青岛一个还想再去第二次的城市 这才是真实的青岛

今天的文章不分析数据，通过几个图看一个真实的青岛，或许对你的就业、创业、买房有一些作用。

01 夜景卫星图

夜景卫星图（灯光图），用灯光亮度反映了一个地方经济发展的程度。

下图是青岛2012年和2022年的灯光图对比：

2012到2022年的十年间，青岛城市发展出现了非常大的变化，城市空间得到了很大地扩张。

几个由暗到亮的地方是高新区、上合、灵山湾、古镇口、董家口、蓝谷等，基本都是这些年发展的新区：

其他既有城区也得到了很大地变亮、变大，尤其是环胶州湾基本成为了一体，青岛距离环湾大青岛的梦想已经眼见着地靠近了。

我们把青岛放到整个山东省，青岛的表现也比较亮眼：

青岛的灯光图面积在山东16市中是最大的，这一方面说明青岛的经济发达，另一方面也证明青岛城市骨架拉得比较大，毕竟绕胶州湾一圈可不是一般城市可比的。

从上图中也可以看到，青岛与胶东四市（烟台、潍坊、威海、日照）之间有着非常大的“黑暗”地带，说明胶东经济圈一体化还需要继续努力。

我们再把山东放在全国的灯光图里：

上面这个灯光图经过了一些渲染，但大体也可以看出山东的出色之处。

别的省都是一小块变亮了，山东、江苏则是全域发光发亮。山东、江苏这种发展方式被称作是散装式，每个城市甚至每个县城都发展的不错，合在一起就是全国经济的第三名、第二名。

别的省都是通过发展核心大城市、然后带动其他城市的方式，如湖北、四川等，其中心城市武汉、成都在全国排名很高，但整个省的发展还是较山东、江苏逊色很多。

02 热力图

热力图主要反映了一个区域的人口分布。

下图是青岛的全域热力图：

青岛的人口主要还是集中在市区，即市南、市北、李沧、崂山；近郊区城阳、原黄岛区人口也不少，只是人口密度不如市区。

上合、蓝谷、董家口等新区人口还是比较少，和胶州、即墨、胶南的老城区根本没法比，甚至也远不如平度、莱西两个县级市。

我们再来看一个详细的热力图：

青岛环湾发展没有实现闭环的主要是高新区、红岛、河套、上合、自贸区等区域。

同灯光图一样，我们同样把地图放大到全国：

山东的均衡发展仍然很突出，但亮度上和江苏有一定差距。

一个更加明显的地方是，山东的两个中心城市青岛、济南，其城市轮廓和北上广深甚至于天津、西安、成都、重庆、武汉相比，都有不小的差距。

这其实就是均衡发展方式的一个劣势：缺少顶大梁的大城市，这种效应在国家政策红利的竞争上会更加突出。

03 其他规划图

写到这里，我们更应该明白前几天《青岛市城市更新专项规划（2021－2035年）（征求意见稿）》里中心城区划定范围的含义了。

在这个文件中被划为中心城区的是市南区、市北区、李沧区、崂山区（山区除外）、城阳区（东部、北部、西部的少部分除外）、西海岸新区（原黄岛区大部分 王台核心区 白果树河以东区域）：

关于具体区域，我在《青岛重新调整城区范围，出现了2大意外！》一文中已经阐明。

这些中心城区范围，基本属于有一定经济、人口支撑的区域，同时考虑了环湾发展、距离的需要。

我们再来看一张和大家生活、工作、买房等密切相关的图：

在这张图中，对青岛中心城区的配套情况进行了划分。

我认为，对于青岛市区来说，目前配套的不足，同样意味着未来的机会更大。像市区唯一的“三项不足”的崂山张村区域，经过城市更新行动后，或许就是青岛楼市最有希望的地方。

相反，市区那些配套齐全的地方，往往也意味着没有空地开发了，随着房子的老化，未来机会反而不如配套不足的地方。

得出这个分析，是基于青岛市区人多地少的现实。

但郊区情况正好相反，前面灯光图、热力图可以看出郊区的经济、人口情况，缺钱少人的地方就得买成熟区域的房子。

这就有点哲学的意思了。遍地都是成熟区域，那么可开发的地方就属于稀缺品；遍地都是大工地，那么成熟区域就属于稀缺品。

物以稀为贵，我们无论工作、生活还是买房，都和这个有关。

本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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