深圳湾房价为什么涨那么快（地价90万m²深圳湾看了沉默）

当中国香港重返全球第三大金融中心之后，资本对香港的信心，重新点燃！

这次的风暴眼位于香港浅水湾，那个富豪、明星云集的顶尖豪宅区，香港娱乐新闻的头版常客……

01

相当于上海地王的6倍、深圳地王的10倍

香港浅水湾，将迎来新的豪宅小伙伴，而且贵到没朋友，贵到创纪录：

2月16日晚间，港股公司爪哇控股(00251.HK)公告称，于2022年2月15日，成功以港币11.88亿元地价，拍下位于香港浅水湾南湾道一地块。

折合楼面价约90万元/m²，再次刷新全球楼市的极限值。

这么贵的地，是商业用地还是住宅用地？

据悉，该地块为香港浅水湾南湾道的乡郊建屋地段第1203号用地，指定作私人住宅用途，批租期为50年。

这块地具体在哪呢？位于老牌豪宅区浅水湾区域

图源图片来自“刘晓博说楼市”

地块面积约为1967平方米，最低及最高的楼面总面积分别为1063平方米及1770.3平方米。

最令人惊讶的是，它的楼面地价。我们来算一笔账：

若按最高楼面总面积算，该地块的楼面价约为67.12万港元/平方米，约合人民币54.52万元/平方米；

若按最低楼面总面积算，该地块的楼面价约为111.78万港元/平方米，约合人民币90.8万元/平方米！

每平米90.8万元！这是一个什么概念？

可在广州郊区买一套正儿八经的小三房了！还有网友戏称：“足够在鹤岗购买一栋。”

横向对比的话，该地块足以吊打内地城市单价地王，甩开北上广深的地王N个level！

目前中国内地的单价地王，出自上海。

2016年8月，融信豪掷110.1亿元总价拍下上海市静安区中兴路一宅地，以10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价，创下内地土地成交史上最贵单价纪录

但新鲜出炉的香港浅水湾地块，按照最高楼面价算，是内地单价地王的6.35倍，无情碾压！

纵向来比，香港上一任地王是位于中环的一块商用地。

2017年5月，恒基兆业以总价233亿港元、楼面地价47.4万元人民币每平米的价格，拿下中环一块商用地，此后一直稳坐香港单价地王宝座。

而香港浅水湾这块地，如果按照最高楼面价算，是香港前单价地王的1.9倍！

再来看看京穗深三大的城市单价地王：

北京单价地王，是丰台樊家村一地块，商品房住宅部分折合楼面价达到7.5万元／平方米。

广州宅地单价地王，是越秀区一宗宅地，楼面价约6.46万元/平方米。

深圳宅地单价地王，是前海一稀有居住用地，可售楼面价为8.74万/平方米。

而香港浅水湾这块地的地价，是北京“地王”的12.1倍，广州“地王”的14.06倍，“深圳”地王的10.39倍！

完全是无情地吊打啊……

这还不够！请注意，90万一平米，这个是楼面地价，还不是房价！

如果是房价，那就更让人瞠目结舌了。

大家知道，香港是全球房价最贵的城市，没有之一！而浅水湾又是香港房价最贵的地方之一。

目前，浅水湾在售的洋房最贵145万元一平米

图源香港中原地产

这个价格，让深圳湾看了沉默，珠江新城看了流眼泪，因为140万元的单价，已经5倍于深圳湾壹号、7倍于广州汇悦台。

壕到让人窒息！

另据观点机构，“有地产分析师指出，由于项目投资金额不算高，可兴建三至四幢洋房，该地块预料落成后单价可达 120 万港元或以上。”

爪哇控股称，拟将该土地发展为豪华住宅发展项目，作为长期投资以赚取租金。

02

香港9大豪宅区，居然没一个在CBD

那么问题来了，这块地为啥可以这么贵？

要知道，当前香港楼市并不火热，甚至处于下行，但架不住这地皮稀缺啊！

香港楼市的逻辑和广州不太一样，其CBD中环是一个纯粹的商务区，没有配备高端住宅，所以最贵的房子不在CBD，甚至都不在维多利亚港两岸。

以下是媒体整理的香港九大豪宅区地图

图片来自“刘晓博说楼市”

如上所示，香港有九大豪宅分布区，分别是浅水湾、深水湾、山顶、半山区、赤柱和春坎角 、九龙塘、多加利山、铜锣湾以及石澳。

这9大豪宅区，其中8个不在维多利亚港沿岸，可见香港富人对豪宅的偏好是闹中取静的山水区域，不像内地富豪那样热衷于CBD。

其中，浅水湾的房子更是出类拔萃，一套200多平方米的洋房别墅售价动辄近2个亿，每平米100万元，而且供应极少，想买都不一定能买到。

据悉，浅水湾内上一次出售地皮已是 2012 年，大昌地产以16.68亿港元、楼面地价约44万元/平方米拿下浅水湾道近110号地块。

八年过去，才出让了这一宗地块，非常稀缺，地价自然也翻了一倍。

03

香港地价为何这么贵？

话说回来，香港房价为啥可以这么贵？

一般认为有三个原因：

一是香港是全球著名的自由贸易港，整体税负低，又背靠中国内地这个全球第二大经济体，全球资本和富豪明星蜂拥而入，需求非常旺盛。

截至2021年12月，香港的资金总量15.186万亿港元，折合12.39万亿人民币，超过深圳一万亿，仅次于北京、上海。要知道，香港常住人口只有深圳的42%，足见香港的资金密度之高。

另一方面，香港人口密度高，但土地供应极少。

香港是世界上人口密度最高的城市之一。但是，香港规划高度重视生态，全境土地面积1106平方公里中，房屋用地面积仅占6.9%↓

由于财政高度依赖卖地和地产相关收入，香港政府非常稀地，每年推向市场的新房供应量也少。

公开数据显示，2018年，香港的新房供应量只有约20000套。

但彼时香港有250万个家庭，供需比率还不到1%。

早在2019年，香港知名商人刘銮雄之子刘炜鸣就曾对媒体说：

“香港房价确实比较高，但是香港房价高不是开发商的问题，而是供应关系的问题。

能够被用来盖房子的土地供应得太少了！

他还坦言，卖良心价是不可能的，即使他愿意卖良心价，其他发展商也不可能卖良心价。

钱多、人多，但宅地供应少，房价自然高。

相比而言，北上广深住宅用地的供应要多很多，地价、房价就不会像香港那么离谱。

所以，香港房价之高，只是一个特例，内地城市的供应充足，再加上强有力的楼市调控，房价肯定不会这样脱缰。

第三个原因常常被忽略，那就是香港楼市的高度分化，超级豪宅与普通房子的价差可以拉到十倍以上。像浅水湾、半山区、山顶区的房子，已经完全成为超级富豪的“内循环”，与香港楼市的基本面无关。

简单来说，这类房子被高度圈层化、高度资产化，其行情与香港普通人没有任何关系。这种情况在内地城市还没有出现，即使是北上广深的超级豪宅，目前还没有完全脱离市场的基本面。

所以，这些超级豪宅的价格体系，已经不能用传统的楼市逻辑去解释，它更像高端艺术品市场，有钱人只讲喜欢与不喜欢，不讲值不值得。

,