制：是指由业主向物业管理团队/公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理团队/公司享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理团队/公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理团队/公司承担，而与业主无关。

酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理团队/公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理团队/公司不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理团队/公司或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业管理团队/公司按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理团队/公司只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度），在入住率比较低的情况下，由于收入不足，一旦出现经营亏损，一般需要将亏损部分由全体业主承担、或开发商以补贴形式进行弥补。

二者优缺点的对比：

包干制VS酬金制

综合分析：

包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理团队/公司提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。

酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理团队/公司专业化水平的提高，在实际的物业管理工作中，酬金制更有利于维护业主的权益，它使业主委员会（业主）与物业团队/公司的关系彻底变成了雇用与被雇用的关系，大大增强了物业管理公司的服务意识。业主委员会（业主）可以检查每笔物业管理费用支出的明细；物业管理公司一定数额以上费用的支出必须经业主委员会主任签字；每年物业管理公司必须向业主委员会（业主）上报管理费预算并经审核后才能执行。

所以，拥有自有物业产权的公司，应根据各自管理的实际情况选择物业管理模式，为公司创造最大效益。