物业管理行业的形势分析（透市后资质时代）

10月中旬，成都市物业管理行业信用信息系统正式启用，物业服务机构及项目负责人基本信用信息录入工作正持续开展。不只成都市，今年以来多地加强了物业管理行业信用建设，这标志着行业规范化管理也将迈入新阶段，物业公司需以信取胜。

不可否认，后资质时代，信用体系建设逐渐成为物业管理行业事中事后监管的重要手段。而数字化与信用体系建设的融合，将推动整个行业稳步发展。

后资质时代来临 事中事后监管应运而出

“负面清单”时代，行业管理正从市场准入逐渐转向事中事后监管。物业管理行业亦是如此。

早在2015年，《物业服务企业资质管理办法》修订，取消物业公司注册资本限制，物业管理师等67项职业资格被取消。其后的2016年，原《物业管理条例》中与企业资质管理相关的两项条款被删除，同时取消了物业管理人员从业资格限制。2017年，改革更近一步。国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质认定。2018年，物业资质管理正式终结。当年3月8日，住建部正式发布消息，《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》已于2018年2月12日第37次部常务会议审议通过，物业管理行业正式迎来后资质时代。

然而，物业管理行业尚处于百舸争流时代，放宽准入带来的严管压力也在日渐提升。面对超过10万家形态各异的物业公司、近千万从业人员以及数亿被服务业主，各地监管部门仍需加强对行业的监管与引导。而如何应对新形势下物业服务企业管理成为考验城市治理能力和治理体系现代化水平的重要课题。

2019年9月12日，《国务院关于加强和规范事中事后监管的指导意见》要求，对已经取消审批但仍需政府监管的事项，主管部门负责事中事后监管，推进信用分级分类监管，依据企业信用情况，在监管方式、抽查比例和频次等方面采取差异化措施。

在此基础上，信用体系建设及对应的事中事后监管应运而出。

据中国网地产不完全统计，2018年至今，已有近20个省份或城市在物业管理行业信用体系建设方面发力，涵盖信用体系建设、信用信息系统等。

整理：中国网地产

以青岛为例，2017年，青岛市发挥信用在现代治理体系中的作用，打造物业管理行业信用体系，开发设计了“青岛市物业管理信用档案系统”，归集物业服务企业信用数据，力求建立以信用信息为核心的信用评价和分类监管机制。据了解，该系统采用大数据的思维，从物业服务企业和各区（市）行业管理部门两个层面进行信用数据收集。通过信用数据的收集和分析，把物业服务数据应用到日常管理中，建立物业服务企业考核体系和信用评价体系。

不同于青岛市，浙江省住建厅在2018年印发了《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》，并于2018年11月1日起正式施行。省住房城乡建设主管部门负责指导和监督全省物业服务市场诚信体系建设工作，建立“浙江省物业服务企业信用信息管理平台”，评定、发布全省物业服务企业信用等级，市民登陆该平台即可查到小区物业的信用等级。2019年，浙江省正式启用物业信用平台，并开展首批物业服务企业信用管理评选工作。

随着数字化建设不断推进，其在物业管理行业信用建设中的应用也日益广泛。今年8月，广州物业信用系统正式上线，系统将实时记录物业服务企业所有守信、失信信息，定期向社会公布，业主也可以实时查询物业服务企业的信用信息，为选择物业公司提供重要参考。

不难发现，物业管理信用体系建设正在不同省份、不同城市间逐步完善。为此，物业公司需加强自身信用建设。

内容趋同 民法典下行业规范再提速

纵览各省份或不同城市的信用体系建设，内容往往大同小异。

以《四川省物业服务企业信用信息管理办法》为例。今年2月27日，四川省住房和城乡建设厅印发《四川省物业服务企业信用信息管理办法》，规定了物业服务企业信用信息分类、采集、量化分级、发布、公开和应用等。

信用信息构成方面，物业服务企业的信用信息由基础信息、良好行为信用信息和不良行为信用信息组成。而这几乎成为各省份、不同城市信用信息构成的标配。

其中，基础信息是指物业服务企业从事物业服务活动时，需登记的相关信息，包括企业注册、业绩、物业服务项目、主要管理人员和技术人员等信息。良好行为信用信息是指物业服务企业在物业服务活动中自觉遵守有关法律、法规、规章规定或强制性标准，认真履行物业服务合同，服务规范，诚信经营，自觉维护物业服务市场秩序，受到县级以上行政机关或法律、法规授权的具有公共事务管理职能的组织表彰奖励等信息。不良行为信用信息是指物业服务企业在物业服务活动中违反有关法律、法规、规章规定或强制性标准，受到行政机关行政处罚或其他行政处理，以及经司法机关认定违法的行为。

而在信用信息量化分级方面，物业服务企业基础信息分值为80分，企业信用等级量化分级结果分为AAA级、AA级、A级、B级、C级五个等级。而山东省、浙江省等省份等级分类也与此一致。

结果应用方面，对信用等级为AAA级、AA级的，同等条件下可以在各类政府优惠政策中优先考虑并加大扶持力度，同时在日常检查、专项检查中减少检查频次；对信用评价等级B级、C级的，可被列为重点监管对象，并增加检查频次、加强现场核查，同时在评优评先表彰中予以限制和约束。

同时，为了提升信用体系的约束力并发挥对企业的规范引导作用，部分城市也开始对信用评级、记分周期进行优化。

2020年8月，沈阳市对物业信用计分进行优化，即对原来的物业服务企业信用管理办法进行了修订，改变以往每年信用考核计分“清零”的模式，原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。

信用体系之外，民法典的出台也为物业管理行业的规范化按下加速键。

今年5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议高票表决通过民法典，正式宣告我国民法典时代的到来。民法典从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础。民法典以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位，并以民商合一立法体例优化了物业管理的营商环境。

而根据民法典的相关规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。上述规定意味着，业主可以随时解聘物业服务企业，只需提前60天通知即可，物业公司在管项目的持续性面临挑战。

在物业管理行业信用体系建设及信息化与信用体系快速融合的大背景下，业主对物业公司的了解将会更加全面。而在业主可以单方面解聘物业服务企业的规定下，物业公司信用建设的重要性也日益凸显。对于物业公司而言，顺应行业发展趋势，重视自身管理的规范性与合规性，不断满足业主的需求，正变得越来越重要。