民法典对一楼天井规定（民法典百场宣讲）

俗话说“远亲不如近邻”

邻里之间的和谐相处

关系着社会的和谐稳定

融洽的邻里关系

更是每位居民的美好愿景

房山法院燕山人民法庭

积极延伸审判职能

携手“京法巡回讲堂”“普法巴士”

采取普法讲座的形式

为迎风四里社区的居民开展

“民法典里的邻里纠纷——从房屋漏水说开”

为主题的专题普法课

引导社区居民

深入了解相邻关系纠纷相关法律规定

为居民妥善处理邻里纠纷

维护社会和谐稳定

起到积极的促进作用

案例一

楼上厨房排水管道检修口螺旋盖松脱致楼下房屋反水，法院判物业公司承担赔偿责任

案情回顾

何某为101室的业主，今年五月份，何某发现他家厨房的地面上大面积积水，并流入旁边的房间、餐厅、客厅和卫生间，何某随即通知小区物业A公司上门查看，但并没有立即查找到原因，后何某家又几次发生积水现象。

几经查找，物业公司最终发现积水是何某家楼上的201室房屋厨房排水管道问题导致，201室房屋厨房排水主管道上的检修口螺旋盖松脱造成水流到101室厨房内。

何某认为，此次的漏水事件造成他家室内墙壁粉刷的墙皮脱落、发霉，瓷砖表面潮湿打滑，室内木质家具开裂发霉，室内房门门套胀裂发霉，故将楼上201室的业主张某和物业公司共同诉至法院，要求张某和物业公司赔偿损失2万余元。

张某辩称，此次损害发生的原因是家里厨房的主水管漏水，上面有水渍，但是这是大家共用的主水管，不应该由自己来承担赔偿责任。同时认为何某诉请的损失数额，没有经过专业的评估鉴定，有过高的成分。

物业公司辩称，对何某起诉的事实是认可的，但是其在接到何某的报修后就积极进行相应的处理，已经尽到物业服务企业应有的义务，不应该向何某承担赔偿责任。

法院经审理，判决物业公司赔偿何某损失4000元，具体数额，法院依据现场勘验情况，结合受损物品的受损程度、使用年限及维修费用等酌情予以确定。

法官说法

《中华人民共和国民法典》238条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

本案中，何某所属101室房屋反水的原因是楼上201室房屋厨房排水管道检修口螺旋盖松脱（未扣紧）所致，对于松脱原因现无法查清，但厨房排水管道属于公共管道，物业公司对公共设施具有维修、养护的义务，现因该公共管道出现问题导致何某101室房屋反水并造成损失，物业公司应当承担赔偿责任。

关于楼上业主张某是否需要承担责任的问题，首先，出现漏水的检修口虽然处于张某房屋内，但该检修口所属的管道属于公共管道，其维修、养护的义务在于物业公司，且张某装修行为发生在漏水事件出现的5年之前，物业公司亦表示在此之前，101室没有报修过漏水，故若是因装修不当导致螺旋盖松脱则不可能在5年之后才出现漏水现象，在没有证据证明张某存在破坏行为的情形下，不应由其承担赔偿责任。

其次，张某未按装修注意事项的要求在对排水管道进行包裹时预留检修口，导致漏水原因未能及时确定，虽然对此存在过错，但对于此种不当并可能引发危险的装修行为物业公司在验收时未予纠正，并验收通过，视为物业公司愿意对张某的装修不当行为承担法律风险，由此本案中张某不再因其过错承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第1184条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

本案中，关于楼下业主何某的具体经济损失，因其拒绝申请评估，亦未提交相关证据证明损失数额，但鉴于其损失确实存在，且较为轻微，选择评估亦可能造成双方诉累，故法院对何某的损失根据现场勘验情况予以酌定，因部分家具受损较为轻微，达不到更换的程度，故何某主张财产损失数额过高。

最终，法院根据受损物品的受损程度、使用年限及维修费用酌情确认损失数额为4000元。

法官提示

当前，随着城市化进程的加快，百姓的居住空间更加楼宇化和密集化，楼上漏水导致楼下受损的情况并不罕见，根据民法典第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

我国在侵权责任领域，主要适用的是过错原则，即发生了侵权行为，判断行为人是否应该承担侵权责任的主要逻辑是，首先确认是否有损害后果，然后判断行为人是否具有过错，再判决行为人的行为和损害后果之间是否具有因果关系，满足这三个构成要件，行为人方对其行为承担侵权责任。

在此提示作为小区物业服务和管理主体的物业公司，在为小区业主进行装修验收时，务必摈弃“走过场”的心态，对于不合格、存在“隐患”的部位，应及时提示业主或装修公司进行更改，既可有效预防后续损害的发生，也勤勉履行自己的验收职责、减轻承担法律责任的风险。

同时，物业公司应按时保质地对小区公共设施、设备进行巡检，发现问题及时维修处理，避免因公共设施、设备损坏给业主造成损失。

作为小区的业主，如发生类似案例中的漏水事件，也应及时向物业公司或相关单位报修，防止扩大损失，并积极和出现漏点的业主沟通解决，理性协商，控制维权成本。

案例二

邻里间擅自更改入户门朝向

法院判恢复原状

案情回顾

夏某和王某是户门相邻的两邻居，房屋入户门原始朝向为向内开，王某在装修时未经夏某同意将房屋入户门由向内开改为向外开。

夏某认为王某在未取得其同意的情况下，擅自更改了入户门的朝向，更改之后的入户门向外开，不但侵占了公共空间，也造成了一定的安全隐患，故将王某诉至法院，要求王某恢复其入户门的原始朝向，由向外开改为向内开。

王某辩称，法律关于门的朝向并没有明确规定，且其门外开到最大程度也只到夏某家门的边框，根本碰不到夏某家的门，所以门外开不会影响到夏某。

另外，其外开入户门并不是为了侵占公共空间，而是出于消防安全考虑，将入户门改成逃生门一样的外开方向，平时开门就几秒钟，根本不会影响夏某的出行，所以不同意将入户门恢复原状。

经法院审理，判决王某恢复其房屋入户门的朝向，由外开式恢复为内开式。判决后王某不服提出上诉，后二审经审理认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，最终驳回王某的上诉，维持原判。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第236条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第288条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

本案中，夏某房屋与王某房屋相邻，入户门距离较近且成垂直夹角，现王某房屋的入户门变更为外开式，在其入户门开启的状况下，将遮挡住夏某房屋入户门的一部分，虽然遮挡范围不大，但存在给夏某造成出行危险的可能性，故对于夏某要求王某恢复入户门的原始朝向，将外开式改为内开式的诉讼请求，法院予以支持。

需要指出的是，对于共有空间的使用需以不侵犯其他共有人的利益为前提，王某未经夏某同意即更改了入户门朝向显属不妥，且其更改入户门朝向的行为需以夏某对自身权利进行限缩为条件，假使夏某亦更改入户门朝向则势必给王某出行造成重大障碍，故为保证邻里通行便利，在未经对方同意的情况下，双方均需维持开发商交付房屋时的原始状态，以维持和谐有序的邻里关系。

法官提示

当下，在装修过程中更改入户门朝向的问题并不罕见，但将其放入相邻关系的背景下观察也能带给我们很多反思。

王某所有的房屋紧邻夏某所有的房屋，双方应妥善处理相邻关系，王某在明知夏某不同意其将入户门由开发商交付时的向内开启变为向外开启的情况下，还执意作出改变，已属不妥；且其改动后的入户门经法院现场勘验，确实对夏某家的出入造成一定妨碍，现夏某作为房屋的所有权人，当然有权要求其排除妨害，将入户门改回原来向内开启的状态，这与夏某是否实际在房屋内居住并无关联。

至于王某提出的安全问题仅是主观想法，应在购买房屋时对此进行考量，现其已经取得该房屋产权，说明该房屋设计是经过审批的，也是经验收合格的房屋，即便从安全角度出发，一旦发生事故，户门向外开启对隔壁房屋内夏某家人员撤离很有可能造成妨碍，因此“安全因素”并不能成为拒绝将户门改回向室内开启的合理抗辩。

案例三

房屋因外墙上安装的三角铁漏水，法院判三角铁的使用人共同承担赔偿责任

案情回放

江某为101房屋的所有权人，101房屋的外墙处安装有三角铁，三角铁上架设有多根网线、电线。

三角铁对应的101房屋内部位置出现阴湿、发霉迹象，江某认为是雨水沿着三角铁渗漏到其房屋内部造成的损害，故将在三角铁上架设网线、电线的六家宽带、通信公司以及小区的物业公司起诉到法院，要求物业公司将三角铁从其房屋外墙上拆除，并要求六家宽带、通信公司向其赔偿损失2万余元。

关于三角铁的安装主体，六家宽带、通信公司都否认是自己安装的，称仅是在现成的三角铁上架设了网线、电线，且江某房屋所在小区为老小区，物业公司几经变更，现有物业公司并不掌握此前小区内设施设备的安装情况，经法院询问此前的物业公司，均无法查明三角铁的安装主体。

诉讼过程中，为避免进一步扩大损失，物业公司将三角铁从江某房屋外墙处拆除。

六家宽带、通信公司辩称，江某的损失是由于三角铁的安装所造成，但他们都不是三角铁的安装主体，故不应该由他们承担赔偿责任。

同时江某对主张的赔偿数额，并未提交充足证据予以证实，即便要承担赔偿责任，也不认可江某主张的数额。

物业公司辩称，为了防止损失进一步扩大，已经配合将三角铁从江某房屋外墙处拆除，但是物业公司不是三角铁的安装人也不是使用人，所以不应该由其承担赔偿责任。

经法院审理，判决六家宽带、通信公司共同赔偿江某损失3000元。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第1168条规定：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

本案中首先需要确定的是江某房屋漏水是否与三角铁有关，经法院现场勘验，江某房屋漏水部位与三角铁位置大致相当，作为处理江某漏水事件的主要单位即物业公司对于二者之间的因果关系亦表示认可，其他被告即六家宽带、通信公司虽然提出异议，但未提交相反证据证明，此种情形下，本院认为房屋漏水与三角铁之间存在因果关系。

在此基础上，需要查明在架设三角铁的责任人无法确定的情形下，是否应由三角铁使用人承担赔偿责任的问题，本案中，六家宽带、通信公司均称并非三角铁的安装单位，但作为网线和电线的架设方，必然通过在三角铁上架设网线、电线的行为获益，故在三角铁安装方无法查实的情形下，应由三角铁的使用人、受益人承担责任。

关于江某的损失数额，因江某不申请评估，而其提交的证据无法准确证实损失的真实发生情况，故本院根据现场勘验情况并考虑市场价格依法确定为3000元。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，法院根据现场勘验江某房屋漏水部位与三角铁位置大致相当的情况，对三角铁与漏水致损之间的因果关系予以确定，六家宽带、通信公司对该因果关系持有异议，但并未提交相反证据予以证明，或申请法院对因果关系进行鉴定，故法院对其异议不予采信。

据此也提醒各位居民，如遇到漏水等相邻关系纠纷，首先应固定现场证据，如受损的照片、视频等，及时将报修记录、沟通记录等留存，以备无法协商解决时的诉讼之用。

供稿：房山法院

摄影：周蕊

编辑：王丹凤 汪希

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