合肥青年湖片区发展（合肥为什么这么强势）

在房贷利率持续下降，开发商接二连三的暴雷，土地流拍成为常态，全国房地产市场萎靡不振的至暗时刻。有一座城市的操作让其他城市看傻了眼，却让开发商乐开了花。

是的，它就是合肥。

合肥逆向操作，在第三批次建设用地使用权出让公告中全面上调了毛坯最高限价！上调到了多少呢？以滨湖金融板块为例，毛坯限价上调到了2.76万每平米。同二批次相比较，上调了将近4000元每平。当然，这也是有前提条件的：取消开发商的精装修。

那么，为什么之前允许精装修，现在却又不允许了？为什么不允许精装修了，却又上调了毛坯限价呢？这里面究竟有哪些猫腻呢？我们慢慢来说。

首先我们要知道为什么会有“精装修交付”的出现。还是以最热门的滨湖为例，厦门地方国企联发集团2021年6月3日以总价279753万元竞的金融板块BK202103地块，占地134.74亩，容积率小于2.1～2.3（两个地块）。

我们可以大概的算一算这块地的楼面价，也就是开发商的拿地成本，再形象点说就是，面包店老板批发面粉的价格。

这里我们一定要关注一个数据，“配建租领住房计容面积：44600平米”。如果单纯的用拿地总价除以计容面积，楼面价大概在1.7万每平米左右。开发商精装销售的价格在2.8万每平米左右，好像还挺暴利？

其实不然！现如今的开发商如果真的像网上说得那样暴利就不至于有那么多开发商暴雷或者躺平，甚至直接破产了。

土拍规则：配建租领住房计容面积的44600平米最终将有政府以2500元每平的价格回购。你看，批发给面包店1.7万每斤的面粉，然后以2.5千每斤的单价买回去44600斤的面包。你懂了开发商的痛了吗？

这还不算，还要代建一所幼儿园，代建一条市政支路。

所以单纯的那总价除以总的计容面积来评判开发商的利润未免有点狭隘了。

三先生粗略的算了一下，联发的这块地最终楼面价大概在1.95万每平米左右。记住了，这仅仅是楼面价，拿地价！再加上3000元每平的建安成本和营销广告成本、税金、利息等等。

要知道这块地的毛坯限价在2.37万每平米！如果毛坯出售的话，显然是赔本赚吆喝了。

既要控制房价（毛坯限价），又不能总逮着开发商薅啊！只能允许精装备案，精装销售。允许开发商在精装修这个环节能有点利润。那么大家都按照这个游戏规则还是可以勉强玩下去的。

以上就是为什么精装修交付突然就流行了起来的原因。

那现在为什么又要取消呢？这个大多数人都明白。开发商想着能从精装修里抠一点利润出来，能省则省，于是精装变“惊装”，购房者肯定不同意啊！你四五千块的标准就给我整这些玩意？闹着玩呢！

于是，逢交必闹。合肥没有真正意义上的豪宅，各大房企的高端系列到了合肥全部缩水的主要原因都是因为这万恶的限价制度。

楼面价摆在那里，销售价给你限死，如果不是允许精装修，开发商都在裸泳，即使加上精装修，利润也是微乎其微。所以你指望开发商能在合肥能有什么超常发挥，能有什么高品质的豪宅，还是省省吧。开发商不是福利机构。

逢交必闹怎么办？精装修达不到购房者的预期怎么办？舆情控制不住了怎么办？

索性取消精装修交付。只允许毛坯交付。毛坯交付开发商肯定是裸泳啊，按照人家的游戏规则亏本陪人家玩一局还好，玩两局三局恐怕还没这样的冤大头吧。

于是只能提高毛坯限价。

其实从上文我们可以看到，开发商的销售价当中楼面价占比百分之六七十。也可以理解说，楼面价才是房价居高不下的根本。楼面价是谁可以决定的？

所以说开发商只是个背黑锅的冤大头而已。中介机构就更别说了，我们说得中介机构其实连真正意义上的“中介”都算不上，其他行业的中介机构是靠吃差价为生的，房产中介敢吃差价吗？想什么呢？房产中介不过是给人家算账数钱的，更谈不上炒作房价了。

那么是没有手段让楼面价降下来吗？显然不是。两种手段，第一，从供需平衡的角度，增加土地的供应量，土地的供应量上来了，单个地块参与土拍的开发商必然减少，成交价必然走低，相对应的楼面价必然下挫。同时，随着土拍供应量的增加，入市的新房供应量也随即增加，必然也会影响住宅的销售均价。这是良性循环，让市场自主调节。第二，就是强控楼面价。

我们当然知道，遏制高房价不是没有办法。而是没有去做。为什么不去做呢？因为不能影响土拍的热度啊！热度下去了，开发商不参与了，都流拍了，哪来的钱修马路、建高架、建地铁、修公园？

所以在如何控制房价和如何保持土拍热度之间需要做深思熟虑的利弊权衡。找到这其中的微妙的平衡至关重要。重庆和长沙在这方面明显是三好学生，而合肥、杭州是笑里藏刀的学习委员。

问题的关键也就在这里。以中部城市为例，合肥的房价已经远超南昌和太原，可以理解为南昌和太原的GDP、经济实力和前景不如合肥。那么为何合肥的房价也超过了武汉、郑州和长沙呢？要知道在GDP方面，合肥仍然还是弟弟。

合肥的房价已经如此之高了，为何在全国市场萎靡的关键时刻，却敢逆向操作，提高了毛坯限价呢？市场作何反应呢？

合肥市场的反应更离谱。还是以联发滨湖的地块为例。土拍新规刚出来之后的3天内，滨语听湖劲销了2个多亿！而且这是在没有新开楼栋的情况下，也就是说以前没人看的一楼、顶楼和较差的楼层都被一扫而空了。

直接原因就是隔壁的地块毛坯限价上调了4000元每平米，到了2.76万每平米。滨语听湖精装也才不过2.8万没平米，毛坯的价格卖给你精装，能不香吗？三先生估计滨语听湖后面再开的楼栋很有可能要参与摇号了。

上调毛坯限价，实际就是明目张胆的拉高房价。结果市场却火热起来了。合肥是将观望者买涨不买跌的心态拿捏的死死的。

相对于全国冷寂的住宅市场来说，动辄需要摇号的合肥市场让很多人琢磨不透。

其实，已经到了需要给合肥换一个参照系的时间了，大家应该也可以窥个所以然。

从2019年12月1日《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布之后，作为长三角副中心的合肥也就不再适合同中部那几个难兄难弟相提并论了。

不管是近二十年GDP增速全国最快，还是全国第三座综合性国家科学中心，还是世界制造业大会永久举办地，还是投资京东方而形成的国内配套最完善、产线最齐全的千亿级新型显示产业链，还是投资蔚和一系列新能源汽车上下游产业链，迈向新能源汽车之都，合肥的每一次壮举都称得上是史诗级的逆袭和崛起！

那么作为长三角副中心城市的合肥，同其他几座长三角核心城市作比较。合肥的房价也就显得不那么高，甚至变得更有性价比了？

至于合肥究竟能不能堪当长三角副中心城市，能不能同长三角的老大哥扳手腕，咱们骑驴看唱本，走着瞧吧。

至少，仅从目前的房地产行情来看，不管是购房者还是开发商，似乎对合肥仍然有更高的预期。

综上，我们可以得出两个关于合肥房价“居高不下”的结论：

第一，土地供应关系决定了合肥土拍楼面价居高不下，决定了新房供不应求。

第二，合肥近些年快速发展，尤其加入了长三角一体化，房价持续上涨只是快速发展过程中的正常上涨，购房者和开发商对其仍有上涨预期。

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